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中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@2020年@@面向专业投资@@者公@@开发@@行公@@司@@@@债@@券@@@@信用评级@@报告@@

2020-08-01 06:59:38   分@@类@@: 房@@产@@投资@@@@   参与@@: 132人@@  来源@@:网络整理@@

中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@2020年@@面向专业投资@@者公@@开发@@行公@@司@@@@债@@券@@@@信用评级@@报告@@   时间@@:2020年@@07月@@30日@@ 18:46:06 中@@财网@@    
原标题@@:中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@2020年@@面向专业投资@@者公@@开发@@行公@@司@@@@债@@券@@@@信用评级@@报告@@

中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@2020年@@面向专业投资@@者公@@开发@@行公@@司@@@@债@@券@@@@信用评级@@报告@@


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 2
150 亿@@元@@@@的@@担保支持@@。

2.公@@司@@@@不断优化@@投资@@布局@@@@,土@@地@@储备@@位置@@
较@@好@@。近三@@年@@@@,公@@司@@@@新拓展多个@@城市@@@@@@@@,项@@目@@@@储@@
备主@@要@@位于@@二@@三@@线城@@市@@@@,项@@目@@@@区@@域@@布局@@较@@好@@@@@@。

3.公@@司@@@@销售@@金@@额@@持续增@@长@@@@@@。近三@@年@@@@,公@@司@@@@
签约金@@额@@保持较@@快增@@长@@@@@@,同@@时@@结转金@@额@@逐年@@增@@@@
长@@,盈利水平提升@@@@@@。

4.担保方是中@@交@@集团@@@@@@发@@展房@@地@@产@@@@@@业务@@@@@@的@@唯@@
一@@平台@@,其@@提供的@@担保对本@@次@@@@债@@券@@的@@信用状况@@
有@@显著提升@@@@作@@用@@。中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@作@@为@@大@@型@@央@@
企中@@交@@集团@@@@@@发@@展房@@地@@产@@@@@@业务@@@@@@的@@唯一@@平台@@@@@@,在@@资@@
产@@规模@@、品牌@@知名@@度@@@@、融资渠道@@@@、银行授信@@等@@@@
方面具有@@很强的@@优势@@@@,其@@提供的@@担保对本@@次@@@@债@@
券@@的@@信用状况具有@@显著的@@提升@@@@作@@用@@。

关注@@@@
1.公@@司@@@@在@@建@@房@@地@@产@@@@@@业务@@@@@@集中@@度@@较@@高@@@@且部分@@@@
项@@目@@@@去化@@较@@慢@@@@@@。公@@司@@@@部分@@项@@目@@@@因业态@@原因去化@@@@
较@@慢@@@@,未来存@@在@@一@@定的@@去化@@压力@@;主@@要@@在@@建@@及@@@@
待售@@@@项@@目@@@@的@@区@@域集中@@度@@高@@@@,易受@@重庆@@区@@域房@@地@@@@
产@@市@@场@@影响@@@@。

2.公@@司@@@@权益@@@@稳定性一@@般@@@@@@,债务@@负担较@@重@@。

公@@司@@@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@中@@未分@@类@@利润和@@少@@数股东@@权益@@@@@@@@
占@@比@@@@较@@高@@@@@@,权益@@@@稳定性一@@般@@@@;公@@司@@@@债务@@规@@模增@@@@
长@@较@@快@@,整体债务@@负担较@@重@@@@。

3.公@@司@@@@及@@担保方资本@@@@支出压力较@@大@@@@@@。公@@司@@@@
及@@担保方在@@建@@项@@@@目@@尚需投入较@@大@@@@规模的@@资金@@@@@@,
未来存@@在@@较@@大@@@@的@@资本@@@@支出压力@@。

分@@析师@@
支亚梅@@ 登记编号@@@@(R0040216100002)
曹梦茹@@ 登记编号@@@@(R0040218090002)
邮箱@@:lh@unitedratings.com.cn
电话@@:010-85172818
传真@@:010-85171273
地@@址@@:北京@@市@@朝阳区@@建国门外大@@街@@2 号@@
PICC 大@@厦@@10 层@@(100022)
网址@@:

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 4
一@@、主@@体概况@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@“公@@司@@@@”或@@“中@@交@@地@@产@@@@@@”)前@@身为@@重庆@@国际@@实业投资@@@@股份有@@@@
限公@@司@@@@@@,系经重庆@@市@@经济体制改@@革委员会渝改@@革@@[1992]148号@@文批准@@,由@@中@@国重庆@@国际@@经济@@技术合作@@@@
公@@司@@@@联合重庆@@市@@建设投资@@公@@司@@@@等@@单位@@共同@@发@@起@@,采用定向募集方式设立@@的@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@。公@@司@@@@成@@立@@@@
于@@1993年@@2月@@3日@@,设立@@时公@@司@@@@股本@@为@@人@@民币@@5,000.00万@@元@@@@。1997年@@4月@@经中@@国证监会证监发@@字@@[1997]119
号@@文和@@证监发@@字@@[1997]120号@@文批准@@,公@@司@@@@在@@深圳@@证券@@交易所@@发@@行普通股@@1,000万@@股@@,发@@行后股本@@总额@@
人@@民币为@@@@6,000.00万@@元@@@@(股票简称@@@@“重庆@@实业@@”,股票代码@@“000736.SZ”)。2013年@@12月@@,公@@司@@@@更@@
名@@为@@@@“中@@房@@@@地@@产@@@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@”,股票简称@@@@相应更为@@@@“中@@房@@@@地@@产@@@@@@@@”,股票代码@@不变@@。2017年@@10月@@,
公@@司@@@@名@@称@@@@变更为@@@@“中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@”,股票简称@@@@变更为@@@@“中@@交@@地@@产@@@@@@”,股票代码@@不变@@。历经@@
多次@@股权@@转让@@@@、配售@@@@、资产@@重组和@@股权@@分@@置改@@革@@,截@@至@@@@2017年@@底@@@@,中@@住地@@产@@@@@@开发@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@(以@@下简@@
称@@“中@@住地@@产@@@@@@”)为@@直接控股股东@@@@,持股比@@例@@@@为@@@@53.32%,国务@@院国有@@资产@@监督@@管理@@委员会@@为@@公@@司@@@@实际@@@@
控制人@@@@。2018年@@12月@@5日@@,经中@@国交通建设集团@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@“中@@交@@集团@@@@@@”)批复@@,并经深圳@@@@
证券@@交易所@@办理过户手续@@,公@@司@@@@直接控股股东@@由@@中@@住地@@产@@@@@@变更为@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@@@。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,
公@@司@@@@注@@册资本@@@@@@为@@@@53,494.90万@@元@@@@,国务@@院国有@@资产@@监督@@管理@@委员会@@(以@@下简@@称@@@@@@“国资委@@”)为@@公@@司@@@@实际@@
控制人@@@@。截@@至@@@@2020年@@4月@@3日@@,公@@司@@@@共@@有@@@@5笔股份质押情况@@@@1,其@@中@@@@无限售@@股份质押@@4,559.36万@@股@@,有@@限@@
售@@股份质押数量@@0万@@股@@,质押比@@例@@@@8.52%。

图@@1 截@@至@@@@2019 年@@底@@@@公@@司@@@@股权@@结构@@图@@@@
资料来源@@@@:公@@司@@@@提供@@
公@@司@@@@经@@营范围包括@@:从@@事@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@经营@@业务@@@@,实业投资@@@@,物业管理@@@@,高@@科技开发@@@@,设备租赁@@,
代理各类商品及@@技术的@@进出口业务@@@@(国家@@限定公@@司@@@@经@@营或@@禁止进出口的@@商品及@@技术除@@外@@),国际@@经济@@
技术合作@@的@@往来函调查及@@咨询服务@@@@;销售@@矿产@@品@@(不含@@国家@@规定产@@品@@),化@@工产@@品@@,建筑@@材料@@@@,装饰@@
材料@@(以@@上@@不含@@危险@@化@@学品@@),汽车@@(不含@@九@@座及@@九@@座以@@下乘用车@@),摩托车及@@零部件@@,五@@金@@@@,交电@@,
木材@@,钢材@@,日@@用百货@@,纺织品@@,工艺美术品@@(不含@@金@@银饰品@@)。中@@小@@型水@@、火力发@@电成@@套@@设备的@@开@@
发@@、制造@@、销售@@及@@技术咨询服务@@@@(国家@@有@@专项@@管理@@规定的@@除@@外@@)。

截@@至@@@@2020 年@@3 月@@底@@@@,公@@司@@@@本@@部下设战略发@@展部@@、投资@@管理@@@@部@@、运营管理@@部@@@@、营销策@@划部@@、商业@@
管理@@部@@、研发@@设计部@@、成@@本@@管理@@部@@@@、工程管理@@部@@@@、财务@@金@@融部@@、人@@力资源部@@、审计@@部@@、法律部@@、董@@
事@@会办公@@@@室等@@@@16 个@@职能@@部门@@@@。截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@纳入合并范围内子@@公@@司@@@@@@@@47 家@@,在@@职员工@@1,092
1 数据@@来源@@@@中@@国证券@@登记结算有@@限@@公@@司@@@@@@@@官网查询@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 5
人@@。

截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@合并资产@@总额@@@@474.92亿@@元@@@@,负债@@总额@@412.31亿@@元@@@@,所@@有@@者@@权益@@@@@@@@(含@@少@@数股东@@@@
权益@@@@)合计@@62.61亿@@元@@@@,其@@中@@@@归属@@于@@母公@@@@司@@的@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@@@27.35亿@@元@@@@。2019年@@,公@@司@@@@实现营业收入@@@@@@140.63
亿@@元@@@@,净利润@@(含@@少@@数股东@@@@损益@@@@)11.22亿@@元@@@@,其@@中@@@@归属@@于@@母公@@@@司@@所@@@@有@@者的@@净利润@@@@@@为@@@@5.43亿@@元@@@@;经营@@
活动产@@生的@@现金@@流@@量净额@@@@-46.12亿@@元@@@@,现金@@及@@现金@@等@@价物@@净增@@加@@额@@@@为@@@@10.56亿@@元@@@@。

公@@司@@@@注@@册地@@@@址@@:重庆@@市@@江北区@@观音桥建新北路@@86 号@@;法定代表@@人@@@@:李永前@@@@。

二@@、本@@次@@@@债券@@@@发@@行及@@募集资金@@@@使用情况@@@@
1.本@@次@@@@债券@@@@概况@@
本@@次@@@@债券@@@@名@@称@@为@@@@“中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@2020年@@面向专业投资@@者公@@开发@@行公@@司@@@@债@@券@@@@”,本@@次@@@@债券@@@@
发@@行总额为@@不超过人@@民币@@7.00亿@@元@@@@(含@@7.00亿@@元@@@@),期@@限@@不超过@@5年@@(含@@5年@@)。本@@次@@@@债券@@@@为@@固定利率债@@
券@@,最终票面利率由@@公@@司@@@@和@@承销商根据@@市@@场@@询价结果协商确定@@。本@@次@@@@债券@@@@按年@@付@@息@@、到期@@一@@次@@还本@@@@,
最后一@@期@@利息随本@@金@@的@@兑付@@一@@起支付@@@@。

本@@次@@@@债券@@@@由@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@提供全额无条件不可@@撤销的@@连带责任@@保证担保@@。

2.本@@次@@@@债券@@@@募集资金@@@@用途@@
本@@次@@@@债券@@@@在@@扣除@@发@@行费用后的@@募集资金@@@@净额将用于@@偿还公@@司@@@@债券@@@@。

三@@、行业分@@析@@
公@@司@@@@目@@前@@@@主@@营业务@@以@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@销售@@为@@主@@@@@@,属于@@房@@地@@产@@@@@@行业@@。

1.行业概况@@
房@@地@@产@@@@@@业作@@为@@国民经济的@@重要支柱产@@业@@,近几年@@行业发@@展较@@快@@、波动@@较@@大@@@@@@。受@@国家@@政策@@@@导向的@@@@
影响@@,房@@地@@产@@@@@@投资@@增@@速在@@@@2017 年@@后@@均保持高@@位@@,但@@2019 年@@二@@季@@度@@后投资@@虽在@@高@@位但@@已呈现下降@@@@趋@@
势@@。

房@@地@@产@@@@@@业是我国国民经济的@@重要支柱产@@业@@,在@@现代社会经济生活中@@有@@着举足轻重的@@地@@位@@。经过@@
二@@十@@几年@@的@@@@发@@展@@,中@@国房@@地@@@@产@@行业已逐步转向规模化@@@@、品牌@@化@@和@@规范化@@@@运作@@@@,房@@地@@产@@@@@@业的@@增@@长@@@@方式@@
正由@@偏重速度@@规模向注@@重效益@@和@@市@@场@@细分@@转变@@。

从@@近年@@@@房@@地@@产@@@@@@行业发@@展趋势@@来看@@@@,受@@益@@于@@宽松的@@信贷政策@@@@和@@去库存@@政策@@@@实施@@,2016 年@@全国@@@@房@@地@@@@
产@@开发@@投资@@@@102,580.61 亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@6.88%,增@@速较@@@@上年@@上升@@@@@@5.88 个@@百@@分@@@@点@@@@;2017 年@@,我国房@@地@@@@
产@@开发@@投资@@@@109,798.53 亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@7.04%,受@@密集调控政策@@@@@@影响@@@@,增@@速较@@@@上年@@微增@@@@0.16 个@@百@@分@@@@
点@@,整体投资@@热情仍旧较@@高@@@@@@。2018 年@@,全国@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@投资@@@@@@120,263.51 亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@9.50%,增@@
速较@@前@@@@11 个@@月@@回落@@0.20 个@@百@@分@@@@点@@@@,但@@仍高@@于@@@@2017 年@@水平@@,在@@土@@地@@购置费和@@补库存@@驱动的@@新开@@工高@@@@
增@@长@@@@下继续@@维持@@在@@高@@位@@。2019 年@@,全国@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@投资@@@@@@132,194.26 亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@9.90%,增@@速较@@@@
上年@@上升@@@@0.40 个@@百@@分@@@@点@@@@,总体仍维持@@高@@位@@,但@@从@@@@2019 年@@4 月@@开始@@已连续@@@@8 个@@月@@下降@@@@@@,主@@要@@系@@土@@地@@@@
购置费进一@@步降@@速所@@致@@@@@@。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 6
图@@2 2015-2019 年@@全国@@@@房@@地@@@@产@@市@@场@@发@@展情况@@@@(单位@@:亿@@元@@@@、%)
资料来源@@@@:Wind,联合评级@@整理@@
2.市@@场@@供需@@
(1)土@@地@@供@@应状况@@
2017 年@@,受@@土@@地@@增@@加@@供应量及@@调控政策@@@@@@影响@@@@,楼面均价@@及@@溢价率有@@所@@回落@@;2018 年@@后@@,房@@地@@产@@@@@@
开发@@企业拿地@@趋于@@理性@@,土@@地@@溢价率继续@@走低@@。

土@@地@@是房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@主@@要@@的@@成@@本@@来源@@@@,土@@地@@市@@场@@受@@房@@地@@产@@@@@@宏观调控政策@@@@@@影响@@巨大@@@@,同@@时@@会受@@@@
到地@@方政府供地@@意愿@@、开发@@商购地@@能力和@@意愿的@@影响@@@@。中@@央@@政府通过信贷@@、融资审批等@@手段@@限制房@@@@
地@@产@@@@开发@@企业融资行为@@@@,加之需求端限购等@@政策@@@@@@,导致@@部分@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@的@@现金@@回笼情况@@随着行@@
业起伏出现明显变化@@@@,直接影响@@土@@地@@市@@场@@需求@@。

根据@@中@@指数据@@@@统计的@@@@全国@@@@300 城市@@@@土@@地@@市@@场@@数据@@@@,2017 年@@,全国@@300 个@@城市@@@@@@土@@地@@成@@交面积@@@@@@@@@@95,036
万@@平@@方@@米@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@8%;土@@地@@出@@让@@金@@总额为@@@@40,623 亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@38%。其@@中@@@@,住宅@@用地@@@@成@@交面@@
积@@35,433 万@@平@@方@@米@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@24%;商办类用地@@@@成@@交土@@地@@面积@@@@@@10,225 万@@平@@方@@米@@@@,同@@比@@@@减少@@@@10%。分@@
城市@@@@来看@@@@,2017 年@@,一@@线城@@市@@@@土@@地@@供@@应持续放量@@,成@@交量及@@出让金@@@@随之上涨@@,但@@受@@调控政策@@@@@@影响@@@@,
楼面均价@@及@@溢价率均有@@所@@下滑@@;二@@线城市@@@@@@土@@地@@供@@应与成@@交面积@@@@@@与去年@@基本@@持平@@,土@@地@@出@@让@@金@@及@@均价@@
同@@比@@@@涨幅较@@去年@@明显收窄@@@@,溢价率各季@@度@@均同@@比@@@@下@@降@@@@@@,土@@地@@市@@场@@总体趋稳@@;三@@四@@线城市@@@@内部热度@@分@@@@
化@@。

2018 年@@,土@@地@@供@@应量@@继续@@上扬@@,全国@@300 个@@城市@@@@@@土@@地@@供@@应量@@@@128,440 万@@平@@方@@米@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@20%;
土@@地@@成@@交面积@@@@@@@@105,492 万@@平@@方@@米@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@14%。其@@中@@@@,住宅@@用地@@@@成@@交面@@积@@@@38,931 万@@平@@方@@米@@@@,同@@比@@@@
增@@长@@@@10%;土@@地@@出@@让@@金@@总额为@@@@41,773 亿@@元@@@@,同@@比@@@@微增@@@@2%;整体成@@交楼面均价@@及@@溢价率均有@@所@@下滑@@@@,
房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@拿地@@趋于@@理性@@@@。分@@城市@@@@来看@@@@@@,2018 年@@,一@@线城@@市@@@@供地@@节奏@@放缓@@,同@@比@@@@下@@降@@@@12%,成@@
交指标均降@@@@,其@@中@@@@出让金@@@@总额下降@@@@@@12%;二@@线重点@@城市@@@@实施@@“分@@类@@调控@@、因城施策@@@@”政策@@@@,土@@地@@供@@
应量同@@比@@@@增@@@@长@@@@@@16%,但@@土@@地@@出@@让@@金@@和@@溢价率同@@比@@@@回落@@;三@@四@@线城市@@@@面对热点@@城市@@@@的@@需求外溢@@,加快@@
供地@@节奏@@,土@@地@@供@@应量@@、成@@交面积@@@@@@、出让金@@@@均同@@比@@@@走高@@@@,但@@溢价率同@@比@@@@下@@滑明显@@。

2019 年@@,全国@@300 个@@城市@@@@@@土@@地@@供@@给同@@比@@@@微增@@@@@@、成@@交同@@比@@@@微降@@@@,但@@受@@益@@于@@二@@城市@@@@土@@地@@市@@场@@交易活@@
跃@@,土@@地@@成@@交楼面均价@@和@@出让金@@@@总额增@@长@@@@明显@@,整体溢价率较@@上@@年@@基本@@持平@@。分@@城市@@@@来看@@@@@@,一@@线城@@
市@@供求同@@比@@@@双涨@@,但@@楼面均价@@有@@所@@下滑@@,溢价率同@@比@@@@变化@@不大@@@@@@;二@@线城市@@@@@@供求小@@幅上涨@@,土@@地@@出@@让@@
金@@总额和@@楼面均价@@分@@别同@@比@@@@增@@@@长@@@@@@@@28%和@@18%,溢价率较@@上@@年@@同@@期@@@@@@增@@加@@@@1 个@@百@@分@@@@点@@@@;三@@四@@线城市@@@@供求@@、
溢价率均出现一@@定程度@@下滑@@,土@@地@@出@@让@@金@@和@@楼面均价@@继续@@走高@@@@。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 7
表@@1 2017-2019 年@@全国@@@@300 个@@城市@@@@@@土@@地@@交易情况@@@@(单位@@:万@@平@@方@@米@@@@、%、亿@@元@@@@、元@@/平方米@@@@@@)
项@@目@@@@ 2017 年@@ 2018 年@@ 2019 年@@
推出面积@@@@@@ 111,907 128,440 129,816
同@@比@@@@ 8 20 1
成@@交面积@@@@@@ 95,036 105,492 106,568
同@@比@@@@ 8 14 -1
出让金@@@@ 40,623 41,773 50,294
同@@比@@@@ 38 2 19
楼面均价@@ 2,374 2,159 2,507
同@@比@@@@ 26 -11 17
土@@地@@平均溢价率@@ 29 13 13
同@@比@@@@ 下降@@@@14 个@@百@@分@@@@点@@@@ 下降@@@@16 个@@百@@分@@@@点@@@@ 下降@@@@0.02 个@@百@@分@@@@点@@@@
资料来源@@@@:CREIS 中@@指数据@@@@,联合评级@@整理@@
(2)开发@@资金@@@@来源@@状况@@
2017 年@@房@@地@@产@@@@@@市@@场@@调控后融资环境再次@@趋紧@@,房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@资金@@@@压力较@@大@@@@@@;2018 年@@,货币政@@
策@@结构@@性宽松@@,2019 年@@一@@季@@度@@@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@融资环境有@@所@@回暖@@,但@@二@@季@@度@@再遇收紧@@,房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@
企业整体融资延续趋紧的@@政策@@@@方向@@。

2016年@@宽松信贷政策@@@@后@@,2017年@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@融资渠道@@@@再度@@收紧@@。全年@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@到位@@
资金@@@@156,052.62亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@8.20%,增@@速较@@@@上年@@同@@期@@@@@@下降@@@@@@7.00个@@百@@分@@@@点@@@@。其@@中@@@@,国内贷款@@@@25,241.76
亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@17.30%;利用外资@@168.19亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@19.80%;自@@筹资@@金@@@@50,872.21亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@
长@@3.50%;其@@他@@资金@@@@@@79,770.46亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@8.60%。在@@其@@他@@资金@@@@@@中@@@@,定金@@及@@预收款@@@@48,693.57亿@@元@@@@,
同@@比@@@@增@@@@长@@@@16.10%;个@@人@@按揭贷款@@@@23,906.31亿@@元@@@@,同@@比@@@@下@@降@@@@2.00%。

2018年@@,房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@到位资金@@@@@@@@165,962.89亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@6.40%。其@@中@@@@,国内贷款@@@@同@@比@@@@下@@降@@@@@@
4.90%,主@@要@@系@@银行信贷受@@到监管@@,银行资金@@@@流入房@@地@@产@@@@@@市@@场@@受@@限所@@致@@@@@@;自@@筹资@@金@@@@同@@比@@@@增@@@@@@长@@@@9.70%,
主@@要@@系@@房@@地@@产@@@@@@@@开@@发@@企业@@发@@债及@@资产@@证券@@化@@规模增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@;其@@他@@资金@@@@@@同@@比@@@@增@@@@长@@@@@@7.84%,主@@要@@系@@房@@地@@产@@@@@@@@开@@
发@@企业加快@@回款@@所@@致@@@@@@。随着政策@@@@对房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@融资的@@限制@@,房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@自@@身造血能力对房@@@@
地@@产@@@@开发@@企业愈加重要@@;2018年@@,央行已进行@@4次@@降@@准@@,释放一@@定流动性@@,货币政@@策@@结构@@性宽松@@@@。

2019年@@一@@季@@度@@@@,受@@益@@于@@多项@@稳经济@@、宽信用政策@@@@发@@力@@,房@@地@@产@@@@@@行业融资环境有@@所@@改@@善@@。2019年@@4
月@@开始@@,随着金@@融机构@@违规放款@@给房@@地@@产@@@@@@市@@场@@的@@事@@件频出@@,以@@及@@土@@地@@市@@场@@上高@@溢价地@@块@@@@的@@多次@@出现@@,
房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@的@@融资环境开始有@@所@@收紧@@;2019年@@5月@@以@@来@@,监管层@@收紧房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@贷款@@@@、信托@@借款@@@@
和@@海外美元@@@@债等@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@重要融资渠道@@@@@@,融资端政策@@@@超预期@@收紧@@。2019年@@,房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@
到位资金@@@@@@178,608.59亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@7.60%,增@@速较@@@@上年@@提高@@@@1.20个@@百@@分@@@@点@@@@。其@@中@@@@国内贷款@@@@资金@@@@同@@比@@@@@@
增@@长@@@@5.10%,自@@2019年@@8月@@以@@来@@继续@@回落@@@@,在@@融资监管趋严@@预期@@下增@@速有@@收窄@@迹象@@;自@@筹资@@金@@@@同@@比@@@@增@@@@@@
长@@4.20%,继续@@低位运行@@;定金@@及@@预收款@@@@和@@个@@人@@按揭贷款@@@@分@@别同@@比@@@@增@@@@长@@@@@@@@10.70%和@@15.10%,增@@速较@@@@前@@@@
11月@@有@@所@@回升@@@@。

(3)市@@场@@供需@@情况@@@@
2017 年@@之后@@政策@@@@环境由@@松趋紧@@,调控政策@@@@@@密集发@@布@@;2018 年@@,商品房@@销售@@增@@速在@@持续调控下继@@
续回落@@,景气度@@有@@所@@下滑@@,一@@、二@@线城市@@@@@@销售@@增@@速有@@所@@企稳@@,但@@三@@四@@线城市@@@@下滑趋势@@明显@@。2019 年@@,
房@@地@@产@@@@@@销售@@@@面积@@@@虽负增@@长@@@@@@,但@@仍保持一@@定韧性@@,销售@@价格的@@稳定增@@长@@@@带动销售@@额继续@@创新高@@@@。

2017 年@@,商品房@@销售@@增@@速有@@所@@放缓@@,全国@@商品房@@销售@@面积@@@@@@@@169,407.82 万@@平@@方@@米@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@7.70%,
增@@速较@@@@上年@@大@@幅下降@@@@@@。其@@中@@@@城市@@@@间分@@化@@显现@@,一@@线城@@市@@@@房@@地@@产@@@@@@销售@@@@市@@场@@逐步向二@@手房@@@@市@@场@@转移@@,二@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 8
线城市@@@@房@@地@@产@@@@@@销售@@@@市@@场@@亦呈现明显回落态势@@@@,三@@线城@@市@@受@@益@@于@@棚改@@货@@币化@@安置政策@@@@仍然表@@现较@@好@@@@。

其@@中@@@@,住宅@@销售@@面积@@@@@@增@@长@@@@@@5.30%,办公@@@@楼销售@@面积@@@@@@增@@长@@@@@@24.30%,商业@@营业用房@@销售@@面积@@@@@@增@@长@@@@@@18.70%;
住宅@@销售@@额增@@长@@@@@@11.30%,办公@@@@楼销售@@额增@@长@@@@@@17.50%,商业@@营业用房@@销售@@额增@@长@@@@@@25.30%。从@@供应来@@
看@@,2017 年@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@房@@屋施工面积@@@@@@@@@@781,483.73 万@@平@@方@@米@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@3.00%;房@@屋竣@@工面积@@@@@@@@@@
101,486.41 万@@平@@方@@米@@@@,同@@比@@@@减少@@@@4.40%;商品房@@待售@@@@面@@积@@@@@@58,923.00 万@@平@@方@@米@@@@,同@@比@@@@减少@@@@15.30%,其@@
中@@住宅@@待售@@@@面@@积@@@@同@@比@@@@减@@25.10%,办公@@@@楼待售@@@@面@@积@@@@同@@比@@@@增@@@@加@@0.90%,商业@@营业用房@@待售@@@@面@@积@@@@同@@比@@@@减少@@@@@@
4.00%。

图@@3 近年@@@@全国@@@@商品房@@销售@@面积@@@@@@@@和@@销售@@额增@@速情况@@@@(单位@@:%)
资料来源@@@@:Wind,联合评级@@整理@@
2018 年@@,在@@调控政策@@@@@@持续深化@@背景下@@,商品房@@销售@@增@@速继续@@下滑@@,房@@地@@产@@@@@@销售@@@@面积@@@@及@@销售@@金@@额@@@@
同@@比@@@@增@@@@速处@@于@@@@2015 年@@6 月@@以@@来@@的@@相对较@@低位@@。2018 年@@,全国@@房@@地@@产@@@@@@销售@@@@面积@@@@@@171,654.36 万@@平@@方@@米@@@@,
同@@比@@@@增@@@@长@@@@1.30%,增@@速较@@@@上年@@下滑@@6.40 个@@百@@分@@@@点@@@@;全国@@房@@地@@产@@@@@@销售@@@@金@@额@@@@149,972.74 亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@
12.20%,增@@速较@@@@上年@@下滑@@1.50 个@@百@@分@@@@点@@@@。2018 年@@,房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@房@@屋施工面积@@@@@@@@822,300.24 万@@平@@方@@
米@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@5.20%;房@@屋竣@@工面积@@@@@@@@@@93,550.11 万@@平@@方@@米@@@@,同@@比@@@@减少@@@@7.80%;商品房@@待售@@@@面@@积@@@@@@52,414
万@@平@@方@@米@@@@,较@@2017 年@@末@@减少@@@@11.05%。分@@城市@@@@来看@@@@@@,一@@线城@@市@@@@商品房@@销售@@成@@交维持@@低位@@,但@@一@@季@@度@@@@
之后@@,销售@@增@@速企稳回升@@@@;重点@@二@@线城市@@@@@@调控因城施策@@@@@@,销售@@增@@速低位徘徊@@,2018 年@@末@@增@@速为@@@@-0.01%;
三@@线城@@市@@虽整体呈下降@@@@趋势@@但@@仍表@@现最佳@@,维持@@2%左右增@@速@@,主@@要@@系@@相对宽松的@@调控政策@@@@@@@@、棚改@@货@@
币化@@补偿政策@@@@@@,以@@及@@部分@@人@@口逆向流动所@@带来的@@返乡置业需求@@。但@@随着住建部出台因地@@制宜@@推行棚@@
改@@货币化@@和@@实物安置相结合的@@政策@@@@@@,以@@及@@本@@轮三@@四@@线城市@@@@购买力的@@消耗与透支@@,预计@@未来三@@四@@线城@@
市@@商品房@@的@@销售@@将承受@@一@@定去化@@压力@@。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 9
图@@4 一@@、二@@、三@@四@@线城市@@@@商品房@@销售@@面积@@@@@@累计同@@比@@@@@@(单位@@:%)
注@@:二@@线城市@@@@@@数据@@用@@Wind 40 大@@中@@城市@@@@数据@@中@@的@@二@@线城市@@@@@@模拟代替@@,三@@四@@线数据@@用全国@@数据@@扣减@@
40 大@@中@@城市@@@@中@@的@@一@@@@、二@@线数据@@进行模拟代替@@
资料来源@@@@:Wind,联合评级@@搜集整理@@
2019 年@@,全国@@房@@地@@产@@@@@@销售@@@@面积@@@@@@171,557.87 万@@平@@方@@米@@@@,同@@比@@@@下@@降@@@@0.1%,较@@上@@年@@下降@@@@@@@@1.4 个@@百@@分@@@@点@@@@,
2018 年@@销售@@面积@@@@@@的@@历史高@@点@@基数效应导致@@@@2019 年@@销售@@增@@速呈微幅负增@@长@@@@@@;全国@@房@@地@@产@@@@@@销售@@@@金@@额@@@@
159,725.12 亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@6.50%,增@@速较@@@@上年@@同@@期@@@@@@回落@@5.70 个@@百@@分@@@@点@@@@,销售@@额在@@售@@@@价逐渐走高@@的@@@@
基础上@@,仍保持一@@定增@@长@@@@@@。2019 年@@,房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@房@@屋施工面积@@@@@@@@893,820.89 万@@平@@方@@米@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@
8.70%,增@@速较@@@@上年@@增@@长@@@@@@@@3.50 个@@百@@分@@@@点@@@@,主@@要@@系@@房@@企为@@加快@@资金@@@@回笼@@,加快@@施工速度@@所@@致@@@@@@;房@@屋竣@@
工面积@@@@@@95,941.53 万@@平@@方@@米@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@2.60%。总体看@@@@,2019 年@@房@@地@@产@@@@@@市@@场@@销售@@下行压力中@@韧性前@@行@@。

