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红星美凯@@龙@@回复上交所问询@@ 透露投资性房地@@产@@@@"家@@底@@"

2019-10-25 09:39:25   分类@@: 房产投资@@   参与@@: 52人@@  来源@@:网络整理@@

新京报讯@@ (记者@@ 冯静@@)投资性房地@@产@@公允价值变动收益占利润总额的比例超过@@30%,投资性房地@@产@@账面价值@@占总资产的比例超过@@70%,红星美凯@@龙@@家@@居集团股份有限公司@@(以@@下简称@@“红星美凯@@龙@@”)的土地资产如何构成@@?5月@@31日@@晚间@@,红星美凯@@龙@@对@@《2018年@@年@@度报告的事后审核问询函@@@@》的回复公告显示@@,其在@@全国共@@持有@@68家@@物业@@@@,投资性房地@@产@@面积达@@688.82万平@@方米@@@@。

所持物业@@面积超过@@688万平@@方米@@@@

5月@@23日@@,红星美凯@@龙@@表示@@收到上海@@证券交易所上市公司下发的@@《关于对红星美凯@@龙@@家@@居集团股份有限公司@@@@2018年@@年@@度报告的事后审核问询函@@@@》(以@@下简称@@《问询函@@》)。在@@《问询函@@》中@@,上交所对投资性房地@@产@@@@、其经营状况和财务信息两方面进行问询@@。

红星美凯@@龙@@2018年@@年@@报显示@@,超三成的营业利润来自其投资性房地@@产@@升值@@。2018年@@,其投资性房地@@产@@公允价值变动收益为@@@@18.20亿@@元@@,占利润总额的比例为@@@@30.24%,投资性房地@@产@@的公允价值变动损益对净利润影响较大@@。

在@@回复中@@@@,红星美凯@@龙@@列出了投资性房地@@产@@所处位置@@、土地性质@@、购置单价@@、物业@@面积以@@及报告期末的账面价值@@@@。红星美凯@@龙@@所持物业@@面积达@@688.82万平@@方米@@@@,购置成本为@@@@460.45亿@@元@@,土地性质@@包括商服用地@@、综合用地@@、工矿仓储用地三种性质@@。其中@@@@,北京地区共@@@@3家@@物业@@@@;东北地区共@@@@10家@@物业@@@@;华北地区@@(不含北京@@、天津@@)共@@2家@@物业@@@@;华东地区@@(不含上海@@@@)共@@18家@@物业@@@@;华南地区共@@@@2家@@物业@@@@;华中@@地区共@@@@6家@@物业@@@@;上海@@地区共@@@@9家@@物业@@@@;天津@@地区共@@@@5家@@物业@@@@;西部地区共@@@@8家@@物业@@@@;重庆地区共@@@@5家@@物业@@@@。

2018年@@,其投资性房地@@产@@租赁@@及相关收入@@\/转让收益共@@计@@66.58亿@@元@@。截至@@2018年@@末@@,已设立抵押的投资性房地@@产@@项目期末借款余额为@@@@175.93亿@@元@@,资产证券化类产品余额@@61.68亿@@元@@。

2016年@@至@@2018年@@末@@,投资性房地@@产@@账面价值@@分别为@@@@669.48亿@@元@@、708.31亿@@元@@、785.33亿@@元@@,逐年@@升值较快@@;截至@@报告期末@@,投资性房地@@产@@占总资产的比重达@@70.84%,为@@最主要的长期经营性资产@@。公司对投资性房地@@产@@采用公允价值模式进行后续计量@@,估值方法未采用市场法@@,而采用收益法@@、直接比较法@@、假设开发法等方法@@。对此@@,红星美凯@@龙@@在@@@@回复中@@表示@@,所持有房地@@产@@的目的是用于赚取租金用途@@,对于公司已投入使用的建成物业@@@@(59家@@),采用收益法进行评估@@; 对于公司尚在@@建设中@@已接近完工或已完工尚未交付@@(6家@@),建成后收益能够合理预测的@@,采用假设开发法进行评估@@;对于公司实际完成工程量较少的在@@建工程@@(3家@@),采用成本法进行评估@@。

北京北四环商场被认定为@@投资性房地@@产@@@@

此外@@,红星美凯@@龙@@在@@@@2018年@@年@@报披露@@,有一处持有公允价值为@@@@15.55亿@@元@@的投资性房地@@产@@在@@项目合作方拥有使用权的土地上@@,红星美凯@@龙@@将其确认为@@以@@融资@@租赁@@方式租入的投资性房地@@产@@@@。上交所要求其说明该项房产的基本信息以@@及将其确认为@@以@@融资@@租赁@@方式租入的投资性房地@@产@@的依据@@。

回复显示@@,该房产为@@位于北京北沙滩@@1号院@@的北京北四环商场@@。2006年@@9月@@,红星家@@具集团@@有限公司@@(以@@下简称@@“红星家@@具集团@@”)与中@@国农业机械化科学研究院签署@@《合作合同书@@》,约定双方利用中@@国农业机械化科学研究院拥有使用权的位于北京市北沙滩@@1号院@@G地块合作建设综合楼@@,项目建成后@@,全部建筑面积由双方按照@@6.7:3.3 的比例分成@@,即红星家@@具集团@@分得@@67%的建筑面积共@@计@@60213.31 平方米@@(以@@下简称@@“取得物业@@@@”),中@@国农业机械化科学研究院分得@@33%的建筑面积共@@计@@29657.30 平方米@@(以@@下简称@@“租入物业@@@@”);项目建成后@@,在@@建设的综合楼存在@@的前提下@@(不可抗力除外@@),红星家@@具集团@@享有根据协议约定的分配比例分得该项目竣工物业@@的永久性使用权@@;同时为@@便于该项目的整体规划利用@@,中@@国农业机械化科学研究院在@@项目建成后@@分得@@33%的建筑面积将全部由红星家@@具集团@@返租@@。

红星美凯@@龙@@表示@@,由于租入物业@@@@由公司长期租赁@@使用@@,租赁@@期限为@@@@40年@@,其租赁@@期与租赁@@资产的预计使用寿命一致@@。据此@@,公司将该租入物业@@@@确认为@@融资@@租赁@@租入物业@@@@@@。因土地与房产不可分割@@,管理层将其认定为@@一项融资@@租赁@@@@。

2018年@@新增借款@@181.84亿@@元@@

红星美凯@@龙@@2018年@@年@@报披露@@,2018年@@短期借款@@@@、长期借款@@、应付债券等有息负债@@合计@@266.11亿@@元@@,同比增长@@60.61%。利息费用为@@@@16.70亿@@元@@,同比增长@@32.46%。此外@@,还有@@2.03 亿@@元@@的利息费用资本化@@。

回复显示@@,2018年@@新增借款@@181.84亿@@元@@。截止至@@2018年@@12月@@31日@@,短期借款@@、长期借款@@、应付债券等有息负债@@(含一年@@内到期的长期借款@@和应付债券@@)较上年@@增加@@43.97亿@@元@@,同比增长@@17%,财务费用增加@@4.01亿@@元@@,同比增长@@35%。

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