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吐血整理@@!2021二@@手@@房@@最全攻略@@,交易@@/税费@@/避坑指南在@@此@@!

2021-09-14 11:10:15   分类@@: 二@@手@@房@@   参与@@: 93人@@  来源@@:网络整理@@

最近@@,小妹发现@@,身边很多购房者想买二@@手@@房@@@@,又不敢下手@@。

为什么不敢@@?无非是觉得二@@手@@房@@市场水深@@,不像新房那@@样@@ " 标准化@@ ",怕被坑被骗@@。

别怕别怕@@!小妹今天就为想买二@@手@@房@@的朋友们@@,提供一@@系列真实有效的干货经验@@!

1

了解二@@手@@购房流程@@

想在@@二@@手@@房@@市场淘好货@@,首先得确认自己的购买@@资@@格@@(能买哪里@@),确认自己资@@金状况@@(预算@@)。

一@@、确认购房资@@格@@:

1、社保@@和@@户籍@@,必须满足其中一@@条@@:拥有@@ 2 年@@或以上成都@@户口有购房资@@格@@;连续@@ 2 年@@或以上缴纳成都@@社保@@@@,且稳定就业有购房资@@格@@;落户不满@@ 2 年@@,但在@@成都@@稳定就业并连续@@缴纳社保@@@@ 12 个月@@也具备成都@@购房资@@格@@。2、购买@@套@@数@@:户籍在@@大成都@@范围内的@@ 2 人@@或以上的家庭@@,最多可以在@@成都@@购买@@@@ 2 套@@房@@;户籍不在@@成都@@的家庭@@ ( 不论人@@数@@ ) ,最多可以在@@成都@@购买@@@@ 1 套@@房@@;户籍在@@成都@@的成年@@单身青年@@@@ ( 1 个人@@脱离父母自立门户@@ ) ,最多可以在@@成都@@购买@@@@ 1 套@@房@@。

3、可买区域@@:

二@@、确认购房资@@金@@:

购房前@@,不清楚怎么算预算@@的朋友@@,好好看这个@@。

二@@手@@房@@交易@@除了首付还有@@额外的费用@@。因此@@,基本@@资@@金总预算@@@@ = 首付款@@ + 中介费@@ + 契税@@ + 个税@@ + 增值税@@。

成都@@市二@@手@@房@@税费@@参考如下@@:

契税@@:税率跟我们购买@@的房子类型有关@@,比如我们购买@@@@ 90 平以下的住宅@@,首套@@房@@和@@二@@套@@房@@契税@@税率为@@ 1%;购买@@ 90 平以上的普通住宅@@,首套@@房@@契税@@税率为@@ 1.5%,二@@套@@房@@契税@@的税率为@@ 2%。

增值税@@:成交价@@ *5.6%

1、普通住宅房本@@满@@ 5 年@@(含@@ 5 年@@)免征@@。

2、普通住宅房本@@未满@@ 5 年@@,增值税@@及附加基准税率为@@ 5.6%。

个人@@所得税@@:成交价@@ *1%

1、普通住宅满@@ 5 年@@(含@@ 5 年@@),且为卖方家庭唯一@@住房@@,免征@@。

2、普通住宅满@@五年@@@@,非家庭唯一@@住宅@@,个人@@所得税@@缴纳比例@@ 1%

3、住宅未满五年@@@@,个人@@所得税@@缴纳比例@@ 1%。

其他费用@@:

1、转移登记费@@,房管局登记房产过户时收取的费用@@,80 元@@ / 套@@。

2、印花税@@,5 元@@ / 本@@,依据@@《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知@@》,在@@ 2019 年@@ 1 月@@ 1 日至@@ 2021 年@@ 12 月@@ 31 日期间@@,印花税@@减半征收@@,即@@ 2.5 元@@ / 本@@。

3、土地出让金@@,我们买一@@般商品房都不用缴纳@@,房改房@@、经济适用房@@、集资@@建房等需要缴纳@@。

4、中介服务费@@,成都@@市中介服务费@@为总房价的@@ 1-3% 不等@@。

确认好了你的购房资@@格和@@可承受的预算@@@@,就可以@@ pick 一@@位正规中介一@@起开始实地看房@@啦@@!