(4)销售@@价格情况@@@@
2017 年@@和@@@@2018 年@@,一@@、二@@线城市@@@@@@房@@地@@产@@@@@@价格增@@速大@@幅下降@@@@@@,三@@线城@@市@@价格增@@速降@@缓@@;2019 年@@,
一@@线城@@市@@@@价格增@@速触底@@回升@@@@,二@@、三@@线城@@市@@价格增@@速继续@@下探@@@@,总体百城价格指数@@2019 年@@虽有@@上涨@@
但@@增@@速逐步回落@@。

2017 年@@,一@@线城@@市@@@@和@@二@@线城市@@@@@@百城住宅@@价格指@@数增@@速持续放缓@@。其@@中@@@@一@@@@线城市@@@@@@同@@比@@@@增@@@@速从@@年@@初@@
的@@21.37%大@@幅下降@@@@至@@年@@末@@的@@@@@@1.43%,二@@线城市@@@@@@同@@比@@@@增@@@@速从@@年@@初的@@@@18.27%下降@@@@至@@年@@末@@的@@@@7.70%,一@@二@@@@
线城市@@@@房@@地@@产@@@@@@市@@场@@明显降@@温@@;三@@线城@@市@@百城住宅@@价格指@@数增@@速上半年@@持续上升@@@@、下半年@@企稳@@,达到@@
12%左右水平@@。

2018 年@@末@@,百城住宅@@价格指@@数中@@一@@线城@@市@@@@同@@比@@@@增@@@@长@@@@@@@@0.40%、二@@线城市@@@@@@同@@比@@@@增@@@@长@@@@@@@@7.08%、三@@线城@@
市@@同@@比@@@@增@@@@长@@@@@@8.71%,一@@、二@@、三@@线城@@市@@百城住宅@@价格指@@数增@@速均有@@所@@放缓@@。

2019 年@@,百城住宅@@价格指@@数上涨@@3.34%,涨幅较@@上@@年@@同@@期@@@@@@收窄@@@@1.75 个@@百@@分@@@@点@@@@,百城住宅@@价格指@@
数同@@比@@@@增@@@@速自@@@@2017 年@@3 月@@以@@来@@继续@@收窄@@@@。其@@中@@@@,一@@线城@@市@@@@住宅@@价格指数增@@速自@@@@2018 年@@末@@触底@@回升@@@@,
2019 年@@末@@价格上涨@@0.71%,较@@上@@年@@同@@期@@@@@@扩大@@@@0.31 个@@百@@分@@@@点@@@@;二@@、三@@线城@@市@@住宅@@价格指数增@@速继续@@下@@
探@@,二@@线城市@@@@@@2019 年@@末@@价格指数同@@比@@@@@@收窄@@@@2.84 个@@百@@分@@@@点@@@@,三@@四@@线代表@@城市@@@@@@2019 年@@末@@价格指数同@@比@@@@@@
收窄@@4.11 个@@百@@分@@@@点@@@@。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 10
图@@5 2015-2019 年@@全国@@@@百城住宅@@销售@@价格指数同@@比@@@@变化@@情况@@@@(单位@@:%)
资料来源@@@@:Wind,联合评级@@整理@@
3.行业竞争@@
随着近年@@@@来@@调控政策@@@@@@的@@逐渐加码@@,房@@地@@产@@@@@@行业也在@@不断成@@熟@@。房@@地@@产@@@@@@行业整体呈现业绩持续增@@@@
长@@、企业分@@化@@加剧@@、行业集中@@度@@不断提高@@的@@发@@展态势@@@@。

2017 年@@,房@@地@@产@@@@@@市@@场@@集中@@度@@继续@@@@提高@@@@,前@@10 名@@和@@前@@@@20 名@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@销售@@额占@@比@@@@分@@别为@@@@@@@@24.16%
和@@32.46%,分@@别较@@上@@年@@提高@@@@5.44 和@@7.23 个@@百@@分@@@@点@@@@;前@@10 名@@和@@前@@@@20 名@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@销售@@面积@@@@@@分@@@@
别为@@@@15.38%和@@20.03%,分@@别较@@上@@年@@提高@@@@2.84 和@@3.82 个@@百@@分@@@@点@@@@,从@@侧@@面反映出优质城市@@@@资源不断向@@
大@@型房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@倾斜的@@态势@@@@。2018 年@@,前@@10 名@@和@@前@@@@20 名@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@销售@@额占@@比@@@@分@@别为@@@@@@@@26.89%
和@@38.32%;前@@10 名@@和@@前@@@@20 名@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@销售@@面积@@@@@@占@@比@@@@分@@别为@@@@@@@@19.08%和@@25.74%,集中@@度@@继续@@@@
提升@@@@。2019 年@@,前@@10 名@@和@@前@@@@20 名@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@销售@@额占@@比@@@@均较@@@@2018 年@@有@@小@@幅下降@@@@@@,但@@销售@@面@@
积@@占@@比@@@@继续@@提升@@@@@@。

表@@2 2017-2019 年@@前@@@@10 名@@与前@@@@20 名@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@销售@@额和@@销售@@面积@@@@@@占@@比@@@@情况@@@@(单位@@:%)
项@@目@@@@ 2017 年@@ 2018 年@@ 2019 年@@
前@@10 大@@企业销售@@额占@@比@@@@@@ 24.16 26.89 26.28
前@@20 大@@企业销售@@额占@@比@@@@@@ 32.46 38.32 37.14
前@@10 大@@企业销售@@面积@@@@@@占@@比@@@@@@ 15.38 19.08 19.95
前@@20 大@@企业销售@@面积@@@@@@占@@比@@@@@@ 20.03 25.74 27.07
资料来源@@@@:Wind,联合评级@@整理@@
房@@地@@产@@@@@@行业表@@现出明显的@@强者恒强的@@趋势@@@@,资金@@@@、品牌@@、资源等@@不断向大@@型房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@集@@
中@@,龙头企业在@@竞争中@@占@@据@@明显优势@@@@。据@@CRIC 统计的@@@@2019 年@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@销售@@额情况@@@@,碧桂园@@、
万@@科地@@产@@@@@@、中@@国恒大@@和@@融创中@@国@@全口径@@@@销售@@额均步入@@5,000 亿@@元@@@@,其@@中@@@@碧桂园@@销售@@额超过@@7,000 亿@@元@@@@;
保利发@@展@@、绿@@地@@控股@@、中@@海地@@产@@@@迈入@@3,000 亿@@元@@@@门槛@@;新城控股@@、世茂房@@地@@产@@@@@@@@、华润置地@@@@、龙湖@@集@@
团@@、招商蛇口@@、阳光城@@、金@@地@@@@集团@@@@@@、旭辉集团@@@@进入@@2,000 亿@@元@@@@阵营@@,另有@@@@19 家@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@销售@@@@
额过千@@亿@@@@,再次@@呈现强者恒强局面@@。

表@@3 2020 年@@中@@国房@@地@@@@产@@开@@发@@@@@@企业测评前@@@@10 强企业@@
排名@@@@ 企业简称@@@@ 排名@@@@ 企业简称@@@@
1 恒大@@集团@@@@@@ 6 保利发@@展@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 11
2 碧桂园@@ 7 龙湖@@集@@团@@@@
3 万@@科企业@@ 8 新城控股@@
4 融创中@@国@@ 9 华润置地@@@@
5 中@@海集团@@@@@@ 10 广州@@富力@@
资料来源@@@@:中@@国房@@地@@@@产@@业协会@@、上海@@易居房@@地@@产@@@@@@研究院中@@国房@@地@@@@产@@测评中@@心@@
4.行业政策@@@@@@
2017年@@,政府强调稳定房@@地@@产@@@@@@市@@场@@@@@@,政策@@@@工具持续运用并从@@住房@@租赁@@、共有@@产@@权等@@方面引导住@@
房@@消费@@,提出@@加快@@建立@@长@@效机制@@@@@@,实行差别化@@调控@@,加快@@房@@产@@税落地@@@@。2018年@@,“房@@住不炒@@”总基调@@@@
未变@@,但@@开始体现@@“因城施策@@@@”调控思路@@;2019年@@中@@央@@多次@@会议继续@@坚持@@房@@住不炒@@@@、因城施策@@@@思路@@,
继续@@推进房@@地@@产@@@@@@长@@效调控机制@@,确保房@@地@@产@@@@@@市@@场@@平稳发@@展@@。2020年@@一@@季@@度@@@@,国家@@坚持@@@@“房@@住不炒@@”
定位@@,地@@方因城施策@@@@较@@灵活@@。

2016 年@@下半年@@@@,全国@@房@@地@@产@@@@@@市@@场@@继续@@升@@温@@,为@@调控思路@@的@@转变和@@升@@级@@设了铺垫@@,北京@@、上海@@、
深圳@@等@@城市@@@@@@迎来最严@@调控政策@@@@@@@@。一@@方面@@,预售@@证监管@@、土@@地@@供@@应调控以@@及@@限售@@等@@政策@@@@@@,在@@供给端限@@
制供应的@@增@@加@@@@,另一@@方面@@@@政府又通过需求端调控@@(主@@要@@是因城施策@@@@和@@货币周期@@淡化@@等@@@@)防止需求过@@
快衰减@@。此@@轮政策@@@@调控的@@思路在@@于@@短@@期@@调控政策@@@@@@的@@常态化@@维持@@房@@价中@@期@@稳定@@,为@@长@@效机制@@的@@加速落@@
实提供窗口期@@@@,最终达到@@房@@地@@产@@@@@@长@@期@@稳定@@,“房@@住不炒@@”的@@效果@@。

表@@4 近年@@@@来@@主@@要@@房@@地@@产@@@@@@调控政策@@@@@@@@
年@@份@@ 调控政策@@@@@@
2017 年@@3 月@@
2017 年@@3 月@@以@@来@@,全国@@一@@线及@@重点@@二@@@@、三@@线约@@30 个@@城市@@@@@@陆续颁布新一@@轮房@@地@@产@@@@@@市@@场@@调控政策@@@@@@@@,此@@
次@@调控范围进一@@步扩大@@@@
2017 年@@4 月@@
住建部和@@国土@@资源部联合签发@@@@《关于@@加强近期@@住房@@及@@用地@@@@供应管理@@和@@调控有@@关工作@@的@@通知@@@@@@》,从@@用@@
地@@层@@面严@@防高@@价地@@扰乱市@@场@@预期@@@@
2017 年@@7 月@@
中@@共中@@央@@政治局提出@@实施好积@@极的@@财政政策@@@@和@@稳健的@@货币政@@策@@@@,“稳定房@@地@@产@@@@@@市@@场@@@@,坚持@@政策@@@@连续@@@@
性稳定性@@,加快@@建立@@长@@效机制@@@@”
2017 年@@8 月@@
《北京@@市@@共有@@权产@@住房@@管理@@暂行办法@@》和@@《关于@@印发@@@@<北京@@市@@共有@@产@@权住房@@规划设计@@宜@@居建设导则@@
(试行@@)>的@@通知@@》面向社会公@@开征求意见@@
2017 年@@10 月@@
坚持@@房@@子@@是用来住的@@@@、不是@@用来炒的@@定位@@@@@@@@,加快@@建立@@多主@@体供给@@、多渠道@@保障@@、租购并举的@@住房@@制@@
度@@,让全体人@@民住有@@所@@居@@
2017 年@@12 月@@
发@@展住房@@租赁市@@场@@@@特别是长@@期@@租赁@@@@,保护租赁利益@@相关方合法权益@@@@@@,支持专业化@@@@、机构@@化@@住房@@租赁@@
企业发@@展@@。保持房@@地@@产@@@@@@市@@场@@调控政策@@@@@@连续@@性和@@稳定性@@,分@@清中@@@@央和@@地@@方事@@权@@@@,实行差别化@@调控@@
2018 年@@3 月@@
启动新的@@三@@年@@棚改@@攻坚计划@@,加大@@公@@租房@@保障力度@@@@,将符合条件的@@新就业无房@@职工@@、外来务@@工人@@员@@
纳入保障范围@@;继续@@坚持@@房@@子@@是用来住的@@@@@@、不是@@用来炒的@@定位@@@@@@@@,继续@@实行差别化@@调控@@@@,建立@@健全@@长@@@@
效机制@@;培育@@住房@@租赁市@@场@@@@@@,加快@@建立@@多主@@体供给@@、多渠道@@保障@@、租购并举的@@住房@@制@@度@@@@;健全@@地@@方@@
税体系@@,稳妥推进房@@地@@产@@@@@@税立@@法@@
2018 年@@7 月@@
中@@央@@政治局会议提出@@@@@@“下决心解决好房@@地@@产@@@@@@市@@场@@问题@@,坚持@@因城施策@@@@@@,促进供@@求平衡@@@@,合理引导预@@
期@@,整治市@@场@@秩序@@,坚决遏制房@@价上涨@@。加快@@建立@@促进房@@地@@产@@@@@@市@@场@@平稳@@健康发@@@@展长@@效机制@@@@@@。”
2018 年@@12 月@@ 山@@东@@省菏泽市@@取消住宅@@限售@@@@,广州@@放宽商服类物业销售@@限制@@
2018 年@@12 月@@
2018 年@@中@@央@@经济工作@@会议提出@@@@@@@@“要构@@建房@@地@@产@@@@@@市@@场@@健康发@@展@@长@@效机制@@@@@@,坚持@@房@@子@@是用来住的@@@@、不是@@
用来炒的@@定位@@@@@@,因城施策@@@@、分@@类@@指导@@,夯实城市@@@@政府主@@体责任@@@@,完善住房@@市@@场@@体系和@@住房@@保障体系@@”
2019 年@@1 月@@
习近平在@@省部级@@主@@要@@领导干部坚持@@底@@线思维着力防范化@@解重大@@@@风险@@专题研讨班开班式上指出@@@@“要稳@@
妥实施房@@地@@产@@@@@@市@@场@@平稳健康发@@展@@长@@效机制@@@@方案@@”
2019 年@@3 月@@
2019 年@@3 月@@《政府工作@@报告@@》提出@@“更好@@解决群众住房@@问题@@@@,落实城市@@@@主@@体责任@@@@,改@@革完善住房@@市@@@@
场体系和@@保障体系@@,促进房@@地@@产@@@@@@市@@场@@平稳@@健康发@@展@@@@。继续@@推进保障性住房@@建设和@@城镇棚户区@@改@@造@@,
保障困难@@群体基本@@居住需求@@”及@@“健全@@地@@方@@税体系@@@@@@,稳步推进房@@地@@产@@@@@@税立@@法@@”
2019 年@@4 月@@
中@@央@@政治局会议重申@@“要坚持@@房@@子@@是用来住的@@@@@@、不是@@用来炒的@@定位@@@@@@@@,落实好一@@城一@@策@@@@、因城施策@@@@、
城市@@@@政府主@@体责任@@的@@长@@效调控机制@@”
2019 年@@5 月@@
银保监会发@@布@@@@《“巩固治乱象成@@果@@ 促进合规建设@@”工作@@的@@通知@@@@》(银保监发@@@@〔2019〕23 号@@),严@@
查房@@地@@产@@@@@@违规融资@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 12
2019 年@@7 月@@
中@@央@@政治局会议提到@@“坚持@@房@@子@@是用来住的@@@@、不是@@用来炒的@@定位@@@@@@@@,落实房@@地@@产@@@@@@长@@效管理@@机制@@@@,不将@@
房@@地@@产@@@@@@作@@为@@短@@期@@刺激经济的@@手段@@@@”
2019 年@@8 月@@
银保监会下发@@@@《中@@国银保监会信托@@部关于@@进一@@步做好下半年@@信托@@监管工作@@的@@通知@@@@@@》(信托@@函@@〔2019〕
64 号@@,要求@@“加强房@@地@@产@@@@@@信托@@合规管理@@和@@风险@@控制@@,坚决遏制房@@地@@产@@@@@@信托@@过快增@@长@@@@@@、风险@@过度@@积@@累@@
的@@势@@头@@”
2019 年@@12 月@@
中@@央@@经济工作@@会议重申@@@@“要坚持@@房@@子@@是用来住的@@@@@@、不是@@用来炒的@@定位@@@@@@@@,全面落实因城施策@@@@@@,稳地@@价@@、
稳房@@价@@、稳预期@@@@的@@长@@效管理@@调控机制@@,促进房@@地@@产@@@@@@市@@场@@平稳@@健康发@@展@@@@”
2020 年@@3 月@@
国务@@院发@@布了@@《关于@@授权@@和@@委托用地@@@@审批权的@@决定@@@@》,主@@要@@把两种审批权@@“下放@@”,一@@是@@将永久基@@
本@@农田以@@外的@@农用地@@@@转为@@建设用地@@@@的@@审批权限@@“下放@@”到省@@、市@@、自@@治区@@@@;二@@是@@将永久基本@@农田转@@
为@@建设用地@@@@和@@国务@@院批准土@@地@@征收审批权限@@“下放@@”到部分@@试点@@区@@域@@,首批试点@@省份为@@北京@@@@、天@@津@@@@、
上海@@、江苏@@、浙江@@、安徽@@、广东@@@@、重庆@@,试点@@期@@限@@@@1 年@@
资料来源@@@@:联合评级@@搜集整理@@
2017年@@10月@@,习近平代表@@第十@@八@@届中@@央@@委员会在@@中@@国共产@@党第十@@九@@次@@全国@@代表@@大@@会上向大@@会作@@@@
出报告@@,明确提出@@@@“坚持@@房@@子@@是用来住的@@@@、不是@@用来炒的@@定位@@@@@@@@,加快@@建立@@多主@@体供给@@、多渠道@@保障@@、
租购并举的@@住房@@制@@度@@@@,让全体人@@民住有@@所@@居@@”。2017年@@12月@@,中@@央@@经济工作@@会议指出@@@@“要发@@展住房@@@@
租赁市@@场@@@@特别是长@@期@@租赁@@,保护租赁利益@@相关方合法权益@@@@@@,支持专业化@@@@、机构@@化@@住房@@租赁@@企业发@@展@@@@。

完善促进房@@地@@产@@@@@@市@@场@@平稳@@健康发@@展@@@@的@@长@@效机制@@@@,保持房@@地@@产@@@@@@市@@场@@调控政策@@@@@@连续@@性和@@稳定性@@,分@@清中@@@@
央和@@地@@方事@@权@@,实行差别化@@调控@@”。2017年@@,国家@@坚持@@@@“房@@住不炒@@”,并提出@@分@@类@@调控@@@@,因城因地@@施@@
策@@。

2018年@@7月@@,中@@共中@@央@@政治局会议要求@@@@“下决心解决好房@@地@@产@@@@@@市@@场@@问题@@,坚持@@因城施策@@@@@@,促进供@@
求平衡@@,合理引导预@@期@@@@,整治市@@场@@秩序@@,坚决遏制房@@价上涨@@。加快@@建立@@促进房@@地@@产@@@@@@市@@场@@平稳@@健康发@@@@
展长@@效机制@@@@。”由@@“坚决遏制房@@价上涨@@”取代了以@@往历届政府提出@@的@@@@“坚决遏制房@@价过快上涨@@”。2018
年@@12月@@18日@@,山@@东@@省菏泽市@@住房@@和@@城乡建设局发@@布@@《关于@@推进全市@@棚户区@@改@@造和@@促进房@@地@@产@@@@@@市@@场@@平@@
稳健康发@@展@@的@@通知@@@@》,提出@@“取消新购住房@@限制转让@@措施@@”;12月@@19日@@,广州@@市@@住房@@和@@城乡建设委员@@
会发@@布@@《关于@@完善商服类房@@地@@产@@@@@@项@@目@@@@@@销售@@管理@@的@@意见@@》,指出@@“2017年@@3月@@30日@@前@@@@(含@@当日@@@@)土@@地@@出@@
让成@@交的@@@@(以@@签订土@@地@@出@@让@@合同@@@@、成@@交确认书或@@经公@@告确认土@@地@@出@@让@@成@@交日@@为@@准@@)房@@地@@产@@@@@@项@@目@@@@@@,其@@
商服类物业不再限定销售@@对象@@,个@@人@@购买商服类物业取得不动产@@证满@@2年@@后@@方可@@再次@@转让@@@@”。2018年@@
12月@@,中@@央@@经济工作@@会议提出@@@@@@,“要构@@建房@@地@@产@@@@@@市@@场@@健康发@@展@@长@@效机制@@@@@@,坚持@@房@@子@@是用来住的@@@@、不是@@
用来炒的@@定位@@@@@@,因城施策@@@@、分@@类@@指导@@,夯实城市@@@@政府主@@体责任@@@@,完善住房@@市@@场@@体系和@@住房@@保障体系@@”。

临近@@2018年@@末@@,部分@@城市@@@@调控政策@@@@@@微调@@,但@@政策@@@@上仍然坚持@@@@“房@@住不炒@@、因城施策@@@@”调控思路@@。

2019年@@3月@@5日@@,李克强总理在@@@@《政府工作@@报告@@》中@@对房@@地@@产@@@@@@相关表@@述主@@要@@有@@两处@@@@:一@@是@@“更好@@
解决群众住房@@问题@@,落实城市@@@@主@@体责任@@@@,改@@革完善住房@@市@@@@场体系和@@保障体系@@@@,促进房@@地@@产@@@@@@市@@场@@平稳@@
健康发@@展@@。继续@@推进保障性住房@@建设和@@城镇棚户区@@改@@造@@,保障困难@@群体基本@@居住需求@@”;二@@是@@“健全@@
地@@方税体系@@@@,稳步推进房@@地@@产@@@@@@税立@@法@@”。针对@@2019年@@一@@季@@度@@@@部分@@城市@@@@房@@地@@产@@@@@@市@@场@@出现过热苗头@@,中@@央@@
政治局在@@@@4月@@和@@@@7月@@的@@政治局会议上重申@@“房@@住不炒@@”,并首次@@提出@@@@“不将@@房@@地@@产@@@@@@作@@为@@短@@期@@刺激经济的@@@@
手段@@”。银保监会接连在@@@@2019年@@5月@@和@@@@8月@@下发@@相应文件@@,对房@@地@@产@@@@@@融资进行控制@@;2019年@@12月@@,中@@央@@
经济工作@@会议重申@@“房@@住不炒@@”基调@@。房@@住不炒@@和@@因城施策@@@@仍是主@@基调@@@@,各地@@政府应根据@@情况@@稳定@@
当地@@房@@地@@产@@@@@@市@@场@@@@,确保房@@地@@产@@@@@@市@@场@@平稳健康发@@展@@@@。

2020年@@一@@季@@度@@@@,受@@新冠疫情影响@@@@,经济面临较@@大@@@@挑战@@,但@@中@@央@@坚持@@@@“房@@住不炒@@”定位@@不变@@。2020
年@@2月@@16日@@,财政部部长@@在@@@@《积@@极的@@财政政策@@@@要大@@力提质增@@效@@》一@@文中@@称@@@@,坚持@@“房@@住不炒@@”的@@定位@@@@,
落实房@@地@@产@@@@@@长@@效管理@@机制@@@@,深入开展中@@央@@财政支持住房@@租赁市@@场@@@@发@@展试点@@@@、城镇老旧小@@区@@改@@造等@@工@@
作@@,推动完善基本@@住房@@保障体系@@。2020年@@2月@@21日@@,人@@民银行召开@@2020年@@金@@融市@@场@@工作@@电视电话@@会议@@,
会议提出@@@@:保持房@@地@@产@@@@@@金@@融政策@@@@的@@连续@@性@@、一@@致@@性和@@稳定性@@,继续@@“因城施策@@@@”落实好房@@地@@产@@@@@@长@@效@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 13
管理@@机制@@,促进市@@场@@平稳运行@@。同@@时@@,为@@了解决用地@@@@问题@@,国务@@院于@@@@2020年@@3月@@12日@@印发@@@@《关于@@授权@@
和@@委托用地@@@@审批权的@@决定@@》,将土@@地@@审批权下放@@@@,赋予省级@@地@@方政府更多的@@自@@主@@权@@,使其@@能够因地@@制@@
宜@@,自@@主@@调整土@@地@@利用空间布局@@@@。但@@国家@@并未对建设用地@@@@规模进行松绑@@,仍将从@@严@@从@@紧控制建设用@@
地@@总规模@@。地@@方层@@面@@,济南@@、西安@@、杭州@@、上海@@、天@@津@@@@、无锡@@、南昌@@、南京@@、云南省@@、长@@春等@@多地@@@@
政府出台了地@@产@@@@支持政策@@@@@@,包括放宽商品房@@预售@@条件@@、预售@@资金@@@@提前@@拨付@@@@、延期@@缴纳土@@地@@出@@让@@金@@@@、
降@@低人@@才落户门槛@@、加大@@住房@@公@@积@@金@@支持力度@@等@@供给端和@@需求端政策@@@@@@;但@@驻马店@@、广州@@、宝鸡@@、山@@
东@@济南@@先行区@@等@@地@@出台的@@涉及@@放松限购@@、降@@低首付@@比@@例@@等@@政策@@@@均被撤回@@,体现了国家@@保持房@@地@@产@@@@@@调@@
控的@@定力@@。

5.行业关注@@@@@@
(1)房@@地@@产@@@@@@行业债务@@水平较@@高@@@@@@,房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@融资渠道@@@@整体趋严@@@@,违约风险@@加大@@@@
房@@地@@产@@@@@@行业具有@@资金@@@@密集@@、高@@杠杆化@@的@@特征@@。2015 年@@以@@来@@,国内货币政@@策@@持续宽松@@,再融资政@@
策@@进一@@步松绑@@,房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@融资环境明显改@@善@@,公@@司@@@@债融资规模大@@@@幅增@@长@@@@@@,行业债务@@水平高@@企@@。

但@@2016 年@@10 月@@份以@@来相关主@@管机构@@从@@银行理财资金@@@@@@、信托@@、公@@司@@@@债以@@及@@私募基金@@四@@个@@方面对房@@地@@@@
产@@行业开发@@资金@@@@来源@@监管趋严@@@@,对房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@的@@再融资能力产@@生一@@定不利影响@@@@;同@@时@@考虑到部@@
分@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@存@@续债务@@可@@能存@@在@@集中@@到期@@的@@现象@@,在@@一@@定程度@@上加大@@了房@@地@@产@@@@@@行业债券@@违约风@@
险@@。

(2)房@@地@@产@@@@@@调控政策@@@@@@短@@期@@内不会退出@@
2019年@@两会及@@@@4月@@、7月@@的@@政治局会议持续强调@@“房@@住不炒@@”、房@@地@@产@@@@@@长@@效机制@@和@@因城施策@@@@@@,房@@
地@@产@@@@调控政策@@@@@@短@@时间@@不会退出@@,稳地@@价@@、稳房@@价@@、稳预期@@@@,防止楼市@@大@@起大@@落仍将是各地@@的@@主@@要@@调@@
控目@@标@@。

(3)中@@小@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@面临被@@整合风险@@@@
随着资源逐步向大@@型房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@集中@@@@,中@@小@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@面临较@@大@@@@的@@经营@@压力@@,面临被@@
大@@型房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@收购整合风险@@@@。实力突出的@@大@@型房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@@@,相继在@@长@@三@@角@@@@、粤港澳大@@湾@@
区@@等@@热点@@区@@域以@@收购@@、合作@@两种主@@要@@方式进行项@@目@@@@扩充@@,进一@@步优化@@总体布局@@@@,保障企业稳定发@@展@@。

6.未来发@@展@@
(1)调控政策@@@@@@趋于@@常态化@@@@、精细化@@和@@长@@期@@化@@@@
在@@过去几年@@的@@@@房@@地@@产@@@@@@调控中@@@@,限购等@@行政手段@@在@@短@@期@@内起到了很多积@@极作@@用@@,但@@是仍然缺少@@有@@@@
效的@@长@@期@@调控手段@@@@@@。2017 年@@以@@来@@,国家@@出台多项@@长@@期@@调控政策@@@@@@@@,试点@@共有@@产@@权房@@@@、鼓励发@@展住房@@租@@
赁市@@场@@@@,并实施差别化@@的@@调控政策@@@@@@@@;此@@外@@,房@@产@@税将是一@@个@@长@@效的@@调控机制@@,用来替代目@@前@@@@的@@行政@@
调控手段@@@@。从@@长@@远来看@@@@,由@@于@@中@@国经济转型的@@需要@@,中@@国政府抑制房@@价过快上涨和@@保持房@@地@@产@@@@@@行业@@
健康发@@展@@的@@动力同@@时@@存@@在@@@@,这就导致@@调控政策@@@@@@向常态化@@和@@长@@期@@化@@方向发@@展@@。

(2)房@@地@@产@@@@@@行业综合性和@@复杂度@@提高@@@@、开发@@运营精细化@@程度@@提升@@@@@@
大@@型房@@地@@产@@@@@@投资@@开发@@企业扩大@@综合开发@@领域@@,新型城镇化@@@@、文旅地@@产@@@@@@、产@@业地@@产@@@@@@、养老休闲地@@@@
产@@、体育@@地@@产@@@@等@@领域资本@@@@集中@@度@@提升@@@@@@,中@@小@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@出现产@@品开发@@周期@@放长@@@@、去化@@周期@@放长@@@@、
现金@@流@@频繁困难@@@@、开发@@利润下降@@@@的@@情况@@@@,财务@@成@@本@@高@@和@@融资结构@@门槛高@@成@@为@@商业@@地@@产@@@@开发@@的@@@@“双高@@@@”
困难@@,开发@@企业项@@目@@@@转让@@及@@投资@@退出淘汰率加剧@@。商业@@地@@产@@@@尤其@@是城市@@@@商业@@综合体在@@满足基础消费@@
的@@基础上@@@@,更多关注@@@@市@@场@@细分@@@@、创新经营@@和@@差异化@@竞争@@,项@@目@@@@前@@@@期@@策@@划定位@@的@@全面性和@@综合性成@@为@@@@
关键投入@@,技术性投入比@@重也将逐步加大@@@@。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 14
(3)地@@产@@@@金@@融化@@@@、资本@@@@化@@尝试催生大@@地@@产@@@@格局@@,地@@产@@@@金@@融属性加速释放@@
2015年@@以@@来@@,大@@规模保险@@资金@@@@进入房@@地@@产@@@@@@行业@@,推动资本@@@@和@@实业跨界融合@@,地@@产@@@@金@@融化@@@@迎来发@@@@
展良机@@。这种@@“资本@@@@+地@@产@@@@”加速联姻@@,深度@@合作@@为@@轻资产@@@@、多元@@化@@转型创造条件@@。近年@@@@,房@@地@@产@@@@@@开@@
发@@企业通过银行贷款@@@@@@、信托@@等@@传统方式融资占@@比@@@@有@@所@@下降@@@@@@@@,股权@@类@@、权益@@@@类信托@@融资@@逐渐增@@加@@@@。地@@
产@@金@@融化@@发@@展@@,一@@方面@@为@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@主@@动利用多元@@资本@@@@@@、加强资本@@@@合作@@创造条件@@;另一@@方面@@@@,
房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@加速地@@产@@@@金@@融化@@@@尝试@@,获得财务@@投资@@回报的@@同@@时@@@@,也可@@实现其@@自@@身业务@@多元@@化@@向投@@
融资方向转变@@。

(4)转变盈利模式@@,提升@@@@经营@@收益@@@@
由@@于@@土@@地@@价格持续上涨和@@国家@@对房@@地@@产@@@@@@价格及@@开发@@周期@@的@@调控措施@@,高@@周转的@@经营@@方式逐渐成@@@@
为@@主@@@@流@@。此@@外@@,城市@@@@综合体的@@开发@@和@@城市@@@@运营理念逐步代替单纯的@@房@@屋建造的@@商业@@模式@@,这必将对@@
房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@的@@融资能力@@、管理@@能力@@、营销能力和@@运营能力提出@@更多挑战@@。

四@@、基础素质分@@析@@
1.规模及@@竞争力@@
公@@司@@@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@经验丰富@@,土@@地@@储备@@规模适@@中@@@@,主@@要@@分@@布于@@二@@三@@线城@@市@@@@,区@@域布局@@较@@好@@@@。

