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业内@@预测@@全年@@@@房地@@产规@@模降@@@@10% 偿债@@交付@@风险@@进一@@步加剧@@

2020-03-14 02:34:00   分类@@: 房产投@@资@@@@   参与@@: 118人@@  来源@@:网络整理@@

 经济观察网@@ 记者@@ 田国宝@@ 2月@@25日@@,在@@wind电话会议上@@,易居集团@@CEO丁祖昱表示@@,在@@新型冠状病毒疫情影响下@@,房地@@产行业虽然@@面临着较大压力@@,但@@房企发生流动性风险@@暂时可能性较小@@。

他给出的@@理由是@@,第@@一@@,疫情发生在@@春节前@@,还没来得及投@@出去拿地@@,所以大部分房企手中还保留现金@@;第@@二@@,工程款@@、工人@@工资等款项支出在@@春节前就完成@@,节后支出不大@@。第@@三@@,一般房企@@2月@@到@@期债务在@@节前已有安排@@,暂时债务偿还风险@@不大@@。

但@@2020年@@房企整体到@@期债务高于@@2019年@@。亿翰智库的@@报告指出@@,在@@不考虑经营需要大量资金的@@情况下@@,2020年@@房企融资规模增速需要达到@@@@26.4%才能覆盖到@@期债务@@。否则@@,房企用于运营的@@自有资金将被挤压出用来还债@@,从而进一@@步制约投@@资@@@@、开工@@、施工等动作@@。

“我们这@@次复工@@,排在@@第@@一@@序列的@@是待售项目@@。”一位上市房企的@@高管表示@@,随着楼市交易逐步恢复@@,房价会将更多资金投@@向具备入市条件的@@项目中@@,“这@@个@@时候@@,各家企业必须保证现金流@@。”

对于房企而言@@,一面是仍旧趋严的@@融资环境和受疫情影响下行的@@市场@@,另一面是到@@期债务的@@攀升和资金周转速度@@。在@@保卫现金流@@大前提下@@,如何平@@衡和运用有限的@@资金成为每一家房企必须面对的@@难题@@。

保卫现金流@@

中指院对@@500名地产经理人@@和@@50名地产专家做了一项问卷调查@@,55%的@@地产经理人@@认为疫情对房地@@产市场影响将持续到@@第@@二@@季度@@,62%的@@专家认为@@2020年@@房地@@产规@@模下降幅度将超过@@10%。

丁祖昱也认为@@,2月@@楼市成交可以忽略不计@@,如果@@3月@@销售下滑@@30%到@@40%,二季度可以恢复到@@正常水平@@,2020年@@房地@@产下行幅度预计在@@@@10%左右@@。

在@@房地@@产市场预期下行@@、融资环境仍然趋严的@@背景下@@,确保现金流充足和不发生流动性风险@@成为房企的@@首要任务@@。

针对疫情突发状况@@,大部分房企调整了投@@资@@策略@@,一方面与地方政府协商@@,延期或缓交土地出让金和相关税费@@;另一方面减少或暂停拿地@@,减少工程建设领域投@@入@@,手中现金优先用来确保周转和运营@@。

春节后@@,包括北京@@、上海等全国主要城@@市开始陆续有土地入市@@。不过@@,从成交情况来看@@,虽然@@溢价率普遍不低@@,但@@拿地多为央企和国企@@,民企积极性并不高@@。这@@一定程度与房企为确保现金流减少大额支出有关@@。

上周@@(2月@@14日@@-2月@@20日@@)楼市成交也开始恢复@@,当周全国新房成交@@103.2万@@平方米@@,同比@@下降@@80.4%,环比@@上升@@150.1%;二手房@@成交同比@@下降@@@@79.2%,环比@@上升@@了@@75.5%。

“从我们本身而言@@,越接近销售的@@项目@@,肯定是排在@@复工优先度的@@前列@@。”上述上市房企高管表示@@,一二季度他们将暂停拿地@@,主要力量放在@@销售和回款上@@,投@@资@@重心转向待售项目复工上@@。 

在@@他看来@@,通过减少投@@资@@@@、缓交土地出让金和税费@@、确保融资通道顺畅@@,随着市场逐步恢复@@,短期内大多数房企发生流动性风险@@的@@可能性较小@@。但@@房企也要从长远出发@@,在@@各项投@@入中保持适度平衡@@,不能把风险@@一味延后@@。

在@@2月@@20日@@举行的@@电话会议中@@,中梁地产副总裁游思嘉表示@@,到@@2020年@@二季度的@@时候@@,在@@极端销售比@@较差的@@情况下@@,中粱地产可以维持@@100亿元@@到@@@@200亿元@@规模@@的@@现金流@@。他认为@@,房企有必要通过融资来获得备用现金@@。

从前两个@@月@@来看@@,2020年@@房企融资情况并不乐观@@。亿翰智库的@@报告显示@@,1月@@房企融资总额同比@@下降@@了@@52.5%,2月@@前@@20天@@,房企信用债融资规模同比@@下降@@了@@38.7%,信托融资同比@@下降@@@@35.4%。

虽然@@2019年@@和@@2020年@@1月@@海外融资规模较大@@,但@@海外融资主要用于以新换旧方面@@,房企偿债@@和经营所需仍旧依赖国内融资及销售回款@@。在@@销售回款下降的@@情况下@@,除了维持投@@资@@@@、开工@@和施工外@@,能否顺利偿债@@仍是业界普通担心的@@问题@@。

偿债@@压力加大@@

在@@市场整体规模预期普遍下行的@@背景下@@,房企到@@期债务还在@@逐年@@上升中@@。世联行报告显示@@,2020年@@房地@@产行业到@@期债务为@@0.82万@@亿元@@@@,比@@2019年@@增加@@1100万@@元@@。2021年@@房地@@产到@@期债务更是达到@@创纪录的@@@@1.16万@@亿元@@@@。

如果@@算上资金成本的@@话@@,2020年@@和@@2021年@@两年@@房地@@产行业需要偿还的@@债务高达@@2.5万@@亿元@@@@,其中@@民企需要偿还的@@债务为@@1.48亿元@@。另外@@, 目前房地@@产信托存量规模为@@2.8万@@亿元@@@@,其中@@2020年@@到@@期规模为@@6900亿元@@。

假如信托成本按照@@7.5%/年@@来计算@@,2020年@@房地@@产债券和信托偿还规模超过@@2万@@亿元@@@@,2021年@@需要偿还的@@规模则更大@@。

分季度来看@@,2002年@@每个@@季度境内境外到@@期债务均超过@@1500亿元@@规模@@,其中@@3季度超过@@2500亿元@@,4季度超过@@2000亿元@@。2021年@@前三个@@季度@@,房地@@产行业单季债券到@@期规模均超过@@3000亿元@@,第@@4季度也超过@@1500亿元@@。

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