2

实地考察看房@@

一@@、确定购房区域@@

挑选区域时@@,首先对比区域内的配套@@@@,一@@般首选繁华便利地段@@,交通优于商圈配套@@@@。

通勤时间是重要的考量指标@@,如果通勤太长每天和@@西天取经一@@样@@,还没上班就提前预支两小时加班@@,这是什么人@@间疾苦@@。

其他的日常居住配套@@@@(医院@@、超市@@、菜市场@@、商场@@、公园@@、电影院@@)关乎着生活便利@@,根据自己的生活习惯进行取舍@@。比如买菜@@、吃饭每天都必须做的@@,近一@@点@@,至于商场@@@@、医院@@、公园@@,如果不是每天都去@@,可以远一@@点@@,大可不必听中介忽悠什么紧邻@@ CBD 啊@@、半小时商超啊@@等等忽悠@@。

此外@@,有孩子的家庭留意小区有无幼儿园和@@对口的学校@@

二@@、实地看房@@

确定购房区域@@后@@,就可以@@联系中介@@,进行实地看房@@@@。

需要注意@@的是@@,因为每个中介手中的房源或许会有不同@@,可以多找几家中介机构@@,多对比@@,这样会避免错过好房源@@。

实地看房@@建议@@:

1、看户型@@:主要要看户型@@是否实用@@,首先要避免奇葩户型@@,其次并不是户型方正就够了@@。

地板或墙砖是否有鼓起或异常@@,墙面房顶有无渗水跟裂缝@@,卫生间跟厨房的下水是否正常@@,窗户玻璃有无裂缝等细节问题@@。

此外@@,选二@@手@@精装房时@@,还要看户型@@布局是否合理@@,地板或墙砖是否有鼓起或异常@@,墙面房顶有无渗水跟裂缝@@,卫生间跟厨房的下水是否正常@@,窗户玻璃有无裂缝等细节问题@@,毕竟精装房不同于毛坯房还可以轻松改造@@。

建议收藏@@!购房怎么挑选户型@@?这些小技巧你要@@ get!

2、看房龄@@:二@@手@@房@@的房龄和@@贷款额度@@、空间@@、居住成本@@@@、剩余土地使用年@@限息息相关@@,所以购房者们在@@选二@@手@@房@@时一@@定要擦亮眼睛@@,看清二@@手@@房@@的房龄@@。 

3、看小区情况@@:

看小区内部@@,物业@@、绿化@@、车位@@、门禁等@@,最好问一@@下已入住的业主@@,小区供水@@、供电以及暖气温度@@,天然气安装情况@@。

3

签合同环节@@

如果房子看好了@@,样样满意@@,就到了签合同环节@@@@。

签订三方居间合同前需要@@:审核产权@@——确认房子是否可以出售@@。

第一@@@@,所要购买@@的房子@@,必须具备@@ " 三证@@ "(即@@《房屋所有权证@@》、《房屋契证@@》和@@《国有土地使用证@@》)或不动产证@@。

第二@@@@、需要审核产权@@人@@@@

1、审核相关人@@员身份证信息@@,查看是否是权属证书上产权人@@或共有权人@@@@

2、非产权人@@无处置房屋出售的权利@@

3、共有权人@@或产权人@@如要出售或出租房屋的@@,需要取得产权人@@的公证委托书@@

第三@@,非产权人@@本@@人@@来签订@@(买卖@@)意向@@,必须要求受托人@@提供的资@@料@@。

1、房产三证@@原件@@

2、产权人@@身份证件@@

3、受托人@@身份证原件@@

4、公证的授权委托书@@

5、若授权委托书未经公证@@,原则上不能签订@@《购房意向@@合同@@》,特殊情况另行处理@@,但一@@律不能转定@@。

需要特别注意@@的是@@,以下房屋即@@便取得三证@@@@(即@@《房屋所有权证@@》、《房屋契证@@》和@@《国有土地使用证@@》),也不能出售@@:

1、经济适用房@@取得产权未满@@ 5 年@@,或满@@ 5 年@@未补交土地价款的@@

2、产权被查封冻结@@

3、购房落户未满时间期限的房屋@@

另外还有@@一@@种比较特殊的情况@@,即@@房改房@@的产权人@@单身且未满@@ 35 周岁@@,也不能出售@@。

签完三方合同后需要@@:

1、向房东缴纳房屋定金@@,索要收据@@。

2、中介费@@交一@@半或者更少@@,剩余在@@过户当天付清@@,索要盖公章的收据@@。

3、中介费@@转给中介公司公户@@,切忌个人@@转账@@。

4、保留好三方合同@@。

注意@@,后期贷款办理时@@,房屋的首付款@@是打到银行的官方监管账户的@@,绝对绝对不能转给中介或者房东个人@@@@!

到这里@@,算是成功了@@ 80%,还有@@ 20% 的交接流程也需要重视@@。

1、卖方的维修基金票据直接转交买方@@。

2、卖方结算水电网费@@、物业@@费@@,买方后期自行办理物业@@更名@@。

3、卖方门禁卡@@、电卡@@、燃气卡交接@@,买方后期自行换卡更名@@。

对于物业@@管理严格的公司@@,没有做好交接@@,很可能小区大门都进不去@@。

4、索要房屋钥匙@@,后期尽量更换门锁@@。

到此@@,整个二@@手@@房@@交易@@流程才算真正结束@@。你都清楚了吗@@?

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