公@@司@@@@作@@为@@一@@家@@中@@型国有@@上市@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@公@@司@@@@@@,经过@@多年@@的@@@@发@@展@@,积@@累了丰富的@@项@@目@@@@开发@@经验和@@@@
较@@强的@@品牌@@效应@@。公@@司@@@@在@@重庆@@@@、长@@沙@@、天@@津@@@@、苏州@@、宁波@@、温州@@、嘉@@兴@@@@、惠州@@、昆明@@、北京@@等@@地@@相@@
继开发@@了业态@@涵盖住宅@@@@、别墅@@、商业@@、综合体的@@多个@@项@@@@目@@@@@@@@。2019 年@@,公@@司@@@@实现签约销售@@面积@@@@@@@@@@188.52
万@@平@@方@@米@@@@,签约销售@@金@@额@@@@为@@@@293.87 亿@@元@@@@。截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@全口径@@@@土@@地@@储备@@@@(统计口径@@为@@并表@@@@
项@@目@@@@与参股项@@目@@@@@@)占@@地@@@@总面积@@@@@@474.20 万@@平@@方@@米@@@@,规划建筑@@面@@积@@@@合计@@@@1,465.83 万@@平@@方@@米@@@@。公@@司@@@@土@@地@@储@@
备主@@要@@分@@布在@@长@@沙@@@@、重庆@@、苏州@@、天@@津@@@@、宁波@@、南京@@和@@舟@@山@@@@等@@二@@三@@线城@@市@@@@,土@@地@@储备@@区@@域分@@布较@@好@@@@@@,
质量较@@高@@@@@@。

2.人@@员素质@@
公@@司@@@@高@@管人@@员具备多年@@行业从@@业经历和@@管理@@经验@@,整体素质较@@高@@@@@@。公@@司@@@@现有@@员工学历结构@@和@@岗@@
位设置能够满足日@@常经营@@管理@@@@需要@@。

截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@董@@事@@@@@@、监事@@@@及@@高@@级@@管理@@人@@员@@等@@共计@@17 人@@,其@@中@@@@董@@事@@@@@@8 名@@、监事@@@@3 名@@、高@@
级@@管理@@人@@员@@6 人@@。公@@司@@@@核心管理@@团@@队从@@事@@相关业务@@和@@管理@@工作@@多年@@@@,行业经验丰富@@。

公@@司@@@@董@@事@@@@@@长@@@@、总裁@@李永前@@@@先生@@,1974 年@@10 月@@生@@,中@@共党员@@,博士学位@@,高@@级@@工程师@@。最近五@@@@
年@@工作@@经历如下@@:2014 年@@1 月@@至@@@@2015 年@@4 月@@,任@@中@@国交建房@@地@@产@@@@@@事@@业部副总经理@@@@;2015 年@@4 月@@至@@@@
2016 年@@1 月@@,任@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@董@@@@事@@@@、绿@@城@@房@@地@@产@@@@@@集团@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@董@@事@@@@@@、执行总@@经理@@@@;2016 年@@1 月@@至@@@@
2016 年@@7 月@@,任@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@董@@@@事@@@@、绿@@城@@中@@@@国@@执行董@@事@@@@@@、绿@@城@@房@@地@@产@@@@@@集团@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@董@@事@@@@@@、执行总@@
经理@@;2016 年@@7 月@@至@@@@2018 年@@8 月@@,任@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@董@@@@事@@@@、绿@@城@@中@@@@国@@执行董@@事@@@@@@、执行总@@裁@@;2018
年@@8 月@@至@@@@2019 年@@7 月@@,任@@绿@@城@@中@@@@国@@执行董@@事@@@@@@@@、执行总@@裁@@;2019 年@@7 月@@至@@@@今@@,任@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@董@@@@
事@@、临时党委委员@@,2019 年@@7 月@@至@@@@2019 年@@8 月@@,任@@公@@司@@@@临时党委委员@@@@、临时党委书记@@、总裁@@、董@@
事@@;2019 年@@7 月@@至@@@@今@@,任@@公@@司@@@@临时党委书记@@@@、董@@事@@@@长@@@@、总裁@@。

截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@共@@有@@@@员工@@1,092 人@@。从@@学历构@@成@@@@上来看@@@@@@,硕士及@@以@@上@@学历占@@比@@@@@@12.36%,本@@
科学历占@@比@@@@@@57.60%,大@@专及@@以@@下学历占@@比@@@@@@30.04%。从@@岗位构@@成@@@@来看@@@@,公@@司@@@@生产@@人@@员占@@比@@@@@@59.89%、
营销人@@员占@@比@@@@@@13.28%,财务@@人@@员占@@比@@@@@@10.62%,技术人@@员占@@比@@@@@@7.51%,其@@他@@专业技术人@@员占@@比@@@@@@@@8.70%。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 15
3.股东@@支持@@
公@@司@@@@间接控股股东@@中@@交@@集团@@@@@@属交通基建行业龙头央企集团@@@@@@,股东@@实力强@@;股东@@可@@以@@给予公@@司@@@@在@@@@
经营@@管理@@@@、项@@目@@@@获取以@@及@@融资等@@多方面的@@支持@@。

公@@司@@@@间接控股股东@@中@@交@@集团@@@@@@为@@国资委@@下属全资企业@@,为@@交通基建类世界领先企业@@,连续@@多年@@入@@
选世界五@@百强企业@@@@,且中@@交@@集团@@@@@@在@@港口@@、码头@@、航道@@、公@@路@@、桥梁@@、铁路@@、隧道@@、市@@政等@@业务@@方面@@
具备非常强的@@竞争优势@@@@,为@@公@@司@@@@在@@经营@@管理@@@@@@、项@@目@@@@获取以@@及@@融资等@@多个@@方面能够获得良好的@@支持@@。

截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,中@@交@@集团@@@@@@合并资产@@总额@@@@13,658.88 亿@@元@@@@,所@@有@@者@@权益@@@@@@@@(含@@少@@数股东@@@@权益@@@@@@@@)为@@3,128.71
亿@@元@@@@;2018 年@@,中@@交@@集团@@@@@@实现营业收入@@@@合计@@@@5,830.24 亿@@元@@@@,净利润@@(含@@少@@数股东@@@@损益@@@@)215.18 亿@@元@@@@。

公@@司@@@@作@@为@@中@@交@@集团@@@@@@在@@房@@地@@产@@@@@@板块@@@@主@@要@@的@@@@A 股上市@@平台@@,具备良好的@@企业背景及@@信用水平@@,其@@从@@@@
股东@@所@@取得的@@支持@@,有@@利@@于@@促进公@@司@@@@业务@@整体持续发@@展@@。中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@是中@@交@@集团@@@@@@发@@展房@@地@@产@@@@@@业@@
务@@的@@唯一@@平台@@@@,在@@资@@产@@规模@@@@、品牌@@知名@@度@@@@、融资渠道@@@@、银行授信@@规模等@@方面具有@@很强的@@竞争优势@@@@@@,
能够在@@经营@@管理@@@@@@、项@@目@@@@获取及@@融资等@@方面给予公@@司@@@@较@@多支持@@,从@@2019 年@@初至@@今@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@为@@@@
公@@司@@@@共@@提供累计@@57.5 亿@@元@@@@的@@有@@息借款@@支持以@@及@@@@150 亿@@元@@@@的@@担保支持@@。

五@@、公@@司@@@@管理@@@@
1.治理结构@@@@
公@@司@@@@法@@人@@治理结构@@@@健全@@@@,实际运行情况@@良好@@。

公@@司@@@@按照@@《公@@司@@@@法@@》、《证券@@法@@》和@@其@@他@@有@@关规定@@,不断完善法人@@治理结构@@@@@@,健全@@内部控制制度@@@@。

公@@司@@@@设股东@@大@@会@@,股东@@大@@会是公@@司@@@@的@@最高@@权力机构@@@@,享有@@法律法规和@@公@@司@@@@章程规定的@@合法权利@@,
依法行使公@@司@@@@经@@营方针@@、投资@@、发@@行债券@@和@@利润分@@配等@@重大@@@@事@@项@@的@@表@@决权@@。

公@@司@@@@设董@@事@@@@会@@,向股东@@大@@会负责@@@@。公@@司@@@@董@@事@@@@@@会成@@员@@8 名@@,设董@@事@@@@长@@@@@@1 人@@,并可@@设副董@@事@@@@长@@@@@@1-2
人@@,其@@中@@@@独立@@董@@事@@@@@@3 名@@,董@@事@@@@5 名@@。董@@事@@@@长@@@@和@@副董@@事@@@@长@@@@由@@董@@事@@@@会以@@全体董@@事@@@@的@@过半数选举产@@生@@。董@@
事@@由@@股东@@大@@会选举或@@更换@@,每届任@@期@@三@@年@@@@,任@@期@@届满可@@@@连选连任@@@@@@。董@@事@@@@会主@@要@@职责包括执行股东@@大@@@@
会的@@决定@@、决定公@@司@@@@的@@经营@@计划和@@投资@@方案@@、制订公@@司@@@@的@@利润分@@配方案等@@@@。

公@@司@@@@设监事@@@@会@@,监事@@@@会由@@@@3 名@@监事@@@@组成@@@@@@,其@@中@@@@监事@@@@会主@@席@@1 名@@。监事@@@@的@@任@@期@@三@@年@@@@,任@@期@@届满可@@@@
连选连任@@@@。监事@@@@的@@主@@要@@职权包括检查@@公@@司@@@@财务@@@@;对董@@事@@@@@@、高@@级@@管理@@人@@员@@执行公@@司@@@@职务@@的@@行为@@进行监@@
督@@,对违反法律@@、行政法规@@、公@@司@@@@章程或@@者股东@@大@@会决议的@@董@@事@@@@@@、高@@级@@管理@@人@@员@@提出@@罢免的@@建议@@;
当董@@事@@@@@@、高@@级@@管理@@人@@员@@的@@行为@@损害公@@司@@@@的@@利益@@时@@,要求@@董@@事@@@@@@、高@@级@@管理@@人@@员@@予以@@纠正等@@@@。

公@@司@@@@设总裁@@@@1 名@@,董@@事@@@@会秘书@@1 名@@,均由@@董@@事@@@@会决定聘任@@或@@者解聘@@。总裁@@任@@期@@三@@年@@@@,连聘可@@连@@
任@@;总裁@@对董@@事@@@@@@会负责@@@@,公@@司@@@@的@@日@@常经营@@活动和@@实施董@@事@@@@会决议等@@由@@总裁@@负责@@@@。

2.管理@@水平@@
公@@司@@@@部门@@设置齐全@@@@,权责明晰@@;各类管理@@制度@@相对完善@@,能够满足公@@司@@@@的@@日@@常经营@@@@。

公@@司@@@@本@@部下设战略发@@展部@@、投资@@管理@@@@部@@、运营管理@@部@@@@、营销策@@划部@@、商业@@管理@@部@@@@、研发@@设计部@@、
成@@本@@管理@@部@@@@、工程管理@@部@@@@、财务@@金@@融部@@、人@@力资源部@@、审计@@部@@、法律部@@、董@@事@@@@会办公@@@@室等@@@@@@17 个@@职能@@
部门@@,各职能部门@@之间职责明确@@,运作@@有@@序@@。公@@司@@@@通过成@@立@@项@@目@@@@公@@司@@@@从@@事@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@@@,并在@@项@@目@@@@地@@@@
设立@@子@@公@@司@@@@@@@@。各职能部门@@和@@子@@公@@司@@@@@@独立@@运作@@@@,同@@时@@各职能部门@@对各子@@公@@司@@@@@@实施有@@效的@@监控和@@管理@@@@。

作@@为@@上市@@公@@司@@@@@@,公@@司@@@@通过一@@系列制度@@建设@@,实现了日@@常管理@@的@@制度@@化@@@@、规范化@@@@。

在@@关联方@@资金@@@@往来方面@@,公@@司@@@@制定了@@《中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@关联方@@资金@@@@往来管理@@制度@@@@》。公@@司@@@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 16
和@@所@@属全资@@、控股及@@有@@实际控制权的@@公@@司@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@“所@@属企业@@”)与控股股东@@@@、实际控制人@@@@及@@其@@@@
关联方@@、其@@它关联方@@之间的@@所@@有@@资金@@@@往来均适@@用本@@制度@@@@。公@@司@@@@与控股股东@@@@@@、实际控制人@@@@及@@其@@@@关联方@@@@、
其@@他@@关联方@@发@@生交易需要进行支付@@时@@,公@@司@@@@财务@@部门@@除@@要将有@@关协议@@、合同@@等@@文件作@@为@@支付@@依据@@外@@,
还应当会同@@相关部门@@审查构@@成@@@@支付@@依据@@的@@事@@项@@是否符合公@@司@@@@章程及@@其@@它治理准则所@@规定的@@决策@@程序@@,
并将有@@关股东@@大@@会决议@@、董@@事@@@@会决议等@@相关决策@@文件备案@@。

在@@预算管理@@方面@@,公@@司@@@@制定了@@《中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@全面预算制度@@@@》。公@@司@@@@通过编制月@@度@@@@、季@@
度@@和@@年@@度@@的@@生产@@经营@@@@、资本@@@@及@@财务@@预算等@@实施预算管理@@控制@@;公@@司@@@@在@@年@@末@@对上一@@年@@@@的@@@@经营@@计划执行@@
结果进行考核@@,并制定下一@@年@@@@度@@的@@经营@@计划@@,将主@@要@@经营@@指标分@@解到各项@@目@@@@公@@司@@@@@@。

重大@@@@投资@@方面@@,公@@司@@@@制定的@@@@《中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@投资@@项@@目@@@@@@论证管理@@办法@@》规定公@@司@@@@总经理@@@@
办公@@@@会为@@项@@目@@@@的@@决策@@机构@@@@,董@@事@@@@会为@@项@@目@@@@的@@批准机构@@@@;并明确了公@@司@@@@对外投资@@相关岗位的@@职责分@@离@@、
投资@@的@@基本@@策@@略@@、可@@行性分@@析的@@研究办法@@、决策@@权限与程序@@。公@@司@@@@在@@选择投资@@项@@目@@@@@@时@@,重点@@关注@@@@项@@@@
目@@的@@预期@@收益@@及@@经营@@风险@@@@,通过严@@谨的@@市@@场@@调研@@、销售@@预测@@、成@@本@@测算@@,把控项@@目@@@@中@@的@@可@@能风险@@点@@@@。

对子@@公@@司@@@@@@的@@管理@@方面@@,公@@司@@@@制定了@@《中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@对外投资@@管理@@@@办法@@》,对子@@公@@司@@@@@@的@@设@@
立@@、转让@@、注@@销等@@业务@@实施控制@@,对于@@超出公@@司@@@@董@@事@@@@@@会授权范围的@@子@@公@@司@@@@@@设立@@@@、对外转让@@股权@@@@、子@@
公@@司@@@@注@@销清算等@@业务@@@@,除@@履行公@@司@@@@内审批程序外@@,还需报公@@司@@@@董@@事@@@@@@会审议或@@股东@@大@@会通过后方可@@加@@
以@@实施@@;对于@@董@@事@@@@会授权公@@司@@@@管理@@@@层@@决策@@的@@法人@@事@@项@@则在@@管理@@层@@履行决策@@后@@,报董@@事@@@@会备案@@。重大@@@@
事@@项@@报告与审议方面@@,公@@司@@@@建立@@了统一@@规范的@@报告渠道@@和@@方式@@,建立@@包括经营@@管理@@@@例@@会等@@在@@内的@@定@@
期@@、不定期@@专题办公@@@@会议制度@@@@,以@@及@@时把握公@@司@@@@的@@整体经营@@状况@@,决策@@重大@@@@经营@@管理@@@@事@@项@@@@。子@@公@@司@@@@@@
定期@@向总部上报各类经营@@信息@@,对临时重大@@@@事@@项@@@@,及@@时向相关职能部门@@专项@@报告@@。总部对各职能部@@
门统一@@制定制度@@@@,对子@@公@@司@@@@@@进行专业指导@@,并通过内部审计@@@@、专业检查@@@@、项@@目@@@@巡查等@@手段@@@@,检查@@、
监督@@公@@司@@@@各层@@级@@职责的@@有@@效履行@@。

六@@、经营@@分@@析@@
1.经营@@概况@@
近年@@@@来@@,公@@司@@@@收入@@逐年@@稳步增@@长@@@@@@,其@@中@@@@房@@@@地@@产@@@@@@@@销售@@@@收入@@为@@公@@司@@@@主@@要@@收入@@来源@@@@;公@@司@@@@主@@营业务@@综@@
合毛利率@@波动@@下降@@@@@@@@。

从@@公@@司@@@@营业务@@收入@@构@@成@@@@上看@@@@,公@@司@@@@主@@营业务@@为@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@与销售@@@@,近三@@年@@@@占@@公@@司@@@@营业总收入@@的@@@@
比@@例@@均在@@@@98%以@@上@@,公@@司@@@@主@@营业务@@十@@分@@突出@@。2017-2019 年@@公@@司@@@@@@分@@别实现@@营业收入@@@@@@@@62.61 亿@@元@@@@、89.48
亿@@元@@@@和@@@@140.63 亿@@元@@@@,逐年@@增@@长@@@@@@。公@@司@@@@房@@地@@产@@@@@@销售@@@@@@2017-2019 年@@分@@别实现收入@@@@61.48 亿@@元@@@@、88.37 亿@@
元@@和@@@@139.44 亿@@元@@@@,其@@中@@@@2019 年@@较@@上@@年@@增@@长@@@@@@@@57.79%,主@@要@@系@@结转规模增@@加@@所@@致@@@@@@@@。2017-2019 年@@公@@司@@@@@@
租赁收入@@@@、物业管理@@@@收入@@以@@及@@其@@他@@项@@目@@@@业务@@收入@@规模占@@主@@@@营业务@@收入@@@@比@@重较@@小@@@@,对公@@司@@@@@@收入@@水平影@@
响较@@小@@@@。

从@@毛利率@@上看@@@@,2017-2019 年@@公@@司@@@@@@房@@地@@产@@@@@@销售@@@@@@毛利率@@波动@@下降@@@@@@@@,其@@中@@@@2019 年@@,房@@地@@产@@@@@@销售@@@@毛@@
利下降@@@@@@,主@@要@@系@@本@@期@@土@@地@@成@@本@@@@49.31 亿@@元@@@@较@@上@@年@@涨幅较@@多@@,导致@@营业成@@本@@@@增@@速高@@于@@营收增@@速导致@@结@@
转项@@目@@@@毛利率@@下降@@@@等@@综合原因所@@致@@@@@@。公@@司@@@@租赁业务@@板块@@@@@@、物业管理@@@@和@@其@@他@@项@@目@@@@收入@@规模小@@@@,对公@@司@@@@@@
主@@营业务@@毛利率@@@@影响@@较@@小@@@@@@。综上@@,近三@@年@@@@,公@@司@@@@综合毛利率@@呈波@@动@@下降@@@@@@态势@@@@@@@@,分@@别为@@@@@@27.25%、30.88%
和@@25.36%。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 17
表@@5 近三@@年@@@@公@@@@司@@营业务@@收入@@情况@@@@(单位@@:亿@@元@@@@、%)
板块@@@@
2017 年@@ 2018 年@@ 2019 年@@
收入@@ 占@@比@@@@ 毛利率@@ 收入@@ 占@@比@@@@ 毛利率@@ 收入@@ 占@@比@@@@ 毛利率@@
房@@地@@产@@@@@@销售@@@@ 61.48 98.20 26.55 88.37 98.77 30.47 139.44 99.15 25.01
租赁收入@@@@ 0.71 1.14 61.58 0.78 0.88 61.61 0.75 0.53 65.42
物业管理@@@@ 0.07 0.11 9.96 0.08 0.09 19.08 0.08 0.06 12.93
其@@他@@ 0.34 0.55 89.40 0.24 0.27 87.29 0.36 0.26 81.09
合计@@ 62.61 100.00 27.25 89.48 100.00 30.88 140.63 100.00 25.36
注@@:表@@格尾数差异系四@@舍五@@入造成@@@@@@
资料来源@@@@:公@@司@@@@年@@报@@,联合评级@@整理@@
2.土@@地@@储备@@
2017 年@@以@@来@@,公@@司@@@@加大@@土@@地@@储备@@规模@@,新进入多个@@城市@@@@@@@@。2019 年@@,公@@司@@@@保持较@@快的@@土@@地@@储备@@扩@@
张速度@@@@,公@@司@@@@现有@@土@@地@@储备@@主@@要@@位于@@二@@线及@@热点@@三@@线城@@市@@@@,土@@地@@储备@@质量较@@好@@@@。但@@随着区@@域的@@拓展@@,
公@@司@@@@合作@@项@@目@@@@增@@多@@的@@同@@时@@@@,权益@@@@占@@比@@@@@@相对较@@低@@。

2017 年@@,公@@司@@@@强化@@管理@@@@,加快@@项@@目@@@@开发@@节奏和@@去化@@速度@@@@,提前@@预判并积@@极应对市@@场@@风险@@变化@@@@;
新进入惠州@@@@、佛山@@@@、成@@都@@、昆明@@等@@@@8 个@@城市@@@@@@,均为@@重点@@城市@@@@或@@经济较@@为@@发@@达地@@区@@@@@@,同@@时@@加强了京津@@@@
冀@@、长@@三@@角@@原有@@城市@@@@群的@@深耕@@。2018 年@@,公@@司@@@@进一@@步优化@@战略布局@@@@,继续@@深耕北京@@@@、天@@津@@@@、宁波@@、
苏州@@、长@@沙@@、武汉@@等@@原有@@优势@@区@@域@@,新进入杭州@@@@、东@@莞@@@@、石家@@@@庄@@和@@青岛@@等@@经济较@@为@@发@@达城市@@@@@@,总计@@
进入城市@@@@达@@22 个@@,同@@时@@公@@司@@@@进一@@步丰富投资@@方式@@,加大@@对外合作@@力度@@@@,在@@“招拍挂@@@@”取得土@@地@@方式@@
之外@@,通过收并购获取新项@@目@@@@@@,并与行业内知名@@企业如金@@地@@@@@@(集团@@@@)股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@、广州@@富力@@地@@产@@@@股@@
份有@@限@@公@@司@@@@@@@@等@@进一@@步深化@@了合作@@关系@@。2019 年@@,公@@司@@@@新增@@@@@@15 块@@土@@地@@@@,位于@@北京@@@@、天@@津@@@@、长@@沙@@、舟@@
山@@、宁波@@、昆明@@、重庆@@等@@城市@@@@@@@@,均位于@@国家@@城市@@@@群发@@展规划范围@@,除@@在@@已深耕城市@@@@进一@@步拓展以@@外@@,
新进入合肥@@@@、厦门@@两座城市@@@@@@。

2017-2019 年@@,公@@司@@@@取得的@@土@@地@@储备@@规模波动@@增@@长@@@@@@@@@@,占@@地@@@@面积@@@@@@分@@别为@@@@@@@@59.42 万@@平@@方@@米@@@@、90.26 万@@
平方米@@@@@@和@@@@86.25 万@@平@@方@@米@@@@;2017-2019 年@@规划建筑@@面@@积@@@@分@@别为@@@@@@@@172.26 万@@平@@方@@米@@@@、258.67 万@@平@@方@@米@@@@和@@@@@@
260.85 万@@平@@方@@米@@@@。土@@地@@成@@本@@方面@@,2017-2019 年@@公@@司@@@@@@获取土@@地@@楼面均价@@分@@别为@@@@@@@@5,802 元@@/平方米@@@@@@、8,256
元@@/平方米@@@@@@和@@@@9,441 元@@/平方米@@@@@@,2017-2019 年@@公@@司@@@@@@楼面均价@@大@@幅增@@长@@@@主@@要@@系@@杭州@@@@、东@@莞@@@@及@@宁波@@地@@块@@@@楼@@
面均价较@@高@@@@从@@而拉高@@了整体的@@楼面均价@@所@@致@@@@@@。2018 年@@公@@司@@@@@@新增@@@@@@土@@储楼面均价@@为@@@@8,256.13 元@@/平方米@@@@@@,
其@@中@@@@位于@@东@@莞@@@@的@@万@@科首铸翡翠东@@望@@@@,处@@于@@东@@莞@@@@南城核心区@@位@@,距离市@@政府约@@900 米@@,周边配套@@较@@为@@@@
齐全@@;2019 年@@公@@司@@@@@@新增@@@@@@土@@储获取均价较@@上@@年@@有@@所@@提升@@@@@@,其@@中@@@@宁波@@钟@@公@@庙项@@目@@@@楼面均价@@为@@@@20,750.00
元@@/平方米@@@@@@,位于@@宁波@@鄞州区@@@@核心区@@域@@,地@@理位置优越@@;舟@@山@@@@成@@均云庐@@项@@目@@@@楼面均价@@为@@@@7,812.24 元@@/
平方米@@@@@@,该地@@块@@@@位于@@新城大@@道和@@临长@@路交汇处@@@@,沿城市@@@@主@@干道分@@布@@;昆明@@的@@@@021 号@@地@@@@块@@@@,位于@@昆明@@@@
市@@呈贡区@@龙城街道办事@@处@@南部@@,溢价率较@@高@@@@@@;整体看@@@@公@@司@@@@@@2019 年@@所@@获取的@@部分@@地@@块@@@@楼面价获取成@@本@@@@
较@@高@@@@,但@@考虑到地@@块@@@@周边资源较@@丰富@@,预计@@能够为@@未来收益@@提供一@@定的@@保证@@。2020 年@@1-3 月@@,公@@
司@@大@@举新增@@@@土@@地@@@@,共获取@@9 个@@地@@块@@@@@@,均位于@@一@@二@@@@线城市@@@@@@@@,整体看@@@@公@@司@@@@@@从@@@@2019 年@@开始获取土@@地@@的@@成@@本@@@@
大@@幅增@@加@@@@。公@@司@@@@合作@@项@@目@@@@较@@多@@@@,且整体上公@@司@@@@合作@@项@@目@@@@中@@所@@占@@权益@@@@比@@@@例@@@@较@@低@@,导致@@公@@司@@@@管理@@@@难度@@相@@
应加大@@@@,将对公@@司@@@@@@项@@目@@@@运营管理@@能力@@提出@@更高@@的@@要求@@@@@@。

表@@6 2018 年@@-2019 年@@及@@@@2020 年@@一@@季@@度@@@@公@@司@@@@新增@@@@@@土@@地@@储备@@情况@@表@@@@(单位@@:%、万@@平@@方@@米@@@@、亿@@元@@@@、元@@/平方米@@@@@@)
2018
年@@
城市@@@@ 项@@目@@@@名@@称@@@@
权益@@@@比@@@@
例@@
土@@地@@用途@@ 占@@地@@@@面积@@@@@@
规划建筑@@面@@
积@@
土@@地@@出@@让@@
金@@
楼面均价@@
长@@沙@@ 金@@地@@@@·中@@交@@麓谷@@香颂@@@@ 48.51 住宅@@、商业@@ 4.53 20.35 6.49 3,984

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 18
苏州@@ 运东@@@@037 号@@地@@@@块@@@@ 69.86 住宅@@ 4.95 12.23 8.36 9,375
天@@津@@@@ 中@@交@@·香颂@@ 100.00 住宅@@ 8.39 18.31 8.21 6,136
宁波@@ 奉化@@@@M0 二@@号@@地@@@@块@@@@@@ 100.00 工业@@ 3.77 8.88 0.28 408
宁波@@ 鄞州长@@丰@@L1 地@@块@@@@ 99.25 住宅@@ 1.18 3.47 3.96 16,000
成@@都@@ 新津@@团@@结岛项@@目@@@@@@ 33.00 住宅@@、商业@@ 7.00 19.97 7.35 5,250
武汉@@ 中@@交@@·香颂@@ 53.00 住宅@@、商业@@ 7.76 16.20 1.79 1,326
北京@@ 延庆@@03 街区@@项@@目@@@@@@ 49.90 住宅@@、商业@@ 5.95 17.30 8.17 6,467
杭州@@ 临平@@A-3-07 号@@地@@@@块@@@@ 100.00 住宅@@ 4.77 14.21 17.55 18,380
杭州@@ 中@@交@@财富大@@厦@@@@@@ 100.00 商业@@ 1.41 8.12 3.71 6,569
杭州@@ 中@@交@@·理想时代芳华@@@@ 50.00 住宅@@ 3.77 12.52 14.37 19,038
石家@@@@ 中@@交@@财富中@@心@@ 51.00 其@@他@@商服@@ 2.00 18.30 3.50 2,798
青岛@@ 中@@交@@·阳光屿岸@@ 100.00 住宅@@ 14.46 24.72 3.67 1,813
东@@莞@@@@ 万@@科四@@季@@华城@@ 39.60 住宅@@、商业@@ 5.03 13.84 17.08 16,965
东@@莞@@@@ 万@@科首铸翡翠东@@望@@ 9.25 商住@@ 6.75 33.75 25.48 17,362
西安@@ 中@@交@@科技城@@ 15.00 工业@@ 8.54 16.50 0.35 238
合计@@ -- -- -- 90.26 258.67 130.30 8,256
2019
年@@
北京@@
北京@@市@@朝阳区@@将台乡@@
1016-030、033 地@@块@@@@
45.00
住宅@@、公@@建@@
混合住宅@@用地@@@@@@
6.07 23.44 34.08 21,281
天@@津@@@@
津@@滨高@@@@(挂@@)2019-5 号@@
地@@块@@@@
40.00 住宅@@ 7.24 20.49 7.52 4,965
昆明@@
昆明@@市@@盘龙区@@@@
KCPL2018-10-A 地@@块@@@@
99.00 住宅@@ 2.03
31.17
2.40
7,719
昆明@@
昆明@@市@@盘龙区@@@@
KCPL2018-10-A3 地@@块@@@@
99.00 住宅@@ 8.16 15.24
宁波@@
鄞州区@@@@YZ07-03-h3(钟@@
公@@庙地@@段@@)地@@块@@@@
99.80 住宅@@ 3.78 9.70 14.10 20,750
舟@@山@@@@
舟@@山@@@@市@@新城@@惠民桥单元@@@@
LC-07-02-20 地@@块@@@@
100.00 住宅@@ 3.73 12.83 5.41 5,805
长@@沙@@ 长@@沙@@县@@@@011 号@@宗地@@@@ 50.90 住宅@@ 13.02 30.50 14.97 6,390
无锡@@ 宜@@地@@@@(2019)11 号@@地@@@@块@@@@ 30.00 住宅@@ 3.38 5.62 0.89 2,380
舟@@山@@@@
舟@@山@@@@市@@新城@@LC-03-03-01
地@@块@@@@
50.75 住宅@@、商业@@ 3.65 12.56 7.13 7,810
惠州@@
惠城区@@汝湖@@金@@石四@@路南@@
侧@@JBD62-09 地@@块@@@@
99.50 住宅@@、商业@@ 4.12 16.55 7.95 6,431
重庆@@
重庆@@市@@沙坪坝区@@西永组@@
团@@U分@@区@@@@U7-1-2/04 号@@地@@@@
块@@
35.00 住宅@@ 9.01 18.52 7.46 5,521
吴江@@
吴地@@网挂@@@@【2019】15 号@@
WJ-J-2019-029 号@@地@@@@块@@@@
60.00 住宅@@ 2.97 7.27 7.35 15,485
合肥@@ FD19-17 号@@地@@@@块@@@@ 100.00 住宅@@ 5.81 11.62 6.27 5,400
昆明@@
昆明@@呈政储@@【2019】021
号@@地@@@@块@@@@
100.00 住宅@@ 9.66 41.77 19.31 6,247
厦门@@ 厦门@@J2019P02 号@@地@@@@块@@@@ 33.93 住宅@@、商业@@ 3.62 18.81 31.51 25,248
合计@@ -- -- -- 86.25 260.85 181.59 9,441
2020
年@@1
-3
月@@
武汉@@
武汉@@东@@西湖@@区@@@@214 号@@地@@@@
块@@
100.00 住宅@@ 2.54 12.01 8.69 10,686
北京@@
北京@@通州马驹桥亦庄地@@@@
块@@
51.00 住宅@@、托幼@@ 9.90 31.45 46.70 21,628
郑州@@
郑州@@滨河国际@@城@@22 号@@地@@@@
块@@
100.00 住宅@@ 2.40 7.99 4.52 7,524
郑州@@
郑州@@滨河国际@@城@@23 号@@地@@@@
块@@
100.00 住宅@@ 2.56 8.95 5.25 8,211

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 19
北京@@ 北京@@海淀西北旺地@@块@@@@@@ 20.00 住宅@@、教@@育@@@@ 4.87 15.54 54.40 53,959
温州@@ 温州@@瑞安塘下地@@块@@@@@@ 59.00
商业@@、住宅@@、教@@
育@@
4.32 15.30 9.46 8,047
北京@@
北京@@海淀西北旺南侧@@地@@@@
块@@
10.00
住宅@@、其@@他@@类多@@
功能用地@@@@@@、医院@@
用地@@@@、机构@@养老@@
设施用地@@@@@@
6.73 23.62 76.00 49,795
重庆@@ 重庆@@水土@@地@@块@@@@@@ 49.60 住宅@@ 5.78 11.29 4.07 5,033
重庆@@ 重庆@@华岩地@@块@@@@@@ 99.50 住宅@@ 1.95 4.02 1.79 6,119
合计@@ -- -- -- 41.05 130.17 210.88 23,415
注@@:1.口径@@为@@全口径@@@@@@。2.宜@@兴@@@@:与另一@@股东@@为@@一@@致@@行动人@@@@
资料来源@@@@:公@@司@@@@提供@@,联合评级@@整理@@
截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@全口径@@@@土@@地@@储备@@@@占@@地@@@@总面积@@@@@@@@474.20 万@@平@@方@@米@@@@,规划建筑@@面@@积@@@@合计@@@@1,465.83
万@@平@@方@@米@@@@,权益@@@@建筑@@面积@@@@@@@@899.38 万@@平@@方@@米@@@@,其@@中@@@@未取得施工证的@@土@@地@@储备@@规划建筑@@面@@积@@@@为@@@@313.95 万@@
平方米@@@@@@。公@@司@@@@土@@地@@储@@备主@@要@@分@@布在@@长@@沙@@@@@@、重庆@@、苏州@@、天@@津@@@@、宁波@@、南京@@和@@舟@@山@@@@等@@二@@三@@线城@@市@@@@,土@@
地@@储备区@@域分@@布较@@好@@@@,质量较@@高@@@@@@。

表@@7 截@@至@@@@2019 年@@底@@@@公@@司@@@@土@@地@@储@@备情况@@表@@@@(单位@@:%、万@@平@@方@@米@@@@)
城市@@@@ 项@@目@@@@名@@称@@@@ 权益@@@@比@@@@例@@@@ 土@@地@@用途@@
占@@地@@@@
面积@@@@
总规划建筑@@@@
面积@@@@
期@@末累计@@
已竣工@@面积@@@@@@@@@@
在@@建@@及@@待建@@
面积@@@@
长@@沙@@ 中@@交@@·中@@央@@公@@园@@ 80.00 住宅@@、商业@@ 39.67 120.62 75.39 45.23
长@@沙@@ 金@@地@@@@·中@@交@@麓谷@@香颂@@@@ 48.51 住宅@@、商业@@ 4.53 20.61 0.00 20.61
长@@沙@@ 长@@沙@@县@@@@ 011 号@@宗地@@@@ 50.90 住宅@@ 13.02 30.50 0.00 30.50
重庆@@ 中@@房@@@@·那里@@ 40.00 住宅@@、商业@@ 3.98 21.25 21.25 0.00
重庆@@ 中@@交@@·漫山@@@@ 70.00 住宅@@、商业@@ 37.19 73.91 26.41 47.50
重庆@@ 中@@交@@·中@@央@@公@@园@@ 71.00 住宅@@、商业@@ 51.85 197.39 22.93 174.46
重庆@@ 大@@学城@@ 35.00 住宅@@、商业@@ 9.01 18.52 0.00 18.52
苏州@@ 中@@房@@@@·颐园@@ 70.00 住宅@@ 10.45 31.59 31.52 0.00
苏州@@ 中@@交@@·璟庭@@ 70.00 住宅@@ 6.21 21.01 21.01 0.00
苏州@@ 大@@河华章花园@@ 35.70 住宅@@ 5.25 18.06 18.06 0.00
苏州@@ 常熟及@@第阁@@ 30.97 住宅@@ 6.67 20.20 20.2 0.00
苏州@@ 浒关璞玉风华苑@@ 34.30 住宅@@ 9.45 25.84 18.09 7.75
苏州@@ 中@@交@@雅郡@@项@@目@@@@@@ 69.86 住宅@@ 4.95 12.23 0.00 12.23
苏州@@ 029 地@@块@@@@ 60.00 住宅@@ 2.97 7.27 0.00 7.27
天@@津@@@@ 中@@交@@·金@@梧桐公@@馆@@ 51.00 住宅@@ 9.90 20.45 20.45 0.00
天@@津@@@@ 中@@交@@·美庐@@ 51.00 住宅@@、商业@@ 2.11 5.02 0.00 5.02
天@@津@@@@ 中@@交@@·香颂@@ 100.00 住宅@@ 8.39 18.31 0.00 18.31
天@@津@@@@ 滨海项@@目@@@@@@ 40.00 住宅@@ 7.24 20.49 0.00 20.49
宁波@@ 中@@交@@·君玺@@ 70.00 住宅@@ 4.61 13.17 13.17 0.00
宁波@@ 中@@交@@·月@@湖@@美庐@@@@ 70.00 住宅@@ 5.83 14.94 14.94 0.00
宁波@@ 中@@交@@·雅郡@@ 99.25 住宅@@ 1.18 3.47 0.00 3.47
宁波@@ 宁波@@美庐@@项@@目@@@@@@ 99.80 住宅@@ 3.78 9.70 0.00 9.70
舟@@山@@@@ 中@@交@@·南山@@美庐@@@@ 34.00 住宅@@ 15.88 46.43 46.43 0.00
舟@@山@@@@ 中@@交@@·成@@均雅院@@ 100.00 住宅@@ 3.73 12.83 0.00 12.83
舟@@山@@@@ 中@@交@@·成@@均云庐@@ 50.75 住宅@@、商业@@ 3.65 12.56 0.00 12.56
温州@@ 中@@交@@·御墅@@ 70.00 住宅@@ 2.39 8.55 8.55 0.00
南京@@ 中@@交@@·荣@@域@@ 70.00 住宅@@、商业@@ 17.53 61.13 26.97 34.16

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 20
嘉@@兴@@@@ 中@@交@@·四@@季@@美庐@@@@ 90.00 住宅@@、商业@@ 8.18 16.18 16.18 0.00
成@@都@@ 牧山@@美庐@@项@@目@@@@@@ 50.00 住宅@@ 6.58 13.43 0.00 13.43
成@@都@@ 花屿岛项@@目@@@@@@ 33.00 住宅@@ 7.00 19.97 0.00 19.97
佛山@@@@ 中@@雅江湾豪园@@ 47.37 住宅@@、商业@@ 5.07 19.23 0.00 19.23
佛山@@@@ 中@@雅江湾豪庭@@ 47.37 住宅@@、商业@@ 6.01 22.62 0.00 22.62
惠州@@ 中@@交@@·香颂@@花园@@ 51.00 住宅@@、商业@@ 6.22 16.88 0.00 16.88
惠州@@ 江北项@@目@@@@@@ 100.00 住宅@@、商业@@ 4.12 16.55 0.00 16.44
厦门@@ 集美项@@目@@@@@@ 33.93 住宅@@、商业@@ 3.62 18.81 0.00 18.81
昆明@@ 中@@交@@·锦绣@@雅郡@@@@ 73.00 住宅@@、商业@@ 11.78 41.34 36.92 4.42
昆明@@ 中@@交@@金@@地@@@@@@·中@@央@@公@@园@@ 36.40 住宅@@、商业@@ 6.55 43.07 0.00 43.07
昆明@@ 中@@交@@碧桂园@@@@·映象@@美@@庐@@ 99.00 住宅@@ 10.19 31.17 0.00 31.17
昆明@@ 021 地@@块@@@@ 47.00
住宅@@、商业@@、
幼儿园@@
9.66 41.77 0.00 41.77
武汉@@ 中@@交@@·江锦湾@@ 51.00 住宅@@、商业@@ 5.16 25.37 24.94 0.00
武汉@@ 中@@交@@.香颂@@ 53.00 住宅@@、商业@@ 7.76 16.15 0.00 16.15
无锡@@ 宜@@地@@@@(2019)11 号@@地@@@@块@@@@ 30.00 住宅@@ 3.38 5.62 0.00 5.62
大@@丰@@ 中@@交@@·美庐@@城@@ 100.00 住宅@@、商业@@ 6.75 22.41 22.41 0.00
北京@@ 中@@交@@·富力雅郡@@@@ 50.00 住宅@@ 9.95 34.03 0.00 34.03
北京@@ 中@@交@@富力@@@@·樾熙府@@ 49.90 住宅@@、商业@@ 5.95 18.16 0.00 18.16
北京@@ 朝阳上东@@郡@@ 45.00 住宅@@ 6.07 23.44 0.00 23.44
杭州@@ 中@@交@@.悦美庐@@@@ 100.00 住宅@@ 4.77 14.21 0.00 14.21
杭州@@ 中@@交@@财富大@@厦@@@@@@ 100.00 商业@@ 1.41 8.12 8.12 0.00
杭州@@ 中@@交@@理想@@.时代芳华@@ 50.00 住宅@@ 3.77 12.52 0.00 12.52
石家@@@@庄@@ 中@@交@@财富中@@心@@ 51.00 商业@@ 2.24 18.30 18.30 0.00
青岛@@ 中@@交@@·阳光屿岸@@ 100.00 住宅@@ 14.46 24.72 24.72 0.00
东@@莞@@@@ 万@@科四@@季@@华城@@ 39.60 住宅@@、商业@@ 5.03 13.84 0.00 13.84
东@@莞@@@@ 万@@科首铸翡翠东@@望@@ 9.25 商住@@ 6.75 33.75 0.00 33.75
合肥@@ FD19-17 号@@地@@@@块@@@@ 100.00 住宅@@ 5.81 11.62 0.00 11.62
西安@@ 中@@交@@科技城@@ 15.00 工业@@ 8.54 16.50 0.00 16.50
合计@@ -- -- -- 474.20 1,465.83 536.96 928.87
注@@:1.此@@表@@的@@统计方式与公@@司@@@@年@@报@@统计方式一@@致@@@@,年@@报统计口径@@包含@@参股项@@目@@@@@@;2.在@@建@@及@@待建@@面积@@@@包含@@已销@@售@@未结转部分@@@@
资料来源@@@@:公@@司@@@@年@@报@@,联合评级@@整理@@
3.项@@目@@@@建设@@情况@@@@
公@@司@@@@在@@建@@项@@@@目@@主@@要@@集中@@在@@重庆@@@@、长@@沙@@、昆明@@、南京@@、杭州@@等@@地@@@@,区@@域位置较@@好@@@@,未来随着新项@@@@
目@@的@@开发@@@@,公@@司@@@@尚需资金@@@@投入规模较@@大@@@@@@@@,面临较@@大@@@@规模的@@资本@@@@支出压力@@。

2017-2019 年@@公@@司@@@@@@新开@@工面积@@@@@@@@为@@@@184.43 万@@平@@方@@米@@@@、124.53 万@@平@@方@@米@@@@和@@@@@@190.25 万@@平@@方@@米@@@@,呈波@@
动增@@长@@@@@@态势@@@@;2017-2019,公@@司@@@@竣工面积@@@@@@@@分@@别为@@@@@@@@68.95 万@@平@@方@@米@@@@、121.27 万@@平@@方@@米@@@@和@@@@@@203.88 万@@平@@方@@
米@@,2019 年@@同@@比@@@@增@@@@长@@@@@@68.12%,本@@期@@竣工@@5 个@@项@@@@目@@@@@@,分@@别是位于@@苏州@@的@@中@@房@@@@@@·颐园@@和@@大@@河华章花园@@@@、
温州@@的@@中@@交@@@@·御墅@@、天@@津@@@@的@@中@@交@@@@·金@@梧桐公@@馆@@和@@惠州@@的@@中@@交@@@@·香颂@@花园@@项@@目@@@@等@@@@;受@@上述因素影响@@@@@@,
2017-2019 年@@公@@司@@@@@@期@@末在@@建@@@@面积@@@@分@@别为@@@@@@@@239.08 万@@平@@方@@米@@@@、268.91 万@@平@@方@@米@@@@和@@@@@@261.11 万@@平@@方@@米@@@@。

表@@8 近年@@@@公@@司@@@@@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@情况@@@@(单位@@:万@@平@@方@@米@@@@)
项@@目@@@@ 2017 年@@ 2018 年@@ 2019 年@@
新开@@工面积@@@@@@@@ 184.43 124.53 190.25
竣工面积@@@@@@@@ 68.95 121.27 203.88

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 21
期@@末在@@建@@@@ 239.08 268.91 261.11
注@@:1.并表@@口径@@@@;2.期@@末在@@建@@@@面积@@@@指该时点@@公@@司@@@@在@@建@@项@@@@目@@面积@@@@@@,由@@于@@规划动态调整@@,可@@能会与公@@司@@@@当期@@全部在@@建@@面积@@@@存@@在@@差异@@(口径@@:
取得施工证在@@建@@面积@@@@@@)
资料来源@@@@:公@@司@@@@提供@@
从@@在@@开发@@项@@目@@@@来看@@@@,截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@共@@9 个@@主@@要@@在@@开发@@项@@目@@@@@@,主@@要@@位于@@重庆@@@@、长@@沙@@、昆明@@、
南京@@、杭州@@等@@地@@@@。全口径@@@@公@@司@@@@主@@要@@在@@开发@@项@@目@@@@占@@地@@@@总面积@@@@@@为@@@@196.99 万@@平@@方@@米@@@@,规划计容建@@筑面积@@@@@@为@@@@
436.71 万@@平@@方@@米@@@@,累计已竣工@@@@198.02 万@@平@@方@@米@@@@,公@@司@@@@预计@@对在@@开发@@项@@目@@@@投资@@@@金@@额@@为@@@@491.53 亿@@元@@@@,截@@
至@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@实际累计投@@资额为@@@@@@263.43 亿@@元@@@@,未来尚需资金@@@@投入@@228.10 亿@@元@@@@,公@@司@@@@未来面临@@
较@@大@@@@的@@资金@@@@支出压力@@。公@@司@@@@在@@建@@项@@@@目@@中@@位于@@重庆@@的@@中@@交@@@@@@@@·中@@央@@公@@园@@项@@目@@@@占@@比@@@@较@@高@@@@@@@@,该项@@目@@@@目@@前@@@@处@@于@@@@
在@@建@@状态@@,项@@目@@@@进度@@@@51.85%,于@@2017 年@@9 月@@开工@@,预计@@总@@投资@@@@180.27 亿@@元@@@@,截@@至@@@@2019 年@@底@@@@累计已@@
投资@@76.40 亿@@元@@@@;位于@@长@@沙@@的@@中@@交@@@@·中@@央@@公@@园@@占@@地@@@@@@39.67 万@@平@@方@@米@@@@。公@@司@@@@在@@建@@项@@@@目@@规划建筑@@面@@积@@@@规模@@
较@@大@@@@,预计@@能够满足公@@司@@@@未来一@@段时间@@的@@销售@@需求@@。

表@@9 截@@至@@@@2019 年@@底@@@@公@@司@@@@主@@要@@在@@建@@项@@@@目@@情况@@@@(单位@@:%、万@@平@@方@@米@@@@、亿@@元@@@@)
地@@区@@@@ 项@@目@@@@名@@称@@@@ 权益@@@@比@@@@例@@@@
占@@地@@@@
面积@@@@
规划计容建@@
筑面积@@@@@@
累计已竣工@@@@
面积@@@@
预计@@总@@
投资@@
实际已@@
投资@@
重庆@@ 中@@交@@·中@@央@@公@@园@@ 71.00 51.85 140.66 52.13 180.27 76.40
长@@沙@@ 中@@交@@·中@@央@@公@@园@@ 80.00 39.67 99.15 75.39 68.97 32.31
重庆@@ 中@@交@@·漫山@@@@ 70.00 37.19 49.13 30.36 55.13 38.21
昆明@@ 中@@交@@碧桂园@@@@·映象@@美@@庐@@ 99.00 10.19 23.20 0.00 39.51 20.21
南京@@ 中@@交@@·荣@@域@@ 70.00 17.53 61.13 26.97 36.50 24.89
长@@沙@@ 长@@沙@@县@@@@011 号@@地@@@@块@@@@ 50.90 13.02 23.43 0.00 28.33 16.16
杭州@@ 中@@交@@·悦美庐@@@@ 100.00 4.77 14.21 0.00 30.50 19.99
北京@@ 中@@交@@富力@@@@·樾熙府@@ 49.90 18.16 12.63 0.00 27.71 11.61
宁波@@ 中@@交@@·君玺@@ 70.00 4.61 13.17 13.17 24.60 23.65
合计@@ -- -- 196.99 436.71 198.02 491.53 263.43
注@@:1.口径@@为@@并表@@范围内剔除@@已竣工@@项@@目@@@@@@;2.统计口径@@与年@@报一@@致@@@@
资料来源@@@@:公@@司@@@@年@@报@@,联合评级@@整理@@
4.项@@目@@@@销售@@@@情况@@@@
公@@司@@@@在@@售@@@@项@@目@@@@整体去化@@情况@@良好@@,住宅@@项@@目@@@@销售@@@@情况@@@@较@@好@@@@。2017-2019 年@@,公@@司@@@@签约销售@@规模@@
波动@@增@@长@@@@@@@@,经营@@业绩明显提升@@@@@@;公@@司@@@@待售@@@@面@@积@@@@一@@般@@@@,能满足公@@司@@@@未来一@@段时间@@的@@销售@@需求@@,待售@@@@面@@
积@@中@@重庆@@占@@比@@@@较@@大@@@@@@@@,区@@域集中@@度@@较@@高@@@@@@,易受@@重庆@@房@@地@@产@@@@@@市@@场@@@@波动@@影响@@@@@@。

从@@公@@司@@@@近三@@年@@@@销售@@情况@@看@@@@,公@@司@@@@签约销售@@面积@@@@@@@@呈波@@动@@上升@@@@态势@@@@。2017-2019 年@@,公@@司@@@@分@@别实现@@
签约销售@@面积@@@@@@@@75.52 万@@平@@方@@米@@@@、123.38 万@@平@@方@@米@@@@和@@@@@@118.15 万@@平@@方@@米@@@@,2019 年@@公@@司@@@@@@签约销售@@面积@@@@@@@@略有@@@@
下降@@@@。公@@司@@@@近三@@年@@@@签约销售@@均价@@波动@@下降@@@@@@@@,分@@别为@@@@@@14,619.56 元@@/平方米@@@@@@、12,057.79 元@@/平方米@@@@@@和@@@@
13,874.74 万@@平@@方@@米@@@@,2018 年@@公@@司@@@@@@签约销售@@均价@@较@@上@@年@@下降@@@@@@@@@@17.53%,主@@要@@系@@受@@部分@@城市@@@@限价和@@公@@司@@@@@@
销售@@均价较@@低的@@三@@线城@@市@@销售@@占@@比@@@@提升@@@@等@@综合影响@@所@@致@@@@@@,2019 年@@公@@司@@@@@@签约销售@@均价@@较@@上@@年@@增@@长@@@@@@@@
15.07%,主@@要@@系@@公@@司@@@@@@新进入城市@@@@合肥@@@@、厦门@@及@@销售@@均价较@@高@@@@的@@二@@线城市@@@@@@销售@@占@@比@@@@提升@@@@等@@综合影响@@所@@@@
致@@;综合上述影响@@@@,公@@司@@@@签约销售@@金@@额@@@@三@@年@@分@@别为@@@@@@@@110.47 亿@@元@@@@、148.77 亿@@元@@@@和@@@@163.93 亿@@元@@@@。

从@@结转方面来看@@@@,近三@@年@@@@结转面积@@@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,分@@别为@@@@@@50.51 万@@平@@方@@米@@@@、77.56 万@@平@@方@@米@@@@和@@@@@@103.58
万@@平@@方@@米@@@@,其@@中@@@@2019 年@@公@@司@@@@@@结转面积@@@@@@较@@上@@年@@增@@长@@@@@@@@33.55%,2018 年@@竣工面积@@@@@@@@与结转面积@@@@@@差异较@@大@@@@主@@@@
要系公@@司@@@@年@@底@@@@竣工的@@项@@目@@@@结转需要一@@定时间@@而未在@@@@2018 年@@结转所@@致@@@@@@;2017-2019 年@@公@@司@@@@@@结转均价@@@@
分@@别为@@@@@@11,012.90 元@@/平方米@@@@@@、11,393.76 元@@/平方米@@@@@@和@@@@12,284.22 元@@/平方米@@@@@@,2019 年@@公@@司@@@@@@结转均价@@@@的@@提@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 22
升@@,主@@要@@系@@部分@@一@@二@@@@线城市@@@@@@销售@@均价较@@高@@@@从@@而拉高@@了整体销售@@均价所@@致@@@@@@,2017-2019 年@@公@@司@@@@@@结转金@@@@
额分@@别为@@@@@@@@55.63 亿@@元@@@@、88.37 亿@@元@@@@和@@@@127.24 亿@@元@@@@。受@@银行信贷政策@@@@紧缩等@@影响@@@@,2017-2019 年@@公@@司@@@@@@
销售@@回款@@率@@波动@@下降@@@@@@@@。

表@@10 2017-2019 年@@公@@司@@@@@@销售@@情况@@@@
项@@目@@@@ 2017 年@@ 2018 年@@ 2019 年@@
签约销售@@面积@@@@@@@@(万@@平@@方@@米@@@@) 75.52 123.38 118.15
签约销售@@金@@额@@@@(亿@@元@@@@) 110.41 148.77 163.93
签约销售@@均价@@(元@@/平方米@@@@@@) 14,619.56 12,057.79 13,874.74
销售@@回款@@率@@(%) 89.00 77.56 79.44
结转收入@@@@面积@@@@@@(万@@平@@方@@米@@@@) 50.51 77.56 103.58
结转收入@@@@(亿@@元@@@@) 55.63 88.37 127.24
结转均价@@(元@@/平方米@@@@@@) 11,012.90 11,393.76 12,284.22
注@@:并表@@口径@@@@
资料来源@@@@:公@@司@@@@提供@@
从@@公@@司@@@@在@@售@@@@项@@目@@@@情况@@来看@@@@,截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@共@@有@@@@在@@售@@@@项@@目@@@@@@23 个@@,在@@售@@@@项@@目@@@@主@@要@@位于@@重庆@@@@@@、
长@@沙@@、天@@津@@@@、南京@@、惠州@@和@@嘉@@善等@@二@@线及@@热点@@三@@线城@@市@@@@。截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@在@@售@@@@项@@目@@@@总可@@售@@面@@积@@@@@@@@@@
553.92 万@@平@@方@@米@@@@,已售@@@@392.20 万@@平@@方@@米@@@@,待售@@@@157.72 万@@平@@方@@米@@@@,其@@中@@@@竣工@@2在@@售@@@@项@@目@@@@总可@@售@@面@@积@@@@@@@@120.29
万@@平@@方@@米@@@@,待售@@@@面@@积@@@@7.46 万@@平@@方@@米@@@@,占@@总待售@@@@面@@积@@@@@@4.73%;在@@建@@在@@售@@@@项@@目@@@@中@@@@,重庆@@总可@@售@@面@@积@@@@@@@@204.25
万@@平@@方@@米@@@@,待售@@@@面@@积@@@@105.44 万@@平@@方@@米@@@@,占@@总待售@@@@面@@积@@@@@@66.85%,占@@比@@@@较@@大@@@@@@,公@@司@@@@在@@售@@@@项@@目@@@@区@@域@@集中@@度@@@@
较@@高@@@@,易受@@重庆@@房@@地@@产@@@@@@市@@场@@@@波动@@影响@@@@@@。从@@项@@目@@@@去化@@率@@看@@@@,天@@津@@@@的@@中@@交@@@@·美庐@@的@@洋房@@@@部分@@已全部售@@完@@,
剩@@余@@部@@分@@为@@别墅@@@@,暂未取得预售@@证因此@@@@整体去化@@率@@较@@低@@;中@@交@@·香颂@@项@@目@@@@去化@@率@@较@@低@@,主@@要@@系@@开盘@@
时间@@较@@短@@@@,且销售@@均价略高@@@@、周边竞品竞争激烈等@@原因所@@致@@@@@@;位于@@重庆@@的@@中@@交@@@@@@·漫山@@@@项@@目@@@@与中@@交@@@@·中@@
央公@@园项@@目@@@@都是分@@期@@开发@@@@,截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,中@@交@@·漫山@@@@仍在@@开发@@中@@@@,该项@@目@@@@分@@期@@开发@@目@@前@@@@已开发@@至@@@@
第五@@期@@@@,但@@由@@于@@户型主@@要@@为@@独栋别墅@@@@、联排别墅@@@@、业态@@中@@包含@@商业@@部分@@等@@@@,因此@@@@整体去化@@相对较@@缓@@
慢@@;重庆@@中@@交@@@@·中@@央@@公@@园@@分@@九@@期@@开发@@@@,目@@前@@@@已开发@@至@@第四@@期@@@@,已开发@@部分@@去化@@率@@为@@@@93.58%,剩@@余@@部@@
分@@暂未开发@@因此@@@@整体去化@@较@@缓慢@@@@@@;位于@@北京@@@@的@@中@@交@@@@·富力樾熙府@@@@可@@售@@住宅@@部分@@已基本@@销售@@完毕@@,剩@@
余主@@要@@系@@车位@@@@;位于@@杭州@@的@@财富大@@厦@@@@@@,由@@于@@是商业@@@@/办公@@@@类型@@,目@@前@@@@杭州@@市@@办公@@@@楼市@@场@@供远大@@于@@求@@,
且竞品项@@目@@@@多为@@现房@@销售@@@@,因此@@@@整体去化@@较@@为@@缓慢@@@@。

表@@11 截@@至@@@@2019 年@@底@@@@公@@司@@@@在@@售@@@@项@@目@@@@情况@@@@(单位@@:万@@平@@方@@米@@@@、%)
= 项@@目@@@@名@@称@@@@ 物业类型@@ 项@@目@@@@状态@@
计容总@@
可@@售@@面@@
积@@
已销@@
售@@
面积@@@@
剩@@余@@
可@@售@@面@@
积@@
开盘时间@@@@ 去化@@率@@
长@@沙@@ 中@@房@@@@.F 联邦@@ 住宅@@、商业@@ 已竣工@@ 37.05 37.02 0.03 2009/7/16 99.92
长@@沙@@ 中@@交@@.中@@央@@公@@园@@ 住宅@@、商业@@ 在@@建@@ 95.80 81.17 14.63 2012/10/28 85.00
重庆@@ 中@@房@@@@.那里@@ 住宅@@、商业@@ 已竣工@@ 16.14 13.93 2.21 2014/11/8 86.31
重庆@@ 中@@交@@.漫山@@@@ 住宅@@、商业@@ 在@@建@@ 48.39 24.60 23.79 2016/6/3 50.84
重庆@@ 中@@交@@.中@@央@@公@@园@@ 住宅@@、商业@@ 在@@建@@ 139.72 60.28 79.44 2017/9/14 43.14
惠州@@ 中@@交@@.香颂@@花园@@ 住宅@@、商业@@ 在@@建@@ 12.75 12.69 0.06 2018/4/21 99.53
武汉@@ 中@@交@@.江锦湾@@ 住宅@@、商业@@ 已竣工@@ 19.24 18.00 1.24 2013/10/27 93.55
武汉@@ 中@@交@@.香颂@@ 住宅@@、商业@@ 在@@建@@ 2.96 0.88 2.08 2019/10/3 29.73
石家@@@@庄@@ 中@@交@@财富中@@心@@ 写字楼@@(其@@他@@商服@@) 已竣工@@ 12.25 11.04 1.21 2017/8/8 90.12
2 项@@目@@@@状态@@包括@@:已竣工@@、已竣备待交@@付@@前@@和@@竣备前@@@@@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 23
青岛@@ 中@@交@@·阳光屿岸@@ 住宅@@ 已竣工@@ 19.68 19.28 0.40 2013/9/28 97.97
天@@津@@@@ 中@@交@@.美庐@@ 住宅@@、商业@@ 在@@建@@ 1.96 0.77 1.19 2019/9/17 39.29
天@@津@@@@ 天@@津@@@@中@@交@@@@.香颂@@ 住宅@@ 在@@建@@ 13.02 1.52 11.5 2019/7/13 11.67
北京@@ 中@@交@@·富力樾熙府@@@@ 住宅@@ 在@@建@@ 6.79 3.38 3.41 2019/10/13 49.78
苏州@@ 大@@河华章花园@@ 住宅@@ 在@@建@@ 14.00 13.08 0.92 2019/6/16 93.00
昆明@@市@@呈贡@@
区@@
中@@交@@·锦绣@@
商业@@ 在@@建@@ 3.1 2.67 0.43 2018/11/10 86.00
雅郡@@A1 地@@块@@@@
昆明@@市@@呈贡@@
区@@
中@@交@@·锦绣@@
住宅@@、商业@@及@@其@@他@@@@
在@@售@@@@
在@@建@@
26.72
26.57
0.15
2017/12/23
雅郡@@A2 地@@块@@@@ 99.00
杭州@@ 财富大@@厦@@@@ 商业@@/办公@@@@
已竣备待交@@
付@@
5.61 3.26 2.35 2017/12/18 58.00
江苏@@省盐城@@@@
市@@
中@@交@@大@@丰@@美庐@@城@@项@@@@
目@@
住宅@@、商业@@ 在@@售@@@@ 17.75 15.77 1.98 2015/8/16 88.85
嘉@@兴@@@@市@@嘉@@善@@
县@@
四@@季@@美庐@@@@ 住宅@@、商业@@ 在@@建@@ 6.69 6.14 0.55 2018/2/18 92.00
南京@@ 中@@交@@荣@@域@@@@ 住宅@@ 在@@建@@ 43.98 33.85 10.13 2017/12/2 76.97
宁波@@ 宁波@@中@@交@@月@@湖@@美庐@@@@@@
别墅@@、小@@高@@层@@@@@@、高@@
层@@
竣备前@@@@ 10.32 10.30 0.02 2018/4/24 99.80
合计@@ -- -- -- 553.92 392.20 157.72 -- --
注@@:并表@@口径@@@@,已取得预售@@许可@@证且在@@售@@@@的@@项@@目@@@@@@
资料来源@@@@:公@@司@@@@提供@@,联合评级@@整理@@
5.经营@@关注@@@@@@
(1)公@@司@@@@合作@@项@@目@@@@较@@多@@@@,且公@@司@@@@土@@地@@储@@备中@@权益@@@@占@@比@@@@@@不高@@@@
随着区@@域布局@@的@@拓展@@,公@@司@@@@合作@@项@@目@@@@增@@多@@,但@@整体上公@@司@@@@合作@@项@@目@@@@中@@公@@司@@@@权益@@@@占@@比@@@@@@较@@低@@,管理@@
难度@@相应加大@@@@@@,对公@@司@@@@@@项@@目@@@@运营管理@@能力@@提出@@更高@@的@@要求@@@@。

(2)在@@建@@及@@待售@@@@项@@目@@@@区@@域@@集中@@风险@@@@
截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@主@@要@@在@@建@@项@@@@目@@中@@@@,重庆@@项@@目@@@@规划计容建@@筑面积@@@@@@为@@@@@@189.79 万@@平@@方@@米@@@@,占@@主@@@@
要在@@建@@项@@@@目@@的@@@@43.36%;截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@在@@重庆@@@@总可@@售@@面@@积@@@@@@@@@@204.25 万@@平@@方@@米@@@@,待售@@@@面@@积@@@@105.44
万@@平@@方@@米@@@@,占@@总待售@@@@面@@积@@@@@@66.85%,占@@比@@@@较@@大@@@@@@,公@@司@@@@在@@售@@@@项@@目@@@@区@@域@@集中@@度@@@@较@@高@@@@@@,易受@@重庆@@房@@地@@产@@@@@@市@@场@@@@
波动@@影响@@@@。

(3)公@@司@@@@项@@目@@@@未来投资@@规模大@@@@@@,存@@在@@较@@大@@@@资本@@@@支出压力@@
截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@预计@@对在@@开发@@项@@目@@@@投资@@@@金@@额@@为@@@@491.53 亿@@元@@@@,截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,实际累计投@@
资额为@@@@263.43 亿@@元@@@@,未来尚需资金@@@@投入@@228.10 亿@@元@@@@,公@@司@@@@未来面临@@较@@大@@@@的@@资金@@@@支出压力@@@@。

6.经营@@效率@@
近年@@@@来@@随着开发@@规模逐年@@扩大@@@@,公@@司@@@@经@@营效率@@指标@@逐年@@小@@幅增@@长@@@@@@@@,在@@同@@行业中@@处@@于@@中@@等@@水平@@
2017-2019 年@@,公@@司@@@@存@@货@@周转率@@分@@别为@@@@@@@@0.21 次@@、0.26 次@@和@@@@0.39 次@@;公@@司@@@@总资产@@周转率@@分@@别为@@@@@@@@
0.23 次@@、0.25 次@@和@@@@0.32 次@@,经营@@效率@@指标@@均有@@所@@上升@@@@,主@@要@@系@@公@@司@@@@@@结转面积@@@@@@增@@加@@@@,结转收入@@@@和@@成@@本@@@@
相应上升@@所@@致@@@@@@。

从@@同@@行业上市@@公@@司@@@@比@@较@@情况@@看@@@@(详见下表@@@@),公@@司@@@@流动@@资产@@周转率@@@@、存@@货@@周转率@@和@@总资产@@周转率@@@@
基本@@处@@于@@行业中@@上等@@水平@@@@。

表@@12 房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@类公@@司@@@@@@2019年@@经营@@效率@@指标@@@@(单位@@:次@@)
公@@司@@@@简称@@@@ 流动资产@@@@@@周转率@@ 存@@货@@周转率@@ 总资产@@周转率@@
电建地@@产@@@@@@ 0.19 0.21 0.18

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 24
联发@@集团@@@@@@ 0.30 0.33 0.27
信达地@@产@@@@@@ 0.22 0.22 0.19
中@@交@@地@@产@@@@@@ 0.34 0.39 0.32
注@@:为@@便于@@同@@业比@@较@@@@,本@@表@@数据@@引自@@@@wind,存@@货@@计算为@@净额口径@@@@,与本@@报告附表@@口径@@有@@一@@定差异@@
资料来源@@@@:Wind
7.未来发@@展@@
公@@司@@@@将稳健经营@@现有@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@业务@@@@,同@@时@@积@@极拓展新的@@项@@目@@@@@@,公@@司@@@@未来发@@展@@规划明确@@,有@@利@@
于@@公@@司@@@@未来发@@展@@@@。

作@@为@@中@@交@@集团@@@@@@在@@房@@地@@产@@@@@@板块@@@@唯一@@的@@@@A股上市@@平台@@,公@@司@@@@具备良好的@@股东@@背景@@、优势@@资源及@@信用水@@
平等@@条件@@。公@@司@@@@具备整体发@@展战略方向及@@资源优势@@@@,利用优势@@资源搭建业务@@平台@@,并同@@市@@场@@上的@@优@@
势@@资源进行资源积@@极对接@@,以@@保障公@@司@@@@主@@营业务@@持续发@@展和@@产@@业链延伸@@。未来公@@司@@@@将按业务@@战略的@@@@
布局@@,继续@@在@@京津@@冀@@@@、长@@三@@角@@、珠三@@角及@@重点@@城市@@@@等@@区@@域新增@@@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@项@@目@@@@@@。同@@时@@,公@@司@@@@各项@@工@@
作@@将围绕以@@下几个@@方面开展@@:协同@@内外部资源@@,开拓轻重并举的@@发@@展格局@@;以@@“精准拿地@@@@”作@@为@@首@@
要原则@@,高@@质量进行投资@@布局@@投资@@@@;提升@@@@产@@品设计品质@@;面提升@@@@产@@品力和@@服务@@力@@;运用信息化@@手段@@@@
提升@@@@管理@@水平@@@@;优化@@公@@司@@@@组织架构@@@@,加强组织建设@@。

七@@、财务@@分@@析@@
1.财务@@概况@@
公@@司@@@@2017 年@@的@@@@财务@@报表@@已经瑞华会计师事@@务@@所@@@@(特殊普通合@@伙@@@@)审计@@,2018-2019 年@@财务@@报@@
表@@已经安永华明会计师事@@务@@所@@@@(特殊普通合@@伙@@@@)审计@@,均出具了标准无保留审计@@意见@@。2018 年@@,公@@
司@@新设立@@@@7 家@@子@@公@@司@@@@@@@@,减少@@子@@公@@司@@@@@@@@1 家@@;处@@置子@@公@@司@@@@@@@@@@3 家@@。2019 年@@,公@@司@@@@新设立@@@@子@@公@@司@@@@@@@@@@11 家@@,处@@
置子@@公@@司@@@@@@@@1 家@@。上述子@@公@@司@@@@@@主@@要@@为@@项@@目@@@@公@@司@@@@且主@@营业务@@未发@@生重大@@@@变化@@@@,财务@@数据@@可@@比@@性较@@强@@。

截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@合并资产@@总额@@@@474.92亿@@元@@@@,负债@@总额@@412.31亿@@元@@@@,所@@有@@者@@权益@@@@@@@@(含@@少@@数股东@@@@
权益@@@@)合计@@62.61亿@@元@@@@,其@@中@@@@归属@@于@@母公@@@@司@@的@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@@@27.35亿@@元@@@@。2019年@@,公@@司@@@@实现营业收入@@@@@@140.63
亿@@元@@@@,净利润@@(含@@少@@数股东@@@@损益@@@@)11.22亿@@元@@@@,其@@中@@@@归属@@于@@母公@@@@司@@所@@@@有@@者的@@净利润@@@@@@为@@@@5.43亿@@元@@@@;经营@@
活动产@@生的@@现金@@流@@量净额@@@@-46.12亿@@元@@@@,现金@@及@@现金@@等@@价物@@净增@@加@@额@@@@为@@@@10.56亿@@元@@@@。

2.资产@@质量@@
公@@司@@@@资产@@规模@@逐年@@扩大@@@@;资产@@结构@@仍以@@流动资产@@@@@@@@为@@主@@@@@@@@,公@@司@@@@现金@@类资@@产@@@@较@@充裕@@,存@@货@@主@@要@@分@@布@@
在@@二@@线和@@强三@@线城@@市@@@@,规模较@@大@@@@@@,城市@@@@分@@布较@@好@@@@。公@@司@@@@资产@@受@@限程度@@一@@般@@@@。整体看@@@@,公@@司@@@@资产@@质量@@@@
较@@好@@。

2017-2019年@@,公@@司@@@@资产@@规模@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@率为@@@@20.47%,主@@要@@系@@流@@动资@@产@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@。

截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@资产@@总额@@@@474.92亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@18.05%,主@@要@@系@@流@@动资@@产@@增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@@@。从@@资产@@@@
构@@成@@@@看@@@@,流动资产@@@@@@占@@比@@@@@@93.86%,非流@@动资产@@@@@@@@占@@@@比@@@@6.14%,仍以@@流动资产@@@@@@@@为@@主@@@@@@。

流动资产@@@@@@
2017-2019年@@,公@@司@@@@流动@@资产@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@21.59%,主@@要@@系@@货币资金@@@@@@@@、其@@他@@应收款@@@@
和@@存@@货@@@@增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@流动@@资产@@合计@@@@@@445.76亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@19.12%,主@@要@@系@@其@@他@@@@
应收款@@增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@。公@@司@@@@流动@@资产@@主@@要@@构@@成@@@@如下图@@所@@示@@@@。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 25
图@@6 截@@至@@@@2019 年@@底@@@@公@@司@@@@流动@@资产@@构@@成@@@@情况@@@@
资料来源@@@@:公@@司@@@@年@@报@@
2017-2019年@@,公@@司@@@@货币资金@@@@@@规模逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@25.46%,主@@要@@系@@公@@司@@@@@@融资规模的@@增@@@@
加所@@致@@@@@@。得益@@于@@经营@@规模的@@增@@长@@@@@@,截@@至@@@@2019年@@底@@@@公@@司@@@@货币资金@@@@@@@@78.90亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@27.31%,主@@要@@
系公@@司@@@@融资规模增@@加@@所@@致@@@@@@@@;主@@要@@由@@银行存@@款@@构@@成@@@@@@(占@@99.99%);其@@中@@@@受@@限资金@@@@余额@@15.52亿@@元@@@@,占@@比@@@@
19.67%,主@@要@@为@@按规定缴存@@的@@住房@@基金@@@@@@、预售@@监管资金@@@@@@、项@@目@@@@保证金@@@@以@@及@@按揭保证金@@等@@@@而所@@有@@权或@@@@
使用权受@@到限制等@@@@,受@@限占@@比@@@@尚可@@@@@@。

2017-2019年@@,公@@司@@@@其@@他@@应@@收款@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@134.17%。截@@至@@@@2018年@@底@@@@,公@@司@@@@其@@他@@应@@
收款@@合计@@@@42.08亿@@元@@@@,较@@年@@@@初大@@幅增@@长@@@@@@412.89%,主@@要@@系@@关联方@@往来款@@及@@借款@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@。公@@司@@@@其@@他@@应@@
收款@@主@@要@@为@@对联合营房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@项@@目@@@@前@@@@期@@开发@@资金@@@@的@@投入@@。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@其@@他@@应@@收款@@@@合计@@@@@@
44.99亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@6.91%,主@@要@@系@@关联方@@往来款@@及@@借款@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@,其@@中@@@@1年@@以@@内的@@其@@他@@应收款@@@@占@@@@
83.26%。

2017-2019年@@,公@@司@@@@存@@货@@规模逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@11.76%,主@@要@@系@@公@@司@@@@@@土@@地@@储@@备规模扩张@@
以@@及@@对在@@建@@项@@@@目@@的@@资金@@@@投入增@@加@@所@@致@@@@@@@@。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@存@@货@@账面@@价值@@@@@@295.08亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@
20.03%,其@@中@@@@开发@@成@@本@@占@@比@@@@@@80.42%,开发@@产@@品占@@比@@@@@@19.58%;公@@司@@@@存@@货@@主@@要@@位于@@长@@沙@@@@、苏州@@、南京@@、
天@@津@@@@、重庆@@、惠州@@、昆明@@、宁波@@、舟@@山@@@@等@@地@@@@,区@@域分@@布以@@二@@三@@线城@@市@@为@@主@@@@@@。2019年@@公@@司@@@@@@计提存@@货@@跌@@
价准备@@4.33亿@@元@@@@,计提比@@例@@@@1.47%,主@@要@@为@@对天@@津@@@@香颂@@理想花园@@、重庆@@中@@交@@@@漫山@@@@@@、大@@丰@@中@@交@@美庐@@城@@@@和@@@@
青岛@@中@@交@@阳光峪岸项@@目@@@@的@@计提@@。具体来看@@@@,其@@中@@@@重庆@@中@@房@@@@嘉@@润房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@“嘉@@
润公@@司@@@@@@”)商业@@产@@品@@、中@@交@@嘉@@兴@@@@置业有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@“嘉@@兴@@@@公@@司@@@@@@”)部分@@剩@@余@@产@@品@@、中@@交@@地@@产@@@@@@大@@@@
丰有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@“大@@丰@@公@@司@@@@@@”)剩@@余@@商业@@@@及@@车位@@@@、中@@交@@地@@产@@@@@@青岛@@城阳置业有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@
“青岛@@公@@司@@@@@@”)售@@楼处@@及@@剩@@余@@车位@@@@@@、中@@交@@地@@产@@@@@@武汉@@开发@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@“武汉@@公@@司@@@@@@”)、中@@交@@温州@@@@
置业有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@“温州@@公@@司@@@@@@”)、中@@交@@宜@@兴@@@@置业汇锦有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@“宜@@兴@@@@公@@司@@@@@@”)、湖@@
南修合地@@产@@@@实业有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@“修合公@@司@@@@@@”)剩@@余@@车位@@@@、中@@交@@(天@@津@@@@)置业公@@司@@@@在@@建@@项@@@@目@@@@(以@@
下简称@@@@“天@@津@@@@置业@@”)、中@@交@@地@@产@@@@@@(海口@@)有@@限@@公@@司@@@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@“海口@@公@@司@@@@@@”)在@@建@@项@@@@目@@预测的@@可@@变现@@
净值低于@@账面@@价值@@@@@@,据@@此@@计提存@@货@@跌价准备@@@@42,132.58 万@@元@@@@。嘉@@润公@@司@@@@@@开发@@的@@项@@目@@@@位于@@重庆@@市@@南岸区@@@@,
其@@中@@@@一@@@@、二@@、三@@期@@剩@@余@@商业@@@@产@@品市@@场@@预期@@有@@所@@调整@@@@@@@@;嘉@@兴@@@@公@@司@@@@@@开发@@的@@项@@目@@@@位于@@浙江@@省嘉@@兴@@@@市@@嘉@@善@@县@@@@,
项@@目@@@@已经全部竣工@@,剩@@余@@商业@@@@及@@低层@@住宅@@产@@品已经签约或@@约定销售@@价格@@;大@@丰@@公@@司@@@@@@开发@@的@@项@@目@@@@位于@@@@
江苏@@省盐城@@@@市@@大@@丰@@区@@@@,目@@前@@@@处@@于@@尾盘销售@@阶段@@,项@@目@@@@剩@@余@@商业@@@@@@、车位@@、车库产@@品的@@销售@@较@@慢@@@@@@,市@@场@@
预期@@有@@所@@调整@@;青岛@@公@@司@@@@@@开发@@的@@项@@目@@@@位于@@山@@东@@省青岛@@市@@城阳区@@@@,项@@目@@@@处@@@@于@@尾盘销售@@阶段@@,剩@@余@@商业@@@@
产@@品市@@场@@预期@@有@@所@@调整@@@@;武汉@@公@@司@@@@@@、温州@@公@@司@@@@@@、宜@@兴@@@@公@@司@@@@@@、修合公@@司@@@@@@开发@@的@@项@@目@@@@均处@@于@@尾盘和@@剩@@余@@@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 26
车位@@销售@@阶段@@,剩@@余@@商业@@@@产@@品市@@场@@预期@@有@@所@@调整@@@@@@;天@@津@@@@置业@@开发@@的@@项@@目@@@@位于@@天@@津@@@@市@@宝坻区@@@@,项@@目@@@@处@@@@
于@@销售@@阶段@@,其@@中@@@@部分@@商业@@产@@品@@市@@场@@预期@@有@@所@@调整@@@@@@;海口@@公@@司@@@@@@开发@@项@@目@@@@位于@@海南省海口@@市@@@@,项@@目@@@@处@@@@
于@@土@@地@@获取阶段@@,由@@于@@政策@@@@调控等@@原因进展较@@慢@@@@@@,经估算@@,前@@期@@投入的@@相关成@@本@@预计@@可@@变现净值存@@@@
在@@减值损失@@@@,因此@@@@本@@期@@均计提减@@值准备@@@@。

非流@@动资产@@@@@@@@
2017-2019年@@,公@@司@@@@非@@流@@动资产@@@@@@@@规模逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@6.54%,主@@要@@系@@长@@期@@股@@权投资@@@@@@增@@长@@@@@@
所@@致@@@@。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@非@@流@@动资产@@@@@@@@合计@@@@@@29.17亿@@元@@@@,较@@年@@@@初变化@@不大@@@@@@@@。公@@司@@@@非@@流@@动资产@@@@@@@@主@@要@@构@@成@@@@@@
如下图@@所@@示@@。

图@@7 截@@至@@@@2019 年@@底@@@@公@@司@@@@非@@流@@动资产@@@@@@@@构@@成@@@@情况@@@@
资料来源@@@@:公@@司@@@@年@@报@@
公@@司@@@@长@@@@期@@股@@权投资@@@@@@主@@要@@采用权益@@@@法进行计量@@。2017-2019年@@,公@@司@@@@长@@@@期@@股@@权投资@@@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@
均复合增@@长@@@@@@34.31%。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@长@@@@期@@股@@权投资@@@@@@12.29亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@39.24%,主@@要@@系@@公@@司@@@@@@
增@@加@@对长@@沙@@金@@地@@@@金@@泰置业有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@、佛山@@@@香颂@@置业有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@、成@@都@@中@@交@@花源美庐@@置业有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@、中@@
交富力@@(北京@@)置业有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@、中@@交@@城市@@@@更新@@(深圳@@)有@@限@@公@@司@@@@@@@@和@@中@@交@@世茂@@(北京@@)置业有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@等@@@@
联营企业投资@@所@@致@@@@@@。

截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@所@@有@@权或@@使用权受@@限资产@@合计@@@@121.41亿@@元@@@@,其@@中@@@@货币资金@@@@@@@@15.52亿@@元@@@@、存@@货@@
105.54亿@@元@@@@、投资@@性房@@地@@产@@@@@@@@0.33亿@@元@@@@、固定资产@@@@0.02亿@@元@@@@。公@@司@@@@受@@限资产@@占@@总资产@@规模@@的@@比@@重为@@@@25.56%,
占@@比@@@@尚可@@@@。

表@@13 截@@至@@@@2019 年@@底@@@@公@@司@@@@受@@限资产@@情况@@@@(单位@@:亿@@元@@@@)
科目@@@@ 金@@额@@ 受@@限原因@@
货币资金@@@@@@ 15.52
货币资金@@@@@@用作@@按规定缴存@@的@@住房@@基金@@@@@@、预售@@监管资金@@@@@@、项@@
目@@保证金@@以@@及@@按揭保证金@@等@@@@而所@@有@@权或@@使用权受@@到限制@@@@
存@@货@@ 105.54
该等@@资产@@用于@@抵押或@@质押以@@取得银行借款@@或@@其@@他@@借款@@而@@
所@@有@@权或@@使用权受@@到限制@@。

投资@@性房@@地@@产@@@@@@@@ 0.33
固定资产@@@@ 0.02
合计@@ 121.41 --
资料来源@@@@:公@@司@@@@提供@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 27
3.负债@@及@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@@@
负债@@
公@@司@@@@负债@@规模逐年@@增@@长@@@@@@@@,结构@@以@@流动负债@@为@@主@@@@@@@@,预收款@@项@@@@规模较@@大@@@@@@@@;公@@司@@@@整体债务@@负担较@@重@@@@@@。

2017-2019年@@,公@@司@@@@负债@@规模持续增@@长@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@19.28%,流动负债@@和@@非流@@动负债@@均有@@所@@@@
增@@加@@。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@负债@@合计@@@@@@412.31亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@14.53%,主@@要@@系@@流@@动负债@@和@@非流@@动负@@
债均有@@所@@增@@加@@@@,其@@中@@@@流动负债@@占@@@@比@@@@68.61%,非流@@动负债@@占@@@@比@@@@31.39%,仍以@@流动负债@@为@@主@@@@@@@@。

2017-2019年@@,公@@司@@@@流动@@负债@@规模逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@20.97%。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@流动@@
负债@@合计@@@@282.90亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@8.23%,主@@要@@系@@其@@他@@@@应付@@款@@@@和@@一@@年@@@@内到@@期@@的@@非流@@动负债@@@@@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@。

公@@司@@@@流动@@负债@@主@@要@@构@@成@@@@如下图@@所@@示@@@@@@。

图@@8 截@@至@@@@2019 年@@底@@@@公@@司@@@@流动@@负债@@构@@成@@@@@@情况@@@@
资料来源@@@@:公@@司@@@@年@@报@@
2017-2019年@@,公@@司@@@@应付@@账款@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@71.72%。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@应付@@账款@@@@
60.36亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@75.90%,主@@要@@系@@随着在@@建@@项@@@@目@@的@@增@@加@@@@,公@@司@@@@应付@@工@@程款@@@@及@@暂估款@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@,
公@@司@@@@应付@@账款@@@@主@@要@@为@@应付@@工@@程款@@@@@@。

2017-2019年@@,公@@司@@@@预收款@@项@@@@波动@@增@@长@@@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@14.45%。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@预收账款@@@@
117.81亿@@元@@@@,较@@年@@@@初下降@@@@@@28.99%。

2017-2019年@@,公@@司@@@@其@@他@@应@@付@@@@款@@波动@@下降@@@@@@@@,年@@均复@@合下降@@@@@@@@3.51%。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@其@@他@@应@@付@@@@
款@@45.79亿@@元@@@@,较@@年@@@@初大@@幅增@@长@@@@@@165.39%,主@@要@@系@@大@@股东@@及@@并表@@合作@@方的@@股东@@借款@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@。

2017-2019年@@,公@@司@@@@一@@年@@@@内到@@期@@的@@非流@@动负债@@@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@69.27%。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,
公@@司@@@@一@@年@@@@内到@@期@@的@@非流@@动负债@@@@@@44.71亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@35.05%。

2017-2019年@@,公@@司@@@@非@@流@@动负债@@规模逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@15.81%。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@非@@
流动负债@@合计@@@@@@129.41亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@31.26%,主@@要@@系@@应付@@债券@@@@和@@长@@期@@应@@付@@款@@@@@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@。公@@司@@@@非@@流@@
动负债@@主@@要@@构@@成@@@@如下图@@所@@示@@@@。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 28
图@@9 截@@至@@@@2019 年@@底@@@@公@@司@@@@非@@流@@动负债@@构@@成@@@@@@情况@@@@
资料来源@@@@:公@@司@@@@年@@报@@
2017-2019年@@,公@@司@@@@长@@@@期@@借款@@@@@@规模逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@10.32%,主@@要@@系@@随着公@@司@@@@经@@营规模@@
扩大@@资金@@@@需求增@@加@@所@@致@@@@@@@@。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@长@@@@期@@借款@@@@@@65.76亿@@元@@@@,较@@年@@@@初变化@@不大@@@@@@@@;公@@司@@@@长@@@@期@@借款@@@@@@
按未折现的@@合同@@现金@@流@@量所@@作@@的@@到期@@期@@限@@分@@析@@,公@@司@@@@长@@@@期@@借款@@@@@@于@@一@@年@@@@内到@@期@@余额占@@期@@末余额的@@@@
30.33%、于@@1~2年@@到期@@余额占@@期@@末余额的@@@@36.34%、于@@2~5年@@及@@@@5年@@以@@上@@到期@@余额占@@期@@末余额的@@@@33.33%。

2017-2019年@@,公@@司@@@@应付@@债券@@@@@@波动@@下降@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@17.21%。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@应付@@债券@@@@@@
21.60亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@85.81%,主@@要@@系@@本@@期@@公@@司@@@@发@@行@@“19中@@交@@01”和@@“19中@@交@@债@@”所@@致@@@@。

2017-2019年@@,公@@司@@@@长@@@@期@@应@@付@@款@@@@规模逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@95.90%。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@长@@@@
期@@应付@@款@@@@41.01亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@91.01%,主@@要@@本@@期@@公@@司@@@@取得的@@股东@@长@@期@@借款@@@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@。其@@中@@@@,非关@@
联方长@@期@@应@@付@@款@@@@系公@@司@@@@向国新融资租赁有@@限@@公@@司@@@@@@@@取得的@@借款@@@@,融资用于@@中@@交@@地@@产@@@@@@产@@业发@@展有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@
及@@中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@生产@@经营@@@@,抵押物为@@中@@交@@地@@产@@@@@@产@@业发@@展有@@限@@公@@司@@@@@@@@账面@@价值@@@@为@@人@@民币@@198.34
万@@元@@@@的@@固定资产@@@@以@@及@@账面@@价值@@@@为@@人@@民币@@3,348.78万@@元@@@@。为@@取得关联方@@长@@期@@应@@付@@款@@@@而抵押的@@公@@司@@@@持有@@的@@@@
中@@房@@@@(苏州@@)地@@产@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@70%股权@@,以@@及@@公@@司@@@@持有@@的@@中@@房@@@@@@(苏州@@)地@@产@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@70%股权@@。

全部债务@@@@方面@@,2017-2019年@@公@@司@@@@@@全部债务@@@@波动@@增@@长@@@@@@@@@@。截@@至@@@@2018年@@底@@@@,公@@司@@@@全部债务@@@@合计@@@@143.17
亿@@元@@@@,较@@年@@@@初下降@@@@@@12.54%,主@@要@@系@@短@@期@@债务@@@@@@减少@@所@@致@@@@@@。截@@至@@@@2019年@@底@@@@,公@@司@@@@全部债务@@@@合计@@@@214.06亿@@
元@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@49.52%,短@@期@@债务@@@@@@和@@长@@期@@债务@@@@@@均有@@增@@加@@@@;债务@@结构@@中@@@@,短@@期@@债务@@@@@@85.69亿@@元@@@@(占@@比@@@@
40.03%),长@@期@@债务@@@@@@128.37亿@@元@@@@(占@@比@@@@59.97%)。债务@@比@@率方面@@,2017-2019年@@,公@@司@@@@资产@@负债@@率@@@@
分@@别为@@@@@@88.56%、89.48%和@@86.82%;全部债务@@@@资本@@@@化@@分@@别为@@@@@@@@81.39%、77.19%和@@77.37%;长@@期@@债务@@@@@@资本@@@@@@
化@@比@@率分@@别为@@@@@@@@@@71.69%、69.85%和@@67.22%;公@@司@@@@资产@@负债@@率@@@@和@@全部债务@@@@资本@@@@化@@比@@率@@呈波@@动@@下降@@@@@@态势@@@@@@@@,
长@@期@@债务@@@@@@资本@@@@@@化@@比@@率@@呈连续@@下降@@@@态势@@@@,主@@要@@系@@随着公@@司@@@@业务@@规模@@的@@扩大@@@@,公@@司@@@@融资需求有@@所@@波动@@所@@@@
致@@。目@@前@@@@公@@司@@@@债务@@负担整体较@@重@@。

表@@14 截@@至@@@@2019 年@@底@@@@公@@司@@@@全部债务@@@@余额情况@@@@(单位@@:亿@@元@@@@、年@@)
融资渠道@@@@ 债务@@余额@@ 期@@限@@ 利率区@@间@@
银行贷款@@@@ 83.83 1.62-15 4.75%-6.32%
非公@@开发@@行公@@司@@@@债@@@@ 17.00 3 4.28%-4.87%
公@@开发@@行公@@司@@@@债@@ 11.70 5 3.69%-4.22%
关联方@@借款@@@@ 67.94 0.1-5 0.00%-9.98%
融资租赁借款@@@@ 11.63 3 7.01%-7.70%
信托@@融资@@ 8.00 2 8.80%

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 29
其@@他@@ 13.94 0.92-2 8.00%
合计@@ 214.04 -- --
注@@:公@@司@@@@所@@发@@行债券@@全部为@@不回售@@型@@
资料来源@@@@:公@@司@@@@年@@报@@
所@@有@@者@@权益@@@@@@@@
近年@@@@来@@,公@@司@@@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@规模逐年@@增@@长@@@@@@@@,2019 年@@公@@司@@@@@@少@@数股东@@权益@@@@@@规模大@@@@幅增@@长@@@@@@,归属于@@母公@@@@
司@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@占@@比@@@@一@@般@@@@,未分@@配利润占@@@@比@@较@@高@@@@@@,权益@@@@结构@@稳定性较@@弱@@。

2017-2019 年@@,公@@司@@@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@分@@别为@@@@@@@@37.42 亿@@元@@@@、42.30 亿@@元@@@@和@@@@62.61 亿@@元@@@@。截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,
公@@司@@@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@合计@@@@62.61 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@48.00%,主@@要@@系@@公@@司@@@@@@合作@@项@@目@@@@增@@多@@@@,少@@数股东@@权益@@@@@@增@@@@
加所@@致@@@@@@。其@@中@@@@,归属于@@母公@@@@司@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@@@为@@@@27.35 亿@@元@@@@,占@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@比@@重为@@@@43.68%,较@@年@@@@初下降@@@@@@
10.33 个@@百@@分@@@@点@@@@;归属于@@母公@@@@司@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@@@中@@@@,股本@@占@@@@19.56%,资本@@@@公@@积@@@@占@@@@8.09%,盈余公@@积@@@@占@@@@3.92%,
未分@@配利润占@@@@70.46%,所@@有@@者@@权益@@@@@@@@构@@成@@@@中@@未分@@配利润占@@@@比@@较@@大@@@@@@,权益@@@@结构@@稳定性较@@弱@@。

4.盈利能力@@
得益@@于@@结转规模的@@增@@长@@@@公@@司@@@@收入@@规模稳步增@@长@@@@@@,但@@2019 年@@公@@司@@@@@@增@@收不增@@利导致@@公@@司@@@@整体盈利能@@
力有@@所@@下降@@@@@@@@。

2017-2019 年@@,公@@司@@@@分@@别实现@@营业收入@@@@@@59.74 亿@@元@@@@、89.48 亿@@元@@@@和@@@@140.63 亿@@元@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@
55.80%;同@@期@@@@,公@@司@@@@分@@别实现@@净利润@@@@7.83 亿@@元@@@@、11.52 亿@@元@@@@和@@@@11.19 亿@@元@@@@,2019 年@@归属于@@母公@@@@司@@所@@@@
有@@者的@@净利润@@@@下降@@@@@@33.01%,主@@要@@系@@上年@@同@@期@@@@因同@@一@@控制下合并确认投资@@收益@@@@,本@@年@@无此@@项@@@@;二@@是@@计@@
提资产@@减值准备@@和@@信用减值准备@@减少@@了当期@@净利润@@@@;三@@是少@@数股东@@损益@@的@@综合影响@@所@@致@@@@@@。近三@@年@@@@公@@@@
司@@收入@@和@@利润规模逐年@@增@@长@@@@@@@@。

从@@期@@间费用看@@@@,2017-2019年@@,公@@司@@@@费用总额波动@@增@@长@@@@@@@@@@,主@@要@@系@@公@@司@@@@@@规模扩张@@、销售@@费用和@@管@@
理费用增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@。2019年@@公@@司@@@@@@费用总额为@@@@7.40亿@@元@@@@,较@@上@@年@@增@@长@@@@@@25.42%,主@@要@@系@@公@@司@@@@@@销售@@费用和@@利@@
息费用增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@。具体来看@@@@,2019年@@销售@@费用为@@@@3.46亿@@元@@@@,较@@上@@年@@增@@长@@@@@@16.11%,主@@要@@系@@销售@@规模增@@@@
长@@所@@致@@@@@@;管理@@费用@@为@@@@3.70亿@@元@@@@,较@@上@@年@@增@@长@@@@@@3.35%;财务@@费用@@为@@@@0.23亿@@元@@@@,上年@@同@@期@@@@为@@@@-0.66亿@@元@@@@,主@@
要系利息费用增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@@@。

从@@利润构@@成@@@@来看@@@@,公@@司@@@@投资@@@@收益@@@@对公@@司@@@@@@利润规模有@@一@@定影响@@@@。2017-2019年@@,公@@司@@@@投资@@@@收益@@@@分@@@@
别为@@@@2.94亿@@元@@@@、1.40亿@@元@@@@和@@@@0.44亿@@元@@@@。2018年@@,公@@司@@@@投资@@@@收益@@@@1.40亿@@元@@@@,较@@上@@年@@下降@@@@@@@@52.38%,主@@要@@系@@
分@@步实现非同@@一@@控制下企业合并下中@@交@@石家@@@@庄@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@51%股权@@、中@@交@@地@@产@@@@@@(海口@@)有@@
限公@@司@@@@@@61%股权@@,购买日@@之前@@所@@持股权@@于@@购买日@@按公@@允价值@@重新计量产@@生的@@利得@@2.36亿@@元@@@@,以@@及@@权益@@@@@@
法核算的@@长@@期@@股@@权投资@@@@因被投资@@单位@@损益@@变动确认的@@净投资@@损失@@@@1.62亿@@元@@@@所@@致@@@@@@;2019年@@,公@@司@@@@投资@@@@
收益@@占@@营业利润的@@比@@重为@@@@2.46%,投资@@收益@@对利润水平的@@影响@@下降@@@@@@。

盈利指标@@方面@@,2017-2019 年@@,公@@司@@@@主@@营业务@@毛利率@@@@分@@别为@@@@@@@@29.67%、30.88%和@@25.36%,呈波@@
动下降@@@@态势@@@@;营业利润率@@分@@别为@@@@@@@@24.62%、21.96%和@@21.32%,逐年@@下降@@@@@@@@,主@@要@@公@@司@@@@营业成@@本@@@@逐年@@增@@@@
长@@的@@同@@时@@税金@@及@@附件@@波动@@增@@长@@@@@@@@共同@@所@@致@@@@@@。近三@@年@@@@,公@@司@@@@总资产@@报酬率@@分@@别为@@@@@@@@@@5.09%、4.96%和@@5.03%,
逐年@@下降@@@@@@@@,主@@要@@系@@计入@@财务@@费用@@的@@利息支出@@@@逐年@@增@@长@@@@@@所@@致@@@@@@@@;总资本@@@@收益@@率@@分@@别为@@@@@@@@6.54%、7.35%和@@
6.65%,波动@@上升@@@@,净资产@@收益@@率@@分@@别为@@@@@@@@25.21%、28.90%和@@21.39%,呈波@@动@@下降@@@@@@态势@@@@@@,主@@要@@系@@2019
年@@公@@司@@@@@@净利润@@下降@@@@所@@致@@@@@@。

从@@与同@@行业@@、相近规模上市@@企业对比@@中@@可@@见@@,公@@司@@@@销售@@毛利率@@@@@@、净资产@@收益@@率@@和@@总资产@@报酬率@@@@
处@@于@@行业中@@上等@@水平@@,公@@司@@@@整体盈利能力@@尚可@@@@。与同@@行业上市@@公@@司@@@@相比@@@@,公@@司@@@@盈利能力@@指标处@@于@@行@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 30
业中@@上游水平@@。

表@@15 公@@司@@@@与房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@类公@@司@@@@@@@@2019 年@@盈利指标@@对比@@@@(单位@@:%)
证券@@简称@@@@ 销售@@毛利率@@@@ 净资产@@收益@@率@@ 总资产@@报酬率@@
电建地@@产@@@@@@ 18.83 1.01 1.25
联发@@集团@@@@@@ 18.51 11.40 3.21
信达地@@产@@@@@@ 30.37 11.09 4.38
中@@交@@地@@产@@@@@@ 25.36 21.62 4.13
注@@:为@@便于@@同@@业比@@较@@@@,本@@表@@数据@@均引自@@@@Wind,与本@@报告附表@@口径@@有@@一@@定差异@@
资料来源@@@@:Wind 资讯@@
5.现金@@流@@
2017-2019年@@,随着公@@司@@@@购地@@支出的@@波动@@@@,使得经营@@性现金@@流@@净额随之波动@@@@,公@@司@@@@保持一@@定规@@
模的@@对联合营企业的@@投资@@导致@@投资@@活动现金@@流@@净额持续为@@负@@;公@@司@@@@通过融资活动满足日@@常经营@@和@@投@@
资的@@需要@@,对融资的@@需求较@@大@@@@@@。

从@@经营@@活动来看@@@@,2017-2019 年@@,公@@司@@@@经@@营活动现金@@流@@入分@@别为@@@@@@@@122.77 亿@@元@@@@、166.90 亿@@元@@@@和@@@@
111.92 亿@@元@@@@,年@@均复@@合下降@@@@@@@@4.52%。2017-2019 年@@,公@@司@@@@经@@营活动现金@@流@@出分@@别为@@@@@@@@@@158.91 亿@@元@@@@、108.93
亿@@元@@@@和@@@@158.03 亿@@元@@@@;2018 年@@公@@司@@@@@@经营@@性现金@@流@@出为@@@@@@108.93 亿@@元@@@@,较@@上@@年@@下降@@@@@@@@33.48%,主@@要@@系@@新增@@@@@@
项@@目@@@@较@@上@@年@@减少@@@@,支付@@的@@土@@地@@款@@及@@保证金@@减少@@所@@致@@@@@@,2019 年@@,公@@司@@@@经@@营性现金@@流@@出为@@@@158.03 亿@@元@@@@,
较@@上@@年@@增@@长@@@@@@45.07%,主@@要@@系@@合作@@项@@目@@@@增@@多@@,支付@@的@@土@@地@@款@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@。综上@@,2017-2019 年@@,公@@司@@@@经@@
营活动现金@@流@@量净额分@@别为@@@@@@@@@@@@-36.14 亿@@元@@@@、57.96 亿@@元@@@@和@@@@-46.12 亿@@元@@@@。

从@@投资@@活动来看@@@@,2017-2019 年@@,公@@司@@@@投资@@@@活动@@现金@@流@@入分@@别为@@@@@@@@8.50 亿@@元@@@@、45.80 亿@@元@@@@和@@@@42.54
亿@@元@@@@;2018 年@@,公@@司@@@@投资@@@@活动@@产@@生的@@现金@@流@@入为@@@@45.80 亿@@元@@@@,较@@上@@年@@大@@幅增@@长@@@@@@283.77%,主@@要@@系@@收@@
回合营项@@目@@@@借款@@本@@金@@及@@利息增@@加@@所@@致@@@@@@@@,2019 年@@,公@@司@@@@投资@@@@活动@@产@@生的@@现金@@流@@入为@@@@42.55 亿@@元@@@@,较@@上@@
年@@下降@@@@@@7.10%,主@@要@@系@@本@@期@@未收到其@@他@@与投资@@活动有@@关的@@现金@@所@@致@@@@@@。2017-2019 年@@,公@@司@@@@投资@@@@活动@@
现金@@流@@出逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@44.75%,主@@要@@系@@本@@期@@对联合营项@@目@@@@的@@投资@@增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@,2019 年@@公@@司@@@@@@
投资@@活动产@@生的@@现金@@流@@出较@@上@@年@@增@@长@@@@@@@@4.36 亿@@元@@@@,主@@要@@系@@本@@期@@对合营项@@目@@@@的@@投资@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@。2017-2019
年@@,公@@司@@@@投资@@@@活动@@现金@@流@@量净额分@@别为@@@@@@@@@@@@-15.49 亿@@元@@@@、-0.77 亿@@元@@@@和@@@@-7.71 亿@@元@@@@。

从@@筹资@@活动@@来看@@@@,2017-2019 年@@,公@@司@@@@筹资@@@@活动现金@@流@@入波动@@增@@长@@@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@28.24%;2019
年@@,公@@司@@@@筹资@@@@活动产@@生的@@现金@@流@@入为@@@@219.69 亿@@元@@@@,较@@上@@年@@大@@幅增@@长@@@@@@219.69%,主@@要@@系@@公@@司@@@@@@金@@融机构@@@@
及@@股东@@借款@@大@@幅增@@加@@@@所@@致@@@@@@。2017-2019 年@@,公@@司@@@@筹资@@@@活动现金@@流@@出逐年@@增@@长@@@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@46.19%;
2019 年@@公@@司@@@@@@筹资@@@@活动产@@生的@@现金@@流@@出为@@@@155.30 亿@@元@@@@,较@@上@@年@@增@@长@@@@@@1.98%。2017-2019 年@@,公@@司@@@@筹资@@@@
活动现金@@流@@量净额分@@别为@@@@@@@@@@60.92 亿@@元@@@@、-47.00 亿@@元@@@@和@@@@64.39 亿@@元@@@@。

6.偿债能力@@
公@@司@@@@短@@期@@偿债能力@@较@@好@@@@,长@@期@@偿债能力@@一@@般@@@@;考虑到公@@司@@@@作@@为@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@房@@地@@产@@@@@@板块@@@@重要@@
运营子@@公@@司@@@@@@@@,未来随着在@@建@@项@@@@目@@的@@销售@@@@,以@@及@@待开发@@项@@目@@@@的@@建设和@@结转@@,公@@司@@@@整体偿债能力@@很强@@。

从@@短@@期@@偿债指标来看@@@@,2017-2019 年@@,受@@存@@货@@和@@流动负债@@规模波动@@影响@@@@@@,公@@司@@@@流动@@比@@率波动@@增@@@@
长@@,分@@别为@@@@@@1.56 倍@@、1.43 倍@@和@@@@1.58 倍@@;速动比@@率@@小@@幅上升@@@@,分@@别为@@@@@@0.34 倍@@、0.49 倍@@和@@@@0.53 倍@@,主@@
要系流动资产@@@@@@逐年@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@。近三@@年@@@@,公@@司@@@@经@@营现金@@流@@动负债@@比@@率@@有@@所@@波动@@@@,分@@别为@@@@@@-18.70%、22.17%
和@@-16.30%,公@@司@@@@经@@营活动现金@@流@@对流动负债@@的@@覆盖能力有@@待提升@@@@@@。近三@@年@@@@,公@@司@@@@现金@@短@@期@@债务@@@@@@比@@@@分@@@@
别为@@@@0.73 倍@@、1.37 倍@@和@@@@0.92 倍@@,公@@司@@@@现金@@类资@@产@@@@对短@@期@@债务@@@@@@覆盖能力较@@好@@@@。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 31
从@@长@@期@@偿债指标来看@@@@,2017-2019 年@@,公@@司@@@@EBITDA 呈增@@长@@@@态势@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@30.90%,主@@
要系利润总额@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@;2019 年@@公@@司@@@@@@EBITDA 为@@22.57 亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@20.99%,主@@要@@系@@利润总额@@增@@@@
长@@所@@致@@@@@@。2019 年@@,公@@司@@@@EBITDA 主@@要@@由@@计入@@财务@@费用@@的@@利息支出@@@@@@(占@@比@@@@18.36%)和@@利润总额@@@@(占@@
比@@79.35%)构@@成@@@@。2017-2019 年@@,公@@司@@@@EBITDA 利息保障倍@@数分@@别为@@@@@@@@1.41 倍@@、1.77 倍@@和@@@@2.05 倍@@,
呈逐年@@增@@长@@@@@@态势@@@@,公@@司@@@@EBITDA 对利息的@@保障能力尚可@@@@;EBITDA 全部债务@@@@比@@@@分@@别为@@@@@@@@0.08 倍@@、0.13
倍@@和@@@@0.11 倍@@,公@@司@@@@EBITDA 对全部债务@@@@的@@保障能力一@@般@@@@。整体看@@@@,公@@司@@@@长@@@@期@@偿债能力@@一@@般@@@@@@。

截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@(包括控股子@@公@@司@@@@@@@@)共取得银行授信@@额度@@@@@@171.68 亿@@元@@@@,已使用银行授信@@@@
额度@@@@127.87 亿@@元@@@@,尚未使用银行授信@@额度@@@@@@43.81 亿@@元@@@@,间接融资渠道@@@@有@@待拓宽@@。

截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@及@@子@@公@@司@@@@@@对外担保合计@@@@38.80 亿@@元@@@@。截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@或@@有@@事@@项@@中@@@@,
对外提供担保形成@@的@@或@@有@@负债@@@@38.80 亿@@元@@@@,房@@地@@产@@@@@@企业为@@购房@@者提供按揭贷款@@担保产@@生的@@或@@有@@负债@@@@
75.74 亿@@元@@@@。

截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@涉及@@两项@@未决诉讼@@,涉案金@@额@@约@@0.99 亿@@元@@@@。公@@司@@@@未决诉讼涉案金@@额@@较@@小@@@@,
或@@有@@负债@@风险@@不大@@@@@@。

根据@@公@@司@@@@提供@@的@@中@@国人@@民银行企业征信报告@@(机构@@信用代码@@:G1050010500331800G),截@@至@@@@2020
年@@4 月@@21 日@@,公@@司@@@@已结清信贷记录中@@@@,有@@7 笔不良@@/违约类贷款@@@@、1 笔关注@@@@类贷款@@均已结清@@,主@@要@@系@@
历史原因形成@@@@,且全部发@@生于@@@@2008 年@@公@@司@@@@@@重组前@@@@。

7.母公@@司@@@@@@财务@@分@@析@@@@
母公@@司@@@@@@3资产@@主@@要@@由@@货币资金@@@@@@@@@@、其@@他@@应收款@@@@和@@长@@期@@股@@权投资@@@@构@@成@@@@@@,负债@@率很高@@@@,自@@身经营@@性资产@@@@
少@@,利润主@@要@@来自@@投资@@收@@益@@@@。

截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,母公@@司@@@@@@资产@@@@总额@@为@@@@159.52 亿@@元@@@@,流动资产@@@@@@102.93 亿@@元@@@@(占@@母公@@司@@@@@@资产@@@@总额@@的@@@@
87.32%),主@@要@@由@@货币资金@@@@@@@@(占@@12.47%)、其@@他@@应收款@@@@合计@@@@(占@@71.05%)和@@一@@年@@@@内到@@期@@的@@非流@@动资@@
产@@(占@@9.25%)等@@构@@成@@@@@@;母公@@司@@@@@@非@@流@@动资产@@@@@@@@@@56.59 亿@@元@@@@,主@@要@@由@@长@@期@@股@@权投资@@@@@@(占@@90.25%)等@@构@@成@@@@@@。

截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,母公@@司@@@@@@负债@@总额@@为@@@@139.43 亿@@元@@@@,母公@@司@@@@@@流动@@负债@@@@213.49 亿@@元@@@@(占@@母公@@司@@@@@@负债@@@@
总额的@@@@60.36%),全部由@@其@@他@@应付@@款@@@@合计@@@@(占@@80.46%)和@@一@@年@@@@内到@@期@@的@@非流@@动负债@@@@@@(占@@18.81%)构@@
成@@,其@@他@@应付@@款@@@@主@@要@@为@@资金@@@@往来款@@及@@其@@他@@@@;母公@@司@@@@@@非@@流@@动负债@@@@55.28 亿@@元@@@@,主@@要@@由@@长@@期@@借款@@@@@@(占@@
26.99%)、应付@@债券@@@@(占@@39.07%)和@@长@@期@@应@@付@@款@@@@@@(占@@32.61%)构@@成@@@@。截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,母公@@司@@@@@@资产@@@@
负债@@率为@@@@87.41%,全部债务@@@@资本@@@@化@@比@@率@@为@@@@72.26%,母公@@司@@@@@@债务@@负担较@@重@@@@。

截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,母公@@司@@@@@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@为@@@@20.09 亿@@元@@@@,主@@要@@由@@实收资本@@@@@@(占@@26.63%)和@@资本@@@@公@@积@@@@@@(占@@
62.15%)构@@成@@@@。

2019 年@@,母公@@司@@@@@@营业收入@@@@规模为@@@@337.51 万@@元@@@@,母公@@司@@@@@@净利润@@为@@@@880.76 万@@元@@@@,主@@要@@来自@@投资@@收@@
益@@。

2019 年@@,母公@@司@@@@@@经营@@活动现金@@流@@净额为@@@@@@10.92 亿@@元@@@@;投资@@活动现金@@流@@净额为@@@@@@-30.97 亿@@元@@@@;筹资@@
活动现金@@流@@净额为@@@@26.10 亿@@元@@@@。

八@@、本@@次@@@@公@@司@@@@债券@@偿债能力@@@@分@@析@@
1.本@@次@@@@公@@司@@@@债券@@的@@发@@行对目@@前@@@@债务@@的@@影响@@@@
截@@至@@@@2019 年@@底@@@@,公@@司@@@@全部债务@@@@总额@@214.06 亿@@元@@@@,本@@次@@@@拟发@@行债券@@规模为@@不超过@@7.00 亿@@元@@@@,占@@
3 此@@母公@@司@@@@@@指公@@司@@@@母公@@司@@@@@@单独报表@@@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 32
公@@司@@@@全部债务@@@@的@@@@3.27%,对公@@司@@@@@@债务@@规@@模存@@在@@一@@定影响@@@@。

以@@2019 年@@底@@@@财务@@数据@@为@@基础@@,若募集资金@@@@净额为@@@@7.00 亿@@元@@@@,本@@次@@@@债券@@@@发@@行后@@,在@@其@@他@@因素不@@
变的@@情况@@下@@,公@@司@@@@资产@@负债@@率@@@@、全部债务@@@@资本@@@@化@@比@@率@@和@@@@长@@期@@债务@@@@@@资@@本@@化@@比@@率分@@别为@@@@@@@@@@@@87.01%、77.93%
和@@68.38%,较@@发@@债前@@分@@别提高@@@@0.19 个@@百@@分@@@@点@@@@、0.56 个@@百@@分@@@@点@@@@和@@@@1.16 个@@百@@分@@@@点@@@@,债务@@负担有@@所@@加重@@。

考虑到本@@次@@@@债券@@@@的@@筹集资金@@@@将用于@@偿还借款@@@@,公@@司@@@@资产@@负债@@率@@@@、全部债务@@@@资本@@@@化@@比@@率@@和@@@@长@@期@@债务@@@@@@资@@
本@@化@@比@@率将低于@@上述值@@。

2.本@@次@@@@公@@司@@@@债券@@偿还能力分@@析@@
以@@2019 年@@的@@@@相关财务@@数据@@为@@基础@@,公@@司@@@@EBITDA 为@@22.57 亿@@元@@@@,为@@本@@次@@@@公@@司@@@@债券@@发@@行额度@@@@@@(7.00
亿@@元@@@@)的@@3.22 倍@@,对本@@次@@@@债券@@@@覆盖程度@@一@@般@@@@。2019 年@@公@@司@@@@@@经营@@活动产@@生的@@现金@@流@@入量@@为@@@@111.91 亿@@元@@@@,
为@@本@@次@@@@公@@司@@@@债券@@发@@行额度@@@@@@的@@@@15.99 倍@@,对本@@次@@@@债券@@@@覆盖程度@@较@@高@@@@@@。

综合以@@上@@分@@析@@,并考虑到公@@司@@@@作@@为@@国有@@上市@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@企业@@@@,在@@股东@@实力与支持@@、业务@@规模@@、
项@@目@@@@区@@域@@分@@布等@@方面具有@@优势@@@@,联合评级@@认为@@@@,公@@司@@@@对本@@次@@@@债券@@@@的@@偿还能力很强@@。

九@@、债权保护条款@@分@@析@@
1.担保条款@@@@
本@@次@@@@债券@@@@由@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@提供@@全额无条件不可@@撤销的@@连带责任@@保证担保@@,其@@保证范围包括本@@@@
次@@债券@@的@@本@@金@@及@@利息@@,违约金@@@@、损害赔偿金@@@@、实现债权的@@费用和@@其@@他@@应支付@@的@@费用@@。担保人@@承担保@@
证责任@@的@@期@@间为@@本@@次@@@@发@@行各期@@债券@@发@@行首日@@至@@本@@次@@@@发@@行各期@@债券@@到期@@之日@@起六@@个@@@@月@@止@@。未受@@偿付@@的@@@@
债券@@持有@@人@@@@、债券@@受@@托管理@@人@@在@@此@@期@@间内未要求@@担保人@@承担保@@证责任@@的@@@@,或@@者在@@保证期@@间主@@张债权@@
后未在@@诉讼时效期@@限@@届满之前@@向担保人@@追偿的@@@@,担保人@@免除@@保证责任@@@@。

债券@@持有@@人@@@@依法将债券@@转让@@@@、赠予@@、遗赠@@、出质@@、法院强制执行或@@其@@他@@任@@何合法方式导致@@债券@@@@
持有@@人@@发@@生变更的@@@@,担保人@@在@@规定的@@保证范围内继续@@承担保证责任@@@@。

经债券@@有@@关主@@管部门@@和@@债券@@持有@@人@@@@会议批准@@,本@@次@@@@发@@行各期@@债券@@利率@@、期@@限@@、还本@@付@@息方式等@@@@
发@@生变更时@@,不需另行经过@@担保人@@同@@意@@,担保人@@继续@@承担保证责任@@@@。

2.担保人@@信用分@@析@@
(1)企业概况@@
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@前@@身是@@2015 年@@3 月@@成@@立@@的@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@,设立@@时注@@册资本@@@@@@为@@@@10.00 亿@@元@@@@。

2015 年@@6 月@@11 日@@在@@北京@@市@@工商局登记为@@企业集团@@@@@@,更名@@为@@@@@@“中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@”。目@@前@@@@中@@交@@@@
房@@地@@产@@@@@@集团@@@@是中@@交@@集团@@@@@@旗下的@@房@@地@@产@@@@@@专业子@@集团@@@@@@,是中@@交@@集团@@@@@@房@@地@@产@@@@@@板块@@@@唯一@@的@@境内外房@@地@@产@@@@@@业务@@@@@@@@
运营平台和@@管理@@平台@@。

中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@下辖中@@交@@置业@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@“中@@交@@置业@@”)、中@@住地@@产@@@@@@、中@@国房@@地@@@@产@@开@@发@@@@@@
集团@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@、中@@交@@鼎信股权@@投资@@管理@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@、中@@交@@海外@@房@@地@@产@@@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@“中@@交@@海外@@
地@@产@@@@”)等@@;同@@时@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@也是香港上市@@公@@司@@@@绿@@城@@中@@@@国@@控股有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@(03900.HK,以@@下简@@称@@@@@@“绿@@
城中@@国@@”)的@@第一@@大@@股东@@@@。

截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@注@@册资本@@@@@@@@13.50 亿@@元@@@@,公@@司@@@@实际控制人@@@@为@@国务@@院国资委@@@@@@,
股权@@结构@@如下图@@所@@示@@@@。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 33
图@@10 截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@股权@@结构@@图@@@@
资料来源@@@@:中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@提供@@
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@经营@@范围@@:房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@;物业管理@@@@建设工@@程项@@目@@@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@@@@@;物业管理@@@@建设工@@
程项@@目@@@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@@@;物业管理@@@@建设工@@程项@@目@@@@销售@@@@自@@行开发@@的@@商品房@@@@;出租商业@@用房@@@@;出租办公@@@@用房@@@@;
项@@目@@@@投资@@@@;投资@@管理@@@@;资产@@管理@@@@;投资@@咨询@@。

截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@合并@@资产@@总额@@@@3,439.86 亿@@元@@@@,负债@@合计@@@@2,782.77 亿@@元@@@@,所@@有@@者@@
权益@@@@(含@@少@@数股东@@@@权益@@@@@@@@)657.10 亿@@元@@@@,其@@中@@@@归属@@于@@母公@@@@司@@所@@@@有@@者权益@@@@@@@@@@95.01 亿@@元@@@@。2018 年@@,中@@交@@房@@@@
地@@产@@@@集团@@@@实现营业收入@@@@@@744.72 亿@@元@@@@,净利润@@(含@@少@@数股东@@@@损益@@@@)28.57 亿@@元@@@@,其@@中@@@@归属@@于@@母公@@@@司@@所@@@@
有@@者的@@净利润@@@@1.06 亿@@元@@@@;经营@@活动产@@生的@@现金@@流@@量净额@@@@@@-67.52 亿@@元@@@@,现金@@及@@现金@@等@@价物@@净增@@加@@额@@@@
151.41 亿@@元@@@@。

截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@合并@@资产@@总额@@@@3,938.47 亿@@元@@@@,负债@@合计@@@@3,215.29 亿@@元@@@@,所@@
有@@者权益@@@@@@(含@@少@@数股东@@@@权益@@@@@@@@)723.18 亿@@元@@@@,其@@中@@@@归属@@于@@母公@@@@司@@所@@@@有@@者权益@@@@@@@@@@91.02 亿@@元@@@@。2019 年@@1-9
月@@,公@@司@@@@实现营业收入@@@@@@329.25 亿@@元@@@@,净利润@@(含@@少@@数股东@@@@损益@@@@)24.01 亿@@元@@@@,其@@中@@@@归属@@于@@母公@@@@司@@所@@@@
有@@者的@@净利润@@@@-3.52 亿@@元@@@@;经营@@活动产@@生的@@现金@@流@@量净额@@@@@@-120.52 亿@@元@@@@,现金@@及@@现金@@等@@价物@@净增@@加@@额@@@@
-72.24 亿@@元@@@@。

中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@注@@册地@@@@址@@:北京@@市@@西城区@@德外大@@街@@5 号@@2 号@@楼八@@@@-九@@层@@@@;法定代表@@人@@@@:赵晖@@。

(2)规模与竞争力@@
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@在@@规模和@@品牌@@影响@@力方面具有@@较@@强的@@优势@@@@。

作@@为@@中@@交@@集团@@@@@@旗下的@@房@@地@@产@@@@@@专业子@@集团@@@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@目@@前@@@@是中@@交@@集团@@@@@@房@@地@@产@@@@@@板块@@@@唯一@@的@@境@@
内外房@@地@@产@@@@@@业务@@@@@@运营平台和@@管理@@平台@@@@。当前@@业务@@涵盖房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@经营@@@@、土@@地@@一@@级@@开发@@与土@@地@@整理@@、
基础设施建设及@@投资@@@@、城市@@@@新区@@综合开发@@与运营@@、旧城改@@造@@、物业资产@@经营@@管理@@@@等@@领域@@,为@@全国@@性@@
的@@大@@型国有@@房@@地@@产@@@@@@企业@@。

目@@前@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@旗下拥有@@@@“中@@交@@地@@产@@@@@@”和@@“绿@@城@@”两个@@房@@地@@产@@@@@@业务@@@@@@品牌@@@@,在@@房@@地@@产@@@@@@业内@@
已有@@一@@定的@@品牌@@影响@@力@@。“中@@交@@地@@产@@@@@@”品牌@@经过@@多年@@发@@展@@,目@@前@@@@在@@已有@@开发@@业务@@的@@三@@四@@线城市@@@@和@@刚需@@
型客户群中@@@@,具备一@@定的@@品牌@@影响@@力@@。“绿@@城@@”品牌@@在@@房@@地@@产@@@@@@业界具有@@较@@好@@的@@口碑@@,在@@一@@线城@@市@@@@客户@@
和@@改@@善型客户群中@@@@@@,优势@@显著@@,并获得过众多荣@@誉@@:曾连续@@四@@年@@获得@@“中@@国城市@@@@居民居住整体满意@@
度@@”全国@@第一@@@@,荣@@获@@“规划设计@@、工程质量@@、销售@@服务@@@@、物业服务@@@@、企业形象@@、企业忠诚度@@@@”六@@个@@@@
单项@@第一@@和@@全国@@唯一@@一@@个@@@@“中@@国房@@地@@@@产@@顾客满意度@@领先品牌@@@@”;绿@@城@@中@@@@国@@连续@@@@15 年@@位列@@“中@@国房@@地@@@@
产@@百强企业@@综合实力@@TOP10”、连续@@16 年@@上榜@@“中@@国房@@地@@@@产@@公@@司@@@@品牌@@价值@@@@TOP10”;“绿@@城@@房@@产@@@@”荣@@
膺@@“中@@国驰名@@商标@@”“浙江@@省知名@@商号@@@@”称@@号@@@@。

中@@交@@集团@@@@@@
100.00%
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@
国务@@院国资委@@@@
100.00%

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 34
(3)经营@@分@@析@@
经营@@概况@@
得益@@于@@房@@地@@产@@@@@@业务@@@@@@结转规模大@@@@幅增@@长@@@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@营业收入@@@@快速增@@长@@@@@@;中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@毛@@
利率比@@较@@稳定@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@营业收入@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@40.95%,主@@要@@系@@房@@地@@产@@@@@@@@销售@@@@
收入@@增@@长@@@@和@@@@2018 年@@绿@@城@@中@@@@国@@执行新收入@@准则@@确认收入@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@;净利润@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@
87.07%,增@@速快于@@营业收入@@@@增@@速@@,主@@要@@系@@费用控制能力提升@@@@所@@致@@@@@@。

从@@主@@营业务@@收入@@@@构@@成@@@@看@@@@@@,房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@业务@@是中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@最主@@要@@的@@收入@@来源@@@@,主@@要@@由@@中@@交@@地@@@@
产@@和@@绿@@城@@中@@@@国@@两大@@平台开展@@,近三@@年@@@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@收入@@分@@别为@@@@@@@@319.98 亿@@元@@@@、497.08 亿@@元@@@@和@@@@686.08 亿@@元@@@@,
逐年@@大@@幅增@@长@@@@@@,主@@要@@系@@当期@@房@@地@@产@@@@@@销售@@@@收入@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@;占@@营业收入@@@@的@@比@@重分@@别为@@@@@@@@85.37%、90.15%和@@
92.13%,逐年@@提高@@@@。除@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@外@@,酒店@@、建筑@@、房@@产@@租赁@@和@@物业管理@@@@等@@业务@@收入@@规模和@@占@@比@@@@较@@@@
小@@。中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@其@@他@@业务@@主@@要@@为@@绿@@城@@中@@@@国@@项@@目@@@@设计@@、装修及@@项@@目@@@@管理@@等@@收入@@@@,收入@@逐年@@增@@长@@@@@@@@。

毛利率@@方面@@,2016-2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@毛利率@@分@@别为@@@@@@@@@@21.63%、19.18%和@@22.79%,
小@@幅波动@@增@@长@@@@@@@@@@。除@@房@@地@@产@@@@@@业务@@@@@@外其@@他@@业务@@规模@@占@@比@@@@小@@@@,对毛利率@@影响@@很小@@@@。

表@@16 中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@营业收入@@@@构@@成@@@@情况@@@@(单位@@:亿@@元@@@@、%)
项@@目@@@@
2016 年@@ 2017 年@@ 2018 年@@ 2019 年@@1-9 月@@
收入@@ 占@@比@@@@ 毛利率@@ 收入@@ 占@@比@@@@ 毛利率@@ 收入@@ 占@@比@@@@ 毛利率@@ 收入@@ 占@@比@@@@ 毛利率@@
房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@ 319.98 85.37 21.63 497.08 90.15 19.18 686.08 92.13 22.79 284.22 86.32 28.15
酒店@@及@@其@@他@@设施类@@ 6.71 1.79 73.35 6.74 1.23 70.44 7.82 1.05 66.18 5.94 1.80 77.81
建筑@@业@@ 11.90 3.17 2.88 1.41 0.26 14.66 1.86 0.25 17.91 0.49 0.15 14.18
房@@产@@租赁@@ 3.15 0.84 75.50 2.09 0.38 69.40 2.70 0.36 59.51 2.39 0.73 27.19
物业管理@@@@ 0.61 0.16 -6.67 1.19 0.22 8.57 1.35 0.18 2.88 1.21 0.37 1.22
BT 或@@BOT 项@@目@@@@ 3.53 0.94 43.28 1.07 0.20 91.56 -- -- -- -- -- --
其@@他@@ 28.96 7.73 26.08 36.94 6.76 29.98 44.91 6.03 34.34 35.00 10.63 32.00
合计@@ 374.83 100.00 22.92 546.51 100.00 20.86 744.72 100.00 24.03 329.25 100.00 29.33
资料来源@@@@:中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@提供@@
2019 年@@1-9 月@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@实现营业收入@@@@@@@@329.25 亿@@元@@@@,同@@比@@@@下@@降@@@@28.27%,主@@要@@系@@房@@地@@产@@@@@@@@
项@@目@@@@交付@@节点@@不均衡@@,大@@部分@@项@@目@@@@主@@要@@集中@@在@@第四@@季@@度@@交付@@所@@致@@@@@@;毛利率@@29.33%,同@@比@@@@提升@@@@@@7.36
个@@百@@分@@@@点@@@@,主@@要@@系@@房@@地@@产@@@@@@@@结转项@@目@@@@差异所@@致@@@@@@。

房@@地@@产@@@@@@业务@@@@@@
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@业务@@运营平台主@@要@@包括中@@交@@地@@产@@@@@@@@、中@@交@@海外@@地@@产@@@@以@@及@@绿@@城@@中@@@@国@@等@@@@。中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@
集团@@@@旗下已形成@@中@@交@@地@@产@@@@@@@@、绿@@城@@中@@@@国@@和@@中@@交@@海外@@地@@产@@@@三@@个@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@平台@@。为@@减少@@和@@避免同@@业竞争@@
情况@@,2017 年@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@将中@@交@@置业@@的@@运营管理@@权交由@@中@@交@@地@@产@@@@@@负责@@@@。

业务@@划分@@上@@,中@@交@@地@@产@@@@@@业务@@主@@攻刚需和@@首改@@需求@@,以@@及@@旧城改@@造@@和@@特色地@@产@@@@的@@中@@高@@端产@@品@@,同@@
时还承接轨交特色@@、产@@业新城等@@形式的@@项@@目@@@@@@;绿@@城@@中@@@@国@@主@@要@@打造高@@品质住宅@@@@;受@@国家@@对外投资@@政策@@@@@@
因素影响@@@@,目@@前@@@@中@@交@@@@房@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@海外地@@产@@@@平台处@@于@@战略收缩状态@@,主@@要@@推进在@@建@@项@@@@目@@开发@@管理@@@@,适@@
时开展业务@@拓展@@。

绿@@城@@中@@@@国@@
土@@地@@储备@@
在@@城市@@@@布局@@方面@@,绿@@城@@中@@@@国@@近年@@@@重点@@布局@@北京@@@@@@、上海@@、广州@@三@@大@@@@一@@线城@@市@@@@@@;深耕杭州@@@@、南京@@、

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 35
无锡@@、宁波@@等@@地@@@@区@@@@,进一@@步巩固在@@长@@三@@角@@地@@区@@@@的@@市@@场@@影响@@力@@;战略性进入成@@都@@@@@@、重庆@@、武汉@@、西安@@
等@@重点@@城市@@@@@@,提升@@@@在@@西北和@@华中@@地@@区@@@@的@@品牌@@知名@@度@@@@@@;布局@@嘉@@@@兴@@@@、南通@@、义乌等@@位于@@核心城市@@@@辐射区@@@@
域并极具发@@展潜力的@@三@@四@@线城市@@@@@@。

绿@@城@@中@@@@国@@拿地@@方式主@@要@@有@@@@:积@@极参与@@公@@开市@@场@@招拍挂@@@@@@;积@@极寻求收购或@@并购项@@目@@@@@@;积@@极参与@@城@@
改@@、旧改@@@@、棚改@@或@@一@@二@@@@级@@联动项@@目@@@@@@;借助股东@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@在@@交通和@@城市@@@@建设方面的@@资源优势@@@@,
获得基建和@@产@@业项@@目@@@@周边地@@块@@@@@@。

土@@地@@储备@@获取方面@@,2016-2018 年@@,绿@@城@@中@@@@国@@新增@@@@土@@地@@储@@备规模和@@投资@@规模均波动@@增@@长@@@@@@@@@@。2017
年@@,绿@@城@@中@@@@国@@显著加大@@土@@地@@储备@@获取力度@@@@,投资@@规模为@@历年@@最高@@@@,重点@@布局@@北京@@@@、上海@@、广州@@三@@大@@@@
一@@线城@@市@@@@,深耕杭州@@@@、南京@@、无锡@@、宁波@@等@@地@@@@,进入成@@都@@@@、重庆@@、西安@@、武汉@@等@@重点@@城市@@@@@@@@,布局@@嘉@@@@
兴@@、南通@@、义乌等@@核心城市@@@@辐射区@@域并具有@@发@@展潜力的@@三@@四@@线城市@@@@@@;2018 年@@,绿@@城@@中@@@@国@@新增@@@@土@@地@@储@@
备规模有@@所@@下降@@@@@@@@,新获取项@@目@@@@中@@近@@80%集中@@在@@一@@二@@@@线城市@@@@@@@@,积@@极补仓北京@@@@、上海@@、广州@@、杭州@@、天@@
津@@、合肥@@等@@全国@@性和@@区@@域中@@心城市@@@@@@,基本@@完成@@全国@@重点@@城市@@@@圈的@@布局@@@@。从@@新增@@@@土@@地@@储备@@@@均价看@@@@,2016
-2018 年@@,绿@@城@@中@@@@国@@新增@@@@土@@地@@储@@备均价略有@@波动@@@@,且均在@@@@1 万@@元@@@@/平方米@@@@@@以@@上@@@@,主@@要@@系@@绿@@城@@中@@@@国@@@@土@@地@@@@
储备主@@要@@分@@布于@@一@@二@@@@线城市@@@@@@所@@致@@@@@@。2019 年@@1-6 月@@,绿@@城@@中@@@@国@@新增@@@@土@@地@@储@@备权益@@@@建筑@@面积@@@@@@@@@@180 万@@平@@
方米@@@@,主@@要@@分@@布于@@杭州@@@@、宁波@@、合肥@@、郑州@@、西安@@等@@一@@二@@@@线核心城市@@@@@@,新增@@@@土@@地@@储备@@均价有@@所@@提升@@@@@@。

具体情况@@见下表@@@@。

表@@17 绿@@城@@中@@@@国@@土@@地@@储备@@获取情况@@@@(单位@@:个@@、万@@平@@方@@米@@@@、亿@@元@@@@、万@@元@@@@/平方米@@@@@@)
项@@目@@@@ 2016 年@@ 2017 年@@ 2018 年@@ 2019 年@@1-6 月@@
新增@@@@项@@目@@@@数量@@ 9 37 37 19
新增@@@@土@@地@@储备@@建筑@@面积@@@@@@@@(权益@@@@口径@@@@) 160 570 420 180
新增@@@@土@@地@@储备@@建筑@@面积@@@@@@@@ 228 859 719 322
新增@@@@土@@地@@价款@@总额@@(权益@@@@口径@@@@) 106 442 339 181
新增@@@@土@@地@@价款@@总额@@ 180 644 517 252
取得土@@地@@均价@@ 1.17 1.09 1.14 1.28
期@@末土@@地@@储备@@建筑@@面积@@@@@@@@(权益@@@@口径@@@@) 1,333 1,902 2,032 2,041
期@@末土@@地@@储备@@建筑@@面积@@@@@@@@ 2,912 3,032 3,247 3,412
期@@末土@@地@@储备@@可@@售@@面@@积@@@@@@(权益@@@@口径@@@@) 1,221 1,302 1,387 1,395
期@@末土@@地@@储备@@可@@售@@面@@积@@@@@@ 2,072 2,112 2,238 2,349
资料来源@@@@:绿@@城@@中@@@@国@@年@@报及@@半年@@报@@,联合评级@@整理@@
截@@至@@@@2019 年@@6 月@@底@@@@,绿@@城@@中@@@@国@@共有@@土@@地@@储备@@项@@目@@@@@@125 个@@(包括在@@建@@和@@拟建@@),总建筑@@面积@@@@@@@@3,412
万@@平@@方@@米@@@@,权益@@@@建筑@@面积@@@@@@@@2,041 万@@平@@方@@米@@@@,总可@@售@@面@@积@@@@@@2,349 万@@平@@方@@米@@@@,权益@@@@总可@@售@@面@@积@@@@@@@@1,395 万@@平@@
方米@@@@;楼面地@@价@@平均成@@本@@约为@@@@6,259 元@@/平方米@@@@@@;一@@二@@@@线城市@@@@@@土@@地@@储备@@总可@@售@@货值占@@比@@@@约@@72%。

项@@目@@@@建设@@
2016-2018 年@@,绿@@城@@中@@@@国@@加快@@了开发@@节奏@@,新开@@工面积@@@@@@@@快速增@@长@@@@@@;受@@施工进度@@差@@异影响@@@@@@,绿@@城@@
中@@国竣工面积@@@@@@@@有@@所@@@@波动@@@@。

2016-2018 年@@,绿@@城@@中@@@@国@@明显加快@@开工节奏@@,新开@@工面积@@@@@@@@年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@@@39.92%;受@@施工进度@@差@@
异影响@@@@,绿@@城@@中@@@@国@@竣工面积@@@@@@@@有@@所@@@@波动@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@0.82%。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 36
表@@18 绿@@城@@中@@@@国@@项@@目@@@@建设@@情况@@@@@@(单位@@:万@@平@@方@@米@@@@)
项@@目@@@@ 2016 年@@ 2017 年@@ 2018 年@@
新开@@工面积@@@@@@@@ 473 528 926
竣工面积@@@@@@@@ 484 617 492
资料来源@@@@:中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@提供@@,联合评级@@整理@@
项@@目@@@@销售@@@@
2016-2018 年@@,绿@@城@@中@@@@国@@投资@@项@@目@@@@@@合同@@销售@@规模相对稳定@@,销售@@均价逐年@@提升@@@@@@;轻资产@@业务@@@@规@@
模增@@长@@@@迅速@@,代建项@@目@@@@@@合同@@销售@@规模快速增@@长@@@@@@;展望@@2019 年@@下半年@@@@,绿@@城@@中@@@@国@@在@@售@@@@项@@目@@@@充足@@。

作@@为@@一@@家@@全国@@性房@@地@@产@@@@@@企业@@,绿@@城@@中@@@@国@@长@@期@@坚持@@精品@@、高@@端住宅@@的@@产@@品定位@@@@,以@@“精致@@品质@@、
稳健运营@@”为@@经营@@方针@@,同@@时@@不断加大@@产@@品中@@的@@服务@@内容@@,提升@@@@产@@品附加值@@,增@@强产@@品竞争力@@。绿@@
城中@@国@@基本@@采用自@@销团@@队组织销售@@@@。除@@自@@销之外@@@@,其@@他@@销售@@渠道@@主@@要@@有@@@@:编外渠道@@销售@@团@@队@@、中@@介@@
公@@司@@@@、销售@@代理公@@司@@@@@@、老客户转介绍@@、公@@司@@@@全员营销等@@@@。绿@@城@@中@@@@国@@针对@@不同@@的@@项@@目@@@@采用不同@@的@@销售@@@@
渠道@@,高@@端公@@寓@@@@、别墅@@楼盘采用自@@销@@、老客户转介绍@@、公@@司@@@@全员营销等@@@@;普通公@@寓@@楼盘采用自@@销@@、
编外渠道@@销售@@团@@队@@、中@@介@@公@@司@@@@@@、销售@@代理公@@司@@@@@@、老客户转介绍@@、公@@司@@@@全员营销等@@@@。

绿@@城@@中@@@@国@@还从@@事@@代建业务@@@@。绿@@城@@中@@@@国@@的@@代建业务@@开始于@@@@2010 年@@,由@@绿@@城@@房@@地@@产@@@@@@建设管理@@集团@@@@有@@@@
限公@@司@@@@@@(以@@下简@@称@@@@@@“绿@@城@@管理@@集团@@@@@@”)负责@@。绿@@城@@管理@@集团@@@@@@对第三@@方的@@房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@项@@目@@@@进行管理@@输出@@、
品牌@@输出和@@资源输出@@,并收取相应的@@管理@@费或@@服务@@费@@。截@@至@@@@2019 年@@6 月@@底@@@@,绿@@城@@管理@@集团@@@@@@总体管控@@
项@@目@@@@合计@@@@317 个@@,规划总建筑@@面积@@@@@@@@约@@7,284 万@@平@@方@@米@@@@,预计@@总@@可@@售@@金@@额@@约@@@@4,194 亿@@元@@@@,是中@@国规模领@@
先的@@品牌@@代建商@@。

表@@19 绿@@城@@中@@@@国@@项@@目@@@@销售@@@@情况@@@@@@(单位@@:万@@平@@方@@米@@@@、亿@@元@@@@、元@@/平方米@@@@@@)
投资@@项@@目@@@@@@ 2016 年@@ 2017 年@@ 2018 年@@ 2019 年@@1-6 月@@
合同@@销售@@面积@@@@@@@@ 483 444 398 197
合同@@销售@@金@@额@@@@ 958 1,033 1,012 494
合同@@销售@@均价@@ 19,813 23,235 25,455 25,031
结转面积@@@@@@ 227 198 339 95
结转收入@@@@ 255 379 553 159
代建项@@目@@@@@@ 2016 年@@ 2017 年@@ 2018 年@@ 2019 年@@1-6 月@@
合同@@销售@@面积@@@@@@@@ 143 383 414 206
合同@@销售@@金@@额@@@@ 181 430 552 249
资料来源@@@@:绿@@城@@中@@@@国@@年@@报及@@半年@@报@@,联合评级@@整理@@
从@@销售@@数据@@看@@@@,2016-2018 年@@,绿@@城@@中@@@@国@@投资@@项@@目@@@@@@合同@@销售@@面积@@@@@@@@@@(全口径@@@@)逐年@@下降@@@@@@@@,年@@均复@@
合下降@@@@@@9.22%;合同@@销售@@金@@额@@@@(全口径@@@@)波动@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@2.78%,主@@要@@系@@合同@@销售@@均价@@增@@长@@@@@@
所@@致@@@@。2016-2018 年@@,绿@@城@@中@@@@国@@代建业务@@迅速发@@展@@,合同@@销售@@面积@@@@@@@@和@@合同@@销售@@金@@额@@@@均逐年@@快速增@@长@@@@@@,
分@@别年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@@@70.15%和@@74.63%。

投资@@项@@目@@@@@@结转方面@@,2016-2018 年@@,绿@@城@@中@@@@国@@投资@@项@@目@@@@@@结转面积@@@@@@波动@@增@@长@@@@@@@@@@,主@@要@@系@@项@@目@@@@施工节@@
奏变化@@所@@致@@@@@@;结转收入@@@@逐年@@快速增@@长@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@47.26%。

2019 年@@1-6 月@@,绿@@城@@中@@@@国@@投资@@项@@目@@@@@@销售@@规模相对平稳@@,合同@@销售@@均价@@较@@@@2018 年@@小@@幅下降@@@@@@,受@@
全年@@结转面积@@@@@@分@@布不均影响@@@@,结转规模同@@比@@@@下@@降@@@@@@43.80%,结转收入@@@@亦随之同@@比@@@@下@@降@@@@@@49.40%。绿@@城@@中@@@@
国代建项@@目@@@@@@销售@@规模同@@比@@@@保持相对稳定@@。2019 年@@下半年@@@@,绿@@城@@中@@@@国@@预计@@整体可@@售@@货源约@@1,060 万@@平@@
方米@@@@,整体可@@售@@金@@额@@约@@@@2,263 亿@@元@@@@,其@@中@@@@投资@@项@@目@@@@@@预计@@可@@售@@货源@@611 万@@平@@方@@米@@@@,可@@售@@金@@额@@约@@1,574 亿@@
元@@。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 37
总体看@@@@,近三@@年@@@@,绿@@城@@中@@@@国@@投资@@项@@目@@@@@@合同@@销售@@规模相对稳定@@,销售@@均价逐年@@提升@@@@@@;轻资产@@业务@@@@
规模增@@长@@@@迅速@@@@,代建项@@目@@@@@@合同@@销售@@规模快速增@@长@@@@@@;展望@@2019 年@@下半年@@@@,绿@@城@@中@@@@国@@在@@售@@@@项@@目@@@@充足@@。

中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@包括中@@交@@地@@产@@@@@@@@、中@@交@@置业@@和@@中@@交@@海外@@所@@从@@事@@的@@房@@@@
地@@产@@@@业务@@@@。

土@@地@@储备@@
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@剩@@余@@土@@地@@储备@@规模尚可@@@@,土@@地@@储备@@较@@为@@合理@@,但@@
中@@交@@置业@@土@@地@@储备@@所@@处@@的@@城市@@@@多数为@@三@@四@@线城市@@@@@@,未来可@@能面临一@@定的@@去化@@压力@@。

2016-2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@新增@@@@土@@地@@储备@@建筑@@面积@@@@@@@@模波动@@增@@@@
长@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@39.76%,新增@@@@土@@地@@投资@@额@@随之波动@@增@@长@@@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@24.19%。2016-2018 年@@,
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@新增@@@@土@@地@@储备@@权益@@@@建筑@@面积@@@@@@@@年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@@@19.25%,增@@
速低于@@全口径@@@@增@@速@@,主@@要@@系@@为@@分@@散风险@@及@@避免过度@@竞争@@、合作@@开发@@比@@例@@提升@@@@所@@致@@@@@@。从@@新增@@@@土@@地@@储备@@@@
成@@本@@看@@@@,2016-2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@新增@@@@土@@地@@储备@@楼面均价@@逐年@@@@
增@@长@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@27.41%,其@@中@@@@2017 年@@新增@@@@土@@地@@储备@@平均楼面均价@@同@@比@@@@增@@@@长@@@@@@60.06%,主@@要@@系@@二@@@@
线城市@@@@土@@地@@储备@@占@@比@@@@提升@@@@以@@及@@土@@地@@市@@场@@竞争激烈所@@致@@@@@@。2019 年@@1-9 月@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@
国以@@外的@@房@@地@@产@@@@@@业务@@@@@@新增@@@@土@@地@@储备@@权益@@@@建筑@@面积@@@@@@@@规模同@@比@@@@较@@为@@稳定@@,但@@因合作@@开发@@占@@比@@@@下降@@@@@@,新增@@@@
土@@地@@储备@@建筑@@面积@@@@@@仅占@@@@2018 年@@全年@@新增@@@@土@@地@@储备@@的@@@@47.70%;中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@
地@@产@@@@业务@@@@新增@@@@土@@地@@储备@@平均楼面均价@@大@@幅增@@长@@@@至@@@@10,302 元@@/平方米@@@@@@,主@@要@@系@@新增@@@@@@北京@@市@@土@@地@@储备@@楼面@@
价格较@@高@@@@所@@致@@@@@@。

表@@20 中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@新增@@@@土@@地@@储备@@情况@@@@(单位@@:个@@、万@@平@@方@@米@@@@、亿@@元@@@@、元@@/平方米@@@@@@)
项@@目@@@@ 2016 年@@ 2017 年@@ 2018 年@@ 2019 年@@1-9 月@@
新拓展项@@目@@@@@@ 4 15 16 7
新增@@@@土@@地@@储备@@建筑@@面积@@@@@@@@ 98.16 215.16 191.73 91.45
新增@@@@土@@地@@储备@@建筑@@面积@@@@@@@@(权益@@@@口径@@@@) 76.52 115.60 108.82 75.27
新增@@@@土@@地@@投资@@额@@ 84.48 149.34 130.30 94.22
新增@@@@土@@地@@投资@@额@@(权益@@@@口径@@@@) 31.15 75.33 71.92 73.65
新增@@@@土@@地@@平均楼面价格@@ 4,071 6,516 6,609 10,302
注@@:全口径@@@@,包含@@并表@@与非并表@@项@@目@@@@@@
资料来源@@@@:中@@交@@地@@产@@@@@@提供@@
截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@中@@交@@置业@@土@@地@@储备@@情况@@如下@@
表@@所@@示@@(中@@交@@地@@产@@@@@@土@@地@@储备@@详见前@@文对于@@中@@交@@地@@产@@@@@@经营@@分@@析@@部分@@@@)。截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@置业@@
土@@地@@储备@@占@@地@@@@面积@@@@@@@@44.74 万@@平@@方@@米@@@@,规划建筑@@面@@积@@@@94.89 万@@平@@方@@米@@@@,主@@要@@分@@布于@@如皋@@@@、宜@@兴@@@@和@@青岛@@等@@@@
城市@@@@。

表@@21 截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@中@@交@@置业@@土@@地@@储备@@情况@@@@(单位@@:万@@平@@方@@米@@@@、元@@/平方米@@@@@@)
项@@目@@@@名@@称@@@@ 城市@@@@ 占@@地@@@@面积@@@@@@ 规划建筑@@面@@积@@@@ 土@@地@@获取时间@@@@ 业态@@ 楼面地@@价@@
宜@@兴@@@@阳羡美庐@@@@ 宜@@兴@@@@ 14.71 24.39 2013 年@@5 月@@ 别墅@@、洋房@@@@、商业@@ 1,543
盘锦@@凯旋城@@ 盘锦@@ 3.28 8.65 2010 年@@8 月@@ 住宅@@、商业@@ 694
即墨@@中@@央@@公@@元@@@@ 青岛@@ 3.99 16.05 2015 年@@7 月@@ 住宅@@、商业@@ 1,245
如皋@@美庐@@城@@@@ 如皋@@ 15.90 29.80
2011 年@@1 月@@ 商业@@、住宅@@ 982
2014 年@@12 月@@ 住宅@@ 626
2014 年@@12 月@@ 住宅@@ 749

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 38
天@@津@@@@上东@@湾@@ 天@@津@@@@ 6.86 16.00 2012 年@@5 月@@ 住宅@@ 2,262
合计@@ -- 44.74 94.89 -- -- --
资料来源@@@@:中@@交@@地@@产@@@@@@提供@@
项@@目@@@@开发@@情况@@@@
2016-2018年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@保持较@@大@@@@的@@新开@@工规模@@,在@@建@@项@@@@
目@@规模大@@@@@@,未来面临较@@大@@@@的@@资本@@@@支出压力@@。

2016-2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@保持较@@大@@@@规模的@@开工规模@@,新开@@
工面积@@@@@@波动@@增@@长@@@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@13.90%,其@@中@@@@2017 年@@新开@@工面积@@@@@@@@同@@比@@@@增@@@@长@@@@@@53.38%,主@@要@@系@@当年@@新@@
增@@土@@地@@储备@@规模大@@@@幅增@@长@@@@且加快@@项@@目@@@@开发@@节奏所@@致@@@@@@。竣工规模波动@@增@@长@@@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@12.60%。2019
年@@1-9 月@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@新开@@工面积@@@@@@@@同@@比@@@@大@@幅增@@长@@@@@@,竣工面积@@@@@@@@有@@所@@@@
下降@@@@。

表@@22 中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@项@@目@@@@建设@@情况@@@@@@(单位@@:万@@平@@方@@米@@@@)
项@@目@@@@ 2016 年@@ 2017 年@@ 2018 年@@ 2019 年@@1-9 月@@
新开@@工面积@@@@@@@@ 133 204 173 171
竣工面积@@@@@@@@ 169 155 214 121
注@@:并表@@口径@@@@
资料来源@@@@:中@@交@@地@@产@@@@@@提供@@
从@@预计@@投入情况@@看@@@@,截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@在@@建@@项@@@@@@
目@@预计@@总@@投资@@@@@@1,138.26 亿@@元@@@@,已完成@@投资@@@@695.50 亿@@元@@@@,未来尚需投资@@@@442.76 亿@@元@@@@,尚需投资@@规模较@@@@
大@@,未来面临较@@大@@@@的@@资本@@@@支出压力@@。

表@@23 截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@中@@交@@系地@@产@@@@在@@建@@项@@@@目@@情况@@@@(单位@@:%、万@@平@@方@@米@@@@、亿@@元@@@@)
项@@目@@@@名@@称@@@@ 城市@@@@ 权益@@@@占@@比@@@@@@ 规划建筑@@面@@积@@@@ 预计@@总@@投资@@@@ 已投资@@@@ 已售@@@@面积@@@@@@@@ 已售@@@@金@@额@@@@
中@@交@@上东@@国际@@@@ 呼和@@浩特@@ 100 23.05 15.92 15.47 14.41 10.74
中@@交@@阳羡美庐@@@@ 宜@@兴@@@@ 40 52.28 54.79 20.87 8.64 11.77
中@@交@@凯旋城@@ 盘锦@@ 51 36.90 14.81 12.60 23.19 9.69
中@@交@@中@@央@@公@@元@@@@ 青岛@@ 40 162.63 101.88 62.29 42.04 35.53
中@@交@@香颂@@@@ 哈尔滨@@ 57 21.28 18.59 18.30 11.31 12.32
中@@交@@美庐@@城@@@@ 如皋@@ 75 52.69 34.06 20.10 10.09 6.22
中@@交@@C 谷@@ 天@@津@@@@ 75 12.29 11.09 9.44 2.52 3.04
中@@交@@上东@@湾@@ 天@@津@@@@ 75 36.16 30.99 17.10 7.57 7.85
中@@交@@王府景@@ 巴中@@@@ 95 90.41 41.27 35.22 64.75 31.53
中@@交@@南山@@美庐@@@@@@ 舟@@山@@@@ 100 46.43 41.56 40.24 31.67 42.80
中@@交@@香颂@@@@花园@@ 惠州@@ 51 16.88 7.50 6.63 12.62 9.74
中@@雅江湾豪园@@项@@目@@@@@@ 佛山@@@@ 47 19.22 26.97 19.86 0.86 1.41
中@@雅江湾豪庭@@项@@目@@@@@@ 佛山@@@@ 47 22.63 29.93 17.47 1.35 2.20
四@@季@@华城项@@目@@@@@@ 东@@莞@@@@ 40 13.84 28.85 18.05 2.25 8.04
翡翠东@@望项@@目@@@@@@ 东@@莞@@@@ 9 33.74 48.39 27.72 6.16 20.43
中@@交@@中@@央@@公@@园@@@@ 重庆@@ 71 197.39 180.24 71.81 45.15 57.33
漫山@@@@ 重庆@@ 70 73.57 55.13 36.33 18.56 21.65
那里@@ 重庆@@ 40 21.25 16.10 14.91 13.10 9.21
千@@寻@@ 重庆@@ 71 15.71 7.99 8.12 13.12 9.31
中@@交@@中@@央@@公@@园@@@@项@@目@@@@@@ 长@@沙@@ 100 120.62 68.97 32.31 63.98 48.49

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 39
中@@交@@江锦湾@@@@ 武汉@@ 51 25.37 17.60 17.03 17.99 15.99
中@@交@@香颂@@@@ 武汉@@ 53 16.15 8.28 3.25 -- --
中@@交@@.美庐@@ 天@@津@@@@ 51 5.02 5.52 3.03 0.38 0.55
中@@交@@.香颂@@ 天@@津@@@@ 100 18.31 21.51 13.16 0.90 1.27
中@@交@@富力@@@@.樾熙府@@ 北京@@ 50 18.16 27.71 9.24 -- --
大@@河华章花园@@ 苏州@@ 36 18.06 25.44 17.67 9.95 17.60
吴江@@037 苏州@@ 70 12.23 17.62 9.02 -- --
中@@交@@·锦绣@@雅郡@@@@A1 地@@块@@@@ 昆明@@ 73 41.34 24.34 15.14 32.81 30.71
中@@交@@·碧桂园@@·映象@@
美庐@@A2 地@@块@@@@
昆明@@ 99 31.17 38.83 18.94 -- --
财富大@@厦@@@@ 杭州@@ 100 8.12 12.06 7.13 1.63 4.39
四@@季@@美庐@@@@ 嘉@@兴@@@@ 90 16.18 16.23 14.17 5.75 14.21
悦美庐@@@@ 杭州@@ 100 14.21 26.80 19.58 -- --
中@@交@@荣@@域@@@@ 南京@@ 70 61.13 35.60 22.61 29.46 24.70
宁波@@中@@交@@月@@湖@@美庐@@@@@@ 宁波@@ 70 14.94 18.35 15.78 9.94 17.91
宁波@@雅郡@@项@@目@@@@@@ 宁波@@ 99 3.47 7.32 4.92 -- --
合计@@ -- -- 1,372.83 1,138.26 695.50 502.15 486.62
资料来源@@@@:中@@交@@地@@产@@@@@@提供@@
(3)项@@目@@@@销售@@@@情况@@@@
2016-2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@签约销售@@面积@@@@@@@@@@波动@@下降@@@@@@@@,但@@得益@@@@
于@@签约均价提升@@@@@@,签约销售@@金@@额@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@。中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@可@@售@@项@@目@@@@@@
规模大@@@@,可@@满足其@@未来@@近@@3 年@@销售@@需求@@,同@@时@@,需关注@@@@位于@@三@@四@@线城市@@@@房@@地@@产@@@@@@项@@目@@@@@@后续去化@@情况@@@@。

2016-2018年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@签约销售@@面积@@@@@@@@@@(合并口径@@@@)波动@@
下降@@@@,年@@均复@@合下降@@@@@@@@8.71%;其@@中@@@@2017年@@签约销售@@面积@@@@@@@@@@(合并口径@@@@)同@@比@@@@下@@降@@@@33.91%,但@@受@@益@@于@@重庆@@@@、
温州@@、宁波@@、苏州@@等@@城市@@@@@@项@@目@@@@销售@@@@均价增@@长@@@@@@,2017年@@签约销售@@金@@额@@@@@@(全口径@@@@)同@@比@@@@增@@@@长@@@@26.02%;2018
年@@签约销售@@面积@@@@@@@@@@(合并口径@@@@)和@@签约销售@@金@@额@@@@@@(合并口径@@@@)均同@@比@@@@增@@@@长@@@@@@,分@@别同@@比@@@@增@@@@长@@@@@@26.09%和@@8.39%。

从@@签约销售@@均价@@看@@@@,2016-2018年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@签约销售@@均价@@波@@
动增@@长@@@@@@,主@@要@@系@@重庆@@@@、温州@@、宁波@@、苏州@@等@@城市@@@@@@销售@@价格增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@。2019年@@1-9月@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@
团@@除@@绿@@城@@中@@@@国@@以@@外的@@房@@地@@产@@@@@@业务@@@@@@签约销售@@面积@@@@@@@@和@@签约销售@@金@@额@@@@@@均有@@所@@下降@@@@@@@@,考虑到其@@位于@@三@@四@@线项@@@@
目@@较@@多@@,需关注@@@@后续项@@目@@@@去化@@情况@@@@。具体情况@@见下表@@@@。

表@@24 中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@销售@@数据@@@@(单位@@:万@@平@@方@@米@@@@、亿@@元@@@@、万@@元@@@@/平方米@@@@@@)
项@@目@@@@ 2016 年@@ 2017 年@@ 2018 年@@ 2019 年@@1-9 月@@
签约销售@@面积@@@@@@@@(合并口径@@@@) 174 115 145 62
签约销售@@金@@额@@@@(合并口径@@@@) 123 155 168 81
签约销售@@面积@@@@@@@@(权益@@@@口径@@@@) -- 80 106 56
签约销售@@金@@额@@@@(权益@@@@口径@@@@) -- 109 125 74
签约销售@@均价@@(合并口径@@@@) 0.70 1.34 1.16 1.31
注@@:1.合并口径@@@@为@@并表@@项@@目@@@@全部销售@@业绩@@;权益@@@@口径@@@@为@@并表@@及@@合联营项@@目@@@@的@@权益@@@@占@@比@@@@@@销售@@业绩@@;2.未提供@@2016 年@@权益@@@@口径@@@@数据@@@@
资料来源@@@@:中@@交@@地@@产@@@@@@提供@@
截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@共@@44 个@@项@@@@目@@@@@@在@@售@@@@@@,剩@@余@@可@@@@
售@@面积@@@@@@477.41 万@@平@@方@@米@@@@,综合去化@@率@@@@55.32%,其@@中@@@@位于@@佛山@@@@@@(中@@雅江湾豪园@@、中@@雅江湾豪庭@@)、东@@
莞@@(深圳@@四@@季@@华城@@、深圳@@翡翠东@@望@@)、重庆@@的@@中@@交@@@@.中@@央@@公@@园@@、天@@津@@@@的@@中@@交@@@@.美庐@@均属于@@分@@批次@@开盘@@,

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 40
后续将进行加推@@,天@@津@@@@中@@交@@@@.香颂@@,主@@要@@系@@开盘@@时间@@较@@短@@@@@@,且销售@@均价略高@@@@等@@市@@场@@影响@@原因去化@@较@@慢@@@@@@,
天@@津@@@@的@@中@@交@@@@C 谷@@、中@@交@@上东@@湾@@项@@目@@@@由@@于@@受@@开发@@节奏影响@@@@,去化@@较@@缓慢@@@@,后续中@@交@@上东@@湾@@将陆续准备@@
推盘@@;如皋@@(中@@交@@美庐@@城@@@@)和@@宜@@兴@@@@@@(中@@交@@阳羡美庐@@@@)项@@目@@@@受@@开发@@节奏影响@@@@,剩@@余@@未地@@块@@@@及@@未售@@多为@@@@
商业@@业态@@@@,因此@@@@去化@@偏慢@@@@,需关注@@@@上述项@@目@@@@后续销售@@情况@@@@。此@@外@@,中@@交@@.雅颂美庐@@@@、中@@交@@香颂@@@@、吴江@@
037、中@@交@@·碧桂园@@·映象@@美@@、宜@@兴@@@@宜@@地@@@@@@11 号@@地@@@@项@@目@@@@@@、悦美庐@@@@、成@@均雅院@@、成@@均云庐@@和@@宁波@@雅郡@@项@@@@
目@@等@@项@@目@@@@已取证但@@尚未推盘@@@@。中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@在@@售@@@@项@@目@@@@规模较@@大@@@@@@@@,可@@
满足其@@未来@@3 年@@左右销售@@需求@@,但@@位于@@三@@四@@线城市@@@@项@@目@@@@体量大@@@@,需关注@@@@后续销售@@去化@@情况@@@@。

表@@25 截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@除@@绿@@城@@中@@@@@@国以@@外的@@房@@@@地@@产@@@@业务@@@@@@项@@目@@@@销售@@@@情况@@@@@@(单位@@:万@@平@@方@@米@@@@、%)
项@@目@@@@名@@称@@@@ 物业类型@@ 项@@目@@@@区@@域@@ 计容总@@可@@售@@面@@积@@@@@@@@ 已销@@售@@面积@@@@@@@@ 去化@@率@@
惠州@@香颂@@花园@@@@ 住宅@@、商业@@ 惠州@@ 12.76 12.62 98.90
佛山@@@@中@@雅江湾豪园@@项@@目@@@@@@@@ 住宅@@、商业@@ 佛山@@@@ 13.30 0.86 6.47
佛山@@@@中@@雅江湾豪庭@@项@@目@@@@@@@@ 住宅@@、商业@@ 佛山@@@@ 15.82 1.35 8.53
深圳@@四@@季@@华城@@项@@目@@@@@@@@ 住宅@@、商业@@ 东@@莞@@@@ 10.56 2.25 21.31
深圳@@翡翠东@@望@@项@@目@@@@@@@@ 住宅@@ 东@@莞@@@@ 15.62 6.16 39.44
千@@寻@@ 住宅@@、商业@@ 重庆@@ 13.12 13.12 100.00
中@@房@@@@.那里@@ 住宅@@、商业@@ 重庆@@ 16.14 13.93 86.31
中@@交@@.漫山@@@@ 住宅@@、商业@@ 重庆@@ 48.39 18.56 38.36
中@@交@@.中@@央@@公@@园@@ 住宅@@、商业@@ 重庆@@ 139.72 45.15 32.31
中@@房@@@@.F 联邦@@ 住宅@@、商业@@ 长@@沙@@ 37.05 37.02 99.92
中@@交@@.中@@央@@公@@园@@ 住宅@@、商业@@ 长@@沙@@ 95.80 63.97 66.77
中@@交@@.雅颂美庐@@@@ 住宅@@、商业@@ 长@@沙@@ 23.11 -- --
中@@交@@江锦湾@@@@ 住宅@@、商业@@ 武汉@@ 19.24 17.99 93.50
中@@交@@香颂@@@@ 住宅@@、商业@@ 武汉@@ 13.08 -- --
中@@交@@财富中@@心@@ 写字楼@@(其@@他@@商服@@) 石家@@@@庄@@ 12.25 11.04 90.12
中@@交@@·阳光屿岸@@ 住宅@@ 青岛@@ 19.68 19.02 96.65
中@@交@@.美庐@@ 住宅@@、商业@@ 天@@津@@@@ 1.96 0.38 19.39
天@@津@@@@中@@交@@@@.香颂@@ 住宅@@ 天@@津@@@@ 13.02 0.90 6.91
吴江@@037 住宅@@ 东@@部@@ 8.81 -- --
中@@交@@·锦绣@@雅郡@@@@A1 地@@块@@@@ 商业@@ 昆明@@ 3.10 2.66 85.81
中@@交@@·锦绣@@雅郡@@@@A2 地@@块@@@@ 住宅@@、商业@@及@@其@@他@@@@ 昆明@@ 26.72 26.52 99.25
中@@交@@·碧桂园@@·映象@@美@@ 住宅@@、商业@@及@@其@@他@@@@ 昆明@@ 22.49 -- --
财富大@@厦@@@@ 商业@@/办公@@@@ 杭州@@ 5.61 2.73 48.74
中@@交@@大@@丰@@美庐@@城@@项@@@@目@@@@ 住宅@@、商业@@ 盐城@@ 17.75 15.77 88.85
宜@@兴@@@@宜@@地@@@@@@11 号@@地@@@@项@@目@@@@@@ 住宅@@、商业@@ 无锡@@ 3.65 -- --
四@@季@@美庐@@@@ 住宅@@、商业@@ 嘉@@兴@@@@ 6.69 5.75 85.98
悦美庐@@@@ 住宅@@ 杭州@@ 9.42 -- --
中@@交@@荣@@域@@@@ 住宅@@ 南京@@ 43.98 31.63 71.92
成@@均雅院@@ 住宅@@、商业@@ 舟@@山@@@@ 9.12 -- --
成@@均云庐@@ 住宅@@、商业@@ 舟@@山@@@@ 8.95 -- --
宁波@@中@@交@@君玺@@项@@目@@@@@@ 多层@@@@、小@@高@@层@@@@@@、高@@层@@@@ 宁波@@ 9.13 9.13 100.00
宁波@@中@@交@@月@@湖@@美庐@@@@@@ 别墅@@、小@@高@@层@@@@@@、高@@层@@@@ 宁波@@ 10.32 9.94 96.32
宁波@@雅郡@@项@@目@@@@@@ 小@@高@@层@@@@@@、高@@层@@@@ 宁波@@ 2.44 -- --
中@@交@@御墅@@项@@目@@@@@@ 住宅@@ 温州@@ 6.50 6.50 99.90
中@@交@@凯旋城@@ 住宅@@ 盘锦@@ 32.43 23.19 71.51

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 41
中@@交@@王府景@@ 住宅@@、商业@@ 巴中@@@@ 76.83 64.75 84.28
中@@交@@C 谷@@ 商业@@ 天@@津@@@@ 8.11 2.52 31.07
中@@交@@上东@@湾@@ 住宅@@ 天@@津@@@@ 26.29 7.57 28.79
中@@交@@美庐@@城@@@@ 住宅@@、商业@@ 如皋@@ 33.27 10.09 30.33
中@@交@@中@@央@@公@@元@@@@ 住宅@@、商业@@ 即墨@@ 73.14 42.04 57.48
中@@交@@香颂@@@@ 公@@寓@@、商业@@ 哈尔滨@@ 15.17 11.31 74.56
中@@交@@南山@@美庐@@@@@@ 住宅@@、商业@@ 舟@@山@@@@ 32.04 31.67 98.85
中@@交@@阳羡美庐@@@@ 住宅@@、商业@@ 宜@@兴@@@@ 38.91 8.64 22.21
中@@交@@上东@@国际@@@@ 住宅@@、商业@@ 呼市@@@@ 17.06 14.40 84.41
合计@@ -- -- 1,068.54 591.13 55.32
注@@:表@@中@@部分@@项@@目@@@@已获取预售@@证@@,但@@未推盘@@销售@@@@,去化@@率@@以@@@@“--”标识@@
资料来源@@@@:中@@交@@地@@产@@@@@@提供@@
(4)财务@@分@@析@@
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@提供@@的@@@@2016-2018 年@@度@@合并财务@@报表@@已经安永华明会计师事@@务@@所@@@@@@(特殊普通合@@
伙@@)审计@@,并出具了标准无保留的@@审计@@结论@@,2019 年@@三@@季@@度@@报表@@未经审计@@@@。中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@的@@财务@@@@
报表@@按照财政部颁布的@@企业会计准则及@@应用指南@@、解释及@@其@@他@@有@@关规定编制@@。从@@合并范围上看@@@@,2017
年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@同@@一@@控制下合并子@@公@@司@@@@@@@@@@1 家@@。2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@非同@@一@@控制下合并子@@公@@@@
司@@11 家@@,同@@一@@控制下合并子@@公@@司@@@@@@@@3 家@@,处@@置子@@公@@司@@@@@@@@@@19 家@@。2019 年@@1-9 月@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@合并@@
范围内净增@@加@@@@51 家@@子@@公@@司@@@@@@@@。截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,纳入合并范围的@@子@@公@@司@@@@@@共@@503 家@@。合并范围变化@@@@
不大@@@@,财务@@数据@@可@@比@@性强@@。

表@@26 截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@合并@@范围内一@@级@@子@@公@@司@@@@@@情况@@@@
序号@@@@ 子@@公@@司@@@@@@名@@称@@@@@@ 注@@册地@@@@ 业务@@性质@@ 注@@册资本@@@@@@ 持股比@@例@@@@
1 中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 重庆@@ 房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@ 5.35 53.32
2 中@@国房@@地@@@@产@@开@@发@@@@@@集团@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 北京@@ 房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@ 6.60 100.00
3 中@@交@@鼎信股权@@资管理@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@ 上海@@ 基金@@管理@@@@ 1.00 80.00
4 CCCG Overseas RealEstate Pte.Ltd4 新加坡@@ 房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@ 5.73 51.00
5 CCCG Holding(HK) Limited BVI 房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@ 1,282 美元@@@@ 100.00
6 CCCG RealEstate Holding Limited BVI 房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@ 1 美元@@@@ 100.00
7 绿@@城@@中@@@@国@@ Cayman 房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@ 2.09 28.89
资料来源@@@@:中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@提供@@
截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@合并@@资产@@总额@@@@3,439.86 亿@@元@@@@,负债@@合计@@@@2,782.77 亿@@元@@@@,所@@有@@者@@
权益@@@@(含@@少@@数股东@@@@权益@@@@@@@@)657.10 亿@@元@@@@,其@@中@@@@归属@@于@@母公@@@@司@@所@@@@有@@者权益@@@@@@@@@@95.01 亿@@元@@@@。2018 年@@,中@@交@@房@@@@
地@@产@@@@集团@@@@实现营业收入@@@@@@744.72 亿@@元@@@@,净利润@@(含@@少@@数股东@@@@损益@@@@)28.57 亿@@元@@@@,其@@中@@@@归属@@于@@母公@@@@司@@所@@@@
有@@者的@@净利润@@@@1.06 亿@@元@@@@;经营@@活动产@@生的@@现金@@流@@量净额@@@@@@-67.52 亿@@元@@@@,现金@@及@@现金@@等@@价物@@净增@@加@@额@@@@
151.41 亿@@元@@@@。

截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@合并@@资产@@总额@@@@3,938.47 亿@@元@@@@,负债@@合计@@@@3,215.29 亿@@元@@@@,所@@
有@@者权益@@@@@@(含@@少@@数股东@@@@权益@@@@@@@@)723.18 亿@@元@@@@,其@@中@@@@归属@@于@@母公@@@@司@@所@@@@有@@者权益@@@@@@@@@@91.02 亿@@元@@@@。2019 年@@1-9
月@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@实现营业收入@@@@@@@@329.25 亿@@元@@@@,净利润@@(含@@少@@数股东@@@@损益@@@@)24.01 亿@@元@@@@,其@@中@@@@归属@@
于@@母公@@司@@@@@@所@@有@@者@@的@@净利润@@@@@@-3.52 亿@@元@@@@;经营@@活动产@@生的@@现金@@流@@量净额@@@@@@-120.52 亿@@元@@@@,现金@@及@@现金@@等@@价物@@
净增@@加@@额@@-72.24 亿@@元@@@@。

4 既中@@交@@海外@@房@@地@@产@@@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 42
资产@@质量@@
近年@@@@来@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@资@@产@@规模@@快速增@@长@@@@@@;资产@@构@@成@@@@符合一@@般@@房@@地@@产@@@@@@企业特征@@,以@@流动资产@@@@@@@@
为@@主@@@@。货币资金@@@@@@规模较@@大@@@@@@@@,受@@限比@@例@@一@@@@般@@@@;投资@@性房@@地@@产@@@@@@@@以@@成@@本@@计量@@,存@@在@@一@@定的@@增@@值潜力@@。但@@存@@@@
货中@@位于@@三@@四@@线城市@@@@的@@房@@地@@产@@@@@@项@@目@@@@@@面临一@@定去化@@压力@@,未来或@@将存@@在@@减值风险@@@@。整体看@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@
产@@集团@@@@资产@@质量@@较@@好@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@合并@@资产@@总额@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@24.31%,主@@要@@系@@流@@动资@@
产@@和@@非流@@动资产@@@@@@@@共同@@增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@合并@@资产@@总额@@@@3,439.86 亿@@元@@@@,较@@年@@@@
初增@@长@@@@@@16.14%,主@@要@@系@@流@@动资@@产@@增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@@@。从@@结构@@上来看@@@@@@,流动资产@@@@@@和@@非流@@动资产@@@@@@@@占@@@@比@@@@分@@别为@@@@@@@@88.88%
和@@11.12%,资产@@构@@成@@@@以@@流动资产@@@@@@@@为@@主@@@@@@,符合房@@地@@产@@@@@@企业特点@@@@。

流动资产@@@@@@
2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@流动资产@@@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@24.51%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@流动资产@@@@@@合计@@@@@@3,057.36 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@14.65%,主@@要@@系@@货币资金@@@@@@@@和@@存@@货@@@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@。

流动资产@@@@@@主@@要@@由@@货币资金@@@@@@@@@@@@(占@@比@@@@19.18%)、其@@他@@应收款@@@@(占@@比@@@@13.93%)和@@存@@货@@@@(占@@比@@@@61.87%)构@@成@@@@。

图@@11 截@@至@@@@2018 年@@底@@@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@流动资产@@@@@@构@@成@@@@情况@@@@
数据@@来源@@@@:中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@审计@@报告@@
2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@货币资金@@@@@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@30.02%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@货币资金@@@@@@@@586.30 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@30.35%,主@@要@@系@@取得借款@@所@@收到的@@现金@@和@@销售@@回@@
款@@共同@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@;其@@中@@@@银行存@@款@@@@544.88 亿@@元@@@@,占@@货币现金@@的@@@@92.94%。货币资金@@@@@@中@@受@@限资金@@@@@@59.94 亿@@
元@@,主@@要@@系@@提供担保@@、承兑汇票保证金@@@@、信用证保证金@@@@、履约保证金@@以@@及@@房@@地@@产@@@@@@企业用作@@按规定缴@@
存@@的@@住房@@基金@@@@、预售@@监管资金@@@@@@、项@@目@@@@保证金@@@@、按揭保证金@@等@@@@,占@@货币资金@@@@@@比@@例@@@@10.22%,受@@限比@@例@@一@@@@
般@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@其@@他@@应收款@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@13.81%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@其@@他@@应收款@@@@账面@@价值@@@@@@428.47 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@8.31%,其@@中@@@@其@@他@@应收款@@@@账面@@价值@@@@@@
425.97 亿@@元@@@@,计提坏账准备@@34.90 亿@@元@@@@(计提比@@例@@@@8.19%)。其@@他@@应收款@@@@前@@五@@名@@均为@@关联方@@借款@@@@@@。

表@@27 按欠款@@方归集的@@余额前@@五@@名@@的@@其@@他@@应收款@@@@情况@@@@(单位@@:亿@@元@@@@、%)
公@@司@@@@名@@称@@@@ 款@@项@@性质@@ 账面@@余额@@ 占@@比@@@@
天@@津@@@@融创奥城投资@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@ 关联方@@借款@@@@ 27.73 6.02

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 43
沈阳@@全运村建设有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@ 关联方@@借款@@@@ 21.11 4.58
北京@@景西房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 关联方@@借款@@@@ 20.72 4.50
宁波@@市@@轨道交通物产@@置业有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 关联方@@借款@@@@ 16.76 3.64
PERFECT WAY HOLDINGS LIMITED 关联方@@借款@@@@ 13.15 2.85
合计@@ -- 99.48 21.59
数据@@来源@@@@:中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@审计@@报告@@
2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@存@@货@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@25.24%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,中@@交@@
房@@地@@产@@@@@@集团@@@@存@@货@@账面@@价值@@@@@@1,891.62 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@12.05%,主@@要@@系@@房@@地@@产@@@@@@@@开@@发@@成@@本@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@;存@@
货中@@房@@@@地@@产@@@@@@@@开发@@@@成@@本@@占@@比@@@@@@90.30%,开发@@产@@品占@@比@@@@@@9.62%;存@@货@@累计计提@@11.89 亿@@元@@@@的@@存@@货@@跌价准备@@@@。

由@@于@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@部分@@存@@货@@位于@@三@@四@@线城市@@@@@@,且去化@@速度@@一@@般@@@@,存@@货@@面临一@@定跌价风险@@@@。

非流@@动资产@@@@@@@@
2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@非流@@动资产@@@@@@@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@22.74%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@非流@@动资产@@@@@@@@@@382.50 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@29.66%,主@@要@@系@@长@@期@@股@@权投资@@@@@@、固定资产@@@@和@@其@@@@
他非流@@动资产@@@@@@@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@。非流@@动资产@@@@@@@@主@@要@@由@@长@@期@@应@@收款@@@@(占@@5.69%)、长@@期@@股@@权投资@@@@(占@@比@@@@33.01%)、
投资@@性房@@地@@产@@@@@@@@(占@@比@@@@11.60%)、固定资产@@@@(占@@比@@@@23.58%)、递延所@@得税资产@@@@(占@@7.43%)和@@其@@他@@非流@@@@
动资产@@@@(占@@比@@@@7.15%)构@@成@@@@。

图@@12 截@@至@@@@2018 年@@底@@@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@非流@@动资产@@@@@@@@@@构@@成@@@@情况@@@@
数据@@来源@@@@:中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@审计@@报告@@
2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@长@@期@@应@@收款@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@24.38%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@长@@期@@应@@收款@@@@21.75 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@8.67%,主@@要@@系@@关联方@@往来款@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@。长@@期@@应@@
收款@@主@@要@@为@@关联方@@往来借款@@@@(占@@比@@@@61.90%)和@@BT 项@@目@@@@长@@期@@应@@收款@@@@(占@@比@@@@36.98%)。中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@
团@@未对长@@期@@应@@收款@@计提坏账准备@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@长@@期@@股@@权投资@@@@@@波动@@增@@长@@@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@7.28%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@长@@期@@股@@权投资@@@@@@126.26 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@19.34%。其@@中@@@@对合营企业投资@@@@27.48 亿@@元@@@@,
对联营企业投资@@@@98.79 亿@@元@@@@,合计@@计提减@@值准备@@@@3.23 亿@@元@@@@(主@@要@@是对子@@公@@司@@@@@@中@@房@@@@集团@@@@企业顾问公@@司@@@@@@
计提的@@减值准备@@@@3.14 亿@@元@@@@)。投资@@金@@额@@较@@大@@@@的@@合营企业主@@要@@有@@山@@东@@东@@城置业有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@(账面@@价值@@@@3.56
亿@@元@@@@)、苏州@@中@@交@@路劲地@@产@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@(账面@@价值@@@@3.18 亿@@元@@@@)和@@浙江@@绿@@西房@@地@@产@@@@@@集团@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@(账面@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 44
价值@@3.19 亿@@元@@@@);主@@要@@的@@联营企业为@@杭州@@地@@铁武林置业有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@(账面@@价值@@@@12.34 亿@@元@@@@)和@@杭州@@滨绿@@@@
房@@地@@产@@@@@@开@@发@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@(账面@@价值@@@@7.77 亿@@元@@@@)。2018 年@@,权益@@@@法下确认的@@投资@@收益@@@@4.18 亿@@元@@@@。长@@期@@股@@
权投资@@规模较@@大@@@@@@@@,若被投资@@单位@@经营@@不善@@,可@@能面临一@@定减值风险@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@投资@@性房@@地@@产@@@@@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@39.87%。截@@至@@@@2018 年@@
底@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@投资@@性房@@地@@产@@@@@@@@账面@@余额@@为@@@@44.36 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@34.23%,主@@要@@系@@房@@地@@产@@@@@@@@存@@货@@@@
完工转为@@自@@持物业所@@致@@@@@@。投资@@性房@@地@@产@@@@@@@@按成@@本@@法计量@@,主@@要@@分@@布在@@大@@连@@、青岛@@、济南@@、重庆@@、沈阳@@
等@@城市@@@@@@,具有@@一@@定增@@值潜力@@,2018 年@@投资@@性房@@地@@产@@@@@@@@累计折旧@@为@@@@6.12 亿@@元@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@固定资产@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@25.66%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@固定资产@@@@账面@@原值@@99.84 亿@@元@@@@,累计折旧@@9.62 亿@@元@@@@,账面@@净值@@90.20 亿@@元@@@@,计提减@@
值准备@@0.03 亿@@元@@@@。固定资产@@@@主@@要@@由@@房@@屋建筑@@物构@@成@@@@@@,主@@要@@位于@@北京@@@@@@、杭州@@等@@地@@@@,区@@位分@@布较@@好@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@递延所@@得税资产@@@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@26.24%。截@@至@@@@2018
年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@递延所@@得税资产@@@@@@28.40 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@44.20%,主@@要@@系@@会计和@@税法@@对土@@增@@@@
税确认的@@暂时性差异增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@其@@他@@非流@@动资产@@@@@@@@@@波动@@增@@长@@@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@306.86%。截@@至@@@@2018
年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@其@@他@@非流@@动资产@@@@@@@@@@27.37 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初的@@@@0.12 亿@@元@@@@大@@幅增@@加@@@@@@,主@@要@@系@@绿@@城@@中@@@@国@@@@
当年@@增@@加@@预付@@百年@@人@@寿股权@@收购款@@所@@致@@@@@@。

截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@所@@有@@权或@@使用权受@@限资产@@共计@@779.04 亿@@元@@@@,占@@总资产@@比@@重为@@@@
22.65%,受@@限的@@主@@要@@原因是借款@@抵押@@,受@@限比@@例@@一@@@@般@@@@。

截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@合并@@资产@@总额@@@@3,938.47 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@14.50%,主@@要@@
系流动资产@@@@@@增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@;其@@中@@@@流动资产@@@@@@占@@@@89.94%,非流@@动资产@@@@@@@@占@@@@10.06%,资产@@结构@@较@@年@@@@初变化@@不大@@@@@@@@@@。

负债@@及@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@@@
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@负债@@以@@流动负债@@为@@主@@@@@@@@;随着在@@建@@项@@@@目@@的@@扩大@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@债务@@负担上升@@@@;
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@债务@@负担重@@。由@@于@@少@@数股东@@权益@@@@@@的@@增@@长@@@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@持续增@@长@@@@@@,但@@
少@@数股东@@权益@@@@@@占@@比@@@@很高@@@@,所@@有@@者@@权益@@@@@@@@结构@@稳定性弱@@。

负债@@
2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@负债@@总额@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@24.90%,主@@要@@系@@流@@动负债@@增@@@@
长@@所@@致@@@@@@。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@负债@@合计@@@@@@2,782.77 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@13.98%。负债@@构@@成@@@@@@
上来看@@@@,流动负债@@和@@非流@@动负债@@分@@别占@@@@比@@@@70.10%和@@29.90%,以@@流动负债@@为@@主@@@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@流动负债@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@32.64%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@流动负债@@合计@@@@@@@@1,950.77 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@13.61%,主@@要@@系@@一@@年@@@@内到@@期@@的@@非流@@动负债@@@@@@
增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@。从@@构@@成@@@@来看@@@@,流动负债@@主@@要@@由@@应付@@票据@@@@及@@应付@@账款@@@@(占@@比@@@@14.15%)、预收款@@项@@@@(占@@比@@@@9.21%)、
合同@@负债@@@@(占@@比@@@@33.97%)、其@@他@@应付@@款@@@@(占@@比@@@@18.80%)和@@一@@年@@@@内到@@期@@的@@非流@@动负债@@@@@@(占@@比@@@@14.82%)
组成@@@@。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 45
图@@13 截@@至@@@@2018 年@@底@@@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@流动负债@@构@@成@@@@@@@@
数据@@来源@@@@:中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@审计@@报告@@
2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@应付@@票据@@@@及@@应付@@账款@@波动@@增@@长@@@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@17.91%,主@@要@@系@@
应付@@账款@@增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@应付@@票据@@@@及@@应付@@账款@@账面@@价值@@@@@@275.97 亿@@元@@@@,
较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@42.25%,其@@中@@@@应付@@账款@@@@275.44 亿@@元@@@@。应付@@账款@@主@@要@@由@@应付@@暂估款@@@@(占@@49.99%)、应付@@工@@
程款@@@@(占@@47.18%)构@@成@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@无账龄超过@@1 年@@的@@@@重要应付@@账款@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@预收款@@项@@@@波动@@下降@@@@@@@@,年@@均复@@合下降@@@@@@@@37.89%,主@@要@@系@@会计科目@@@@调@@
整所@@致@@@@@@,2018 年@@如合同@@负债@@@@未调出@@,预收款@@项@@@@年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@@@34.51%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@
集团@@@@预收款@@项@@@@@@179.58 亿@@元@@@@,主@@要@@为@@预收售@@房@@款@@@@,较@@年@@@@初下降@@@@@@77.05%,主@@要@@系@@绿@@城@@中@@@@国@@@@执行新收入@@准@@
则将预收售@@房@@款@@调整至@@合同@@负债@@@@所@@致@@@@@@。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@合同@@负债@@@@@@662.67 亿@@元@@@@,主@@
要系调整至@@本@@科目@@@@的@@预收购房@@款@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@其@@他@@应付@@款@@@@波动@@增@@长@@@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@18.82%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@其@@他@@应付@@款@@@@金@@额@@为@@@@366.83 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初下降@@@@@@12.12%,主@@要@@系@@关联方@@往来款@@减少@@所@@致@@@@@@。

其@@他@@应付@@款@@@@主@@要@@是应付@@关联方@@往来款@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@一@@年@@@@内到@@期@@的@@非流@@动负债@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@98.12%。截@@
至@@2018 年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@一@@年@@@@内到@@期@@的@@非流@@动负债@@@@为@@@@289.15 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@129.75%,主@@要@@
系一@@年@@@@内到@@期@@的@@长@@期@@借款@@@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@,其@@中@@@@一@@@@年@@内到@@期@@的@@长@@期@@借款@@@@@@242.75 亿@@元@@@@(占@@比@@@@83.95%),一@@年@@@@
内到期@@的@@应付@@债券@@@@@@44.83 亿@@元@@@@(占@@比@@@@15.50%),一@@年@@@@内到@@期@@的@@长@@期@@应@@付@@款@@@@@@1.51 亿@@元@@@@(占@@比@@@@0.52%)。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@非流@@动负债@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@11.01%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@非流@@动负债@@合计@@@@@@@@832.00 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@14.85%,主@@要@@系@@应付@@债券@@@@增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@。非流@@
动负债@@主@@要@@由@@长@@期@@借款@@@@@@@@(占@@比@@@@54.94%)、应付@@债券@@@@(占@@比@@@@34.12%)和@@递延所@@得税负债@@@@(占@@比@@@@7.56%)
构@@成@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@长@@期@@借款@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@2.94%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,中@@
交房@@地@@产@@@@@@集团@@@@长@@期@@借款@@@@为@@@@457.12 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@4.36%。长@@期@@借款@@@@在@@@@2019 年@@和@@@@2020 年@@有@@集中@@偿@@
付@@压力@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@应付@@债券@@@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@26.17%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@应付@@债券@@@@@@283.85 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@42.40%,主@@要@@系@@绿@@城@@中@@@@国@@@@当年@@发@@行了公@@司@@@@债及@@中@@@@
交房@@地@@产@@@@@@集团@@@@发@@行一@@期@@中@@期@@票据@@所@@致@@@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@递延所@@得税负债@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@13.12%。截@@至@@@@2018
年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@递延所@@得税负债@@金@@额@@为@@@@62.93 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@12.27%,主@@要@@系@@会计和@@税法@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 46
对合同@@取得成@@本@@确认的@@暂时性差异增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@债务@@总额@@波动@@增@@长@@@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@22.19%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@债务@@总额@@1,103.57 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@26.43%,主@@要@@系@@长@@期@@债务@@@@@@和@@短@@期@@债务@@@@@@共同@@增@@长@@@@@@
所@@致@@@@。其@@中@@@@短@@期@@债务@@@@@@@@占@@@@31.32%,长@@期@@债务@@@@@@占@@@@68.68%,债务@@以@@长@@期@@债务@@@@@@为@@主@@@@@@,债务@@结构@@较@@为@@合理@@。短@@
期@@债务@@@@345.66 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@59.32%,主@@要@@系@@长@@期@@债务@@@@@@临近@@到期@@转入所@@致@@@@@@。长@@期@@债务@@@@@@757.91 亿@@
元@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@15.55%,主@@要@@系@@债券@@融资规模增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@。2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@资@@产@@负债@@@@
率分@@别为@@@@@@@@80.14%、82.43%和@@80.90%,波动@@增@@长@@@@@@@@;全部债务@@@@资本@@@@化@@比@@率@@分@@别为@@@@@@@@62.57%、62.66%和@@62.68%,
逐年@@小@@幅增@@长@@@@@@;长@@期@@债务@@@@@@资本@@@@@@化@@比@@率@@分@@别为@@@@@@@@58.08%、55.77%和@@53.56%,逐年@@下降@@@@@@@@。整体看@@@@,中@@交@@
房@@地@@产@@@@@@集团@@@@债务@@负担较@@重@@@@。

截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@负债@@总额@@@@3,215.29 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@15.54%,主@@要@@系@@流@@
动负债@@和@@非流@@动负债@@共同@@增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@;其@@中@@@@流动负债@@占@@@@68.50%,非流@@动负债@@占@@@@31.50%,负债@@结构@@较@@年@@@@@@
初变化@@不大@@@@@@。截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@债务@@总额@@1,333.84 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@20.70%,
主@@要@@系@@长@@期@@债务@@@@@@增@@长@@@@所@@致@@@@@@@@@@。其@@中@@@@短@@期@@债务@@@@@@@@368.42 亿@@元@@@@(占@@27.62%),长@@期@@债务@@@@@@965.41 亿@@元@@@@(占@@72.38%),
长@@期@@债务@@@@@@占@@@@比@@有@@所@@提升@@@@@@。截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@资@@产@@负债@@@@率@@、全部债务@@@@资本@@@@化@@比@@率@@和@@@@
长@@期@@债务@@@@@@资本@@@@@@化@@比@@率@@分@@别为@@@@@@@@81.64%、64.84%和@@57.17%,较@@年@@@@初分@@别提高@@@@0.74 个@@百@@分@@@@点@@@@、2.13 个@@百@@
分@@点@@和@@@@3.56 个@@百@@分@@@@点@@@@。整体看@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@债务@@负担有@@所@@加重@@@@。

所@@有@@者@@权益@@@@@@@@
2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@21.91%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@规模为@@@@657.10 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@26.30%,主@@要@@系@@少@@数股东@@权益@@@@@@增@@@@加所@@致@@@@@@@@。

截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@中@@归属于@@母公@@@@司@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@@@为@@@@@@95.01 亿@@元@@@@,在@@所@@有@@者@@权@@
益@@中@@占@@比@@@@@@14.46%。归属于@@母公@@@@司@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@@@由@@实收资本@@@@@@(占@@比@@@@14.21%)、资本@@@@公@@积@@@@(占@@比@@@@66.31%)、
其@@他@@综合收益@@@@(占@@比@@@@1.80%)、盈余公@@积@@@@(占@@比@@@@0.13%)和@@未分@@配利润@@(占@@比@@@@7.04%)构@@成@@@@。截@@至@@@@2018
年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@资@@本@@公@@积@@@@63.00 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初下降@@@@@@6.74%。截@@至@@@@2018 年@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@
少@@数股东@@权益@@@@@@562.08 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@29.44%,主@@要@@系@@少@@数股东@@增@@加@@投资@@所@@致@@@@@@;在@@所@@有@@者@@权@@益@@@@中@@占@@@@
比@@为@@@@85.54%,占@@比@@@@高@@@@,主@@要@@系@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@持有@@子@@公@@司@@@@@@中@@交@@地@@产@@@@@@和@@绿@@城@@中@@@@国@@的@@股权@@比@@例@@低所@@致@@@@@@。

截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@为@@@@723.18 亿@@元@@@@,较@@年@@@@初增@@长@@@@@@@@10.06%,主@@要@@系@@
合作@@开发@@项@@目@@@@持续投入后少@@数股东@@权益@@@@@@增@@@@长@@所@@致@@@@@@@@;少@@数股东@@权益@@@@@@占@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@中@@比@@重为@@@@87.41%,较@@
2018 年@@底@@@@上升@@@@1.87 个@@百@@分@@@@点@@@@。

盈利能力@@
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@收入@@规模大@@@@幅增@@长@@@@@@,但@@目@@前@@@@盈利能力@@偏弱@@,投资@@收益@@对利润影响@@较@@大@@@@@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@营业收入@@@@逐年@@增@@长@@@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@40.95%,主@@要@@系@@房@@地@@产@@@@@@@@销售@@@@
收入@@增@@长@@@@和@@@@2018 年@@绿@@城@@中@@@@国@@执行新收入@@准则@@确认收入@@增@@加@@所@@致@@@@@@@@;净利润@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@
87.07%,增@@速快于@@营业收入@@@@增@@速@@,主@@要@@系@@费用控制能力提升@@@@所@@致@@@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@期@@间费用波动@@增@@长@@@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@11.90%。2018 年@@,中@@交@@房@@@@
地@@产@@@@集团@@@@期@@间费用为@@@@73.17 亿@@元@@@@,同@@比@@@@增@@@@长@@@@25.49%,主@@要@@系@@业务@@规模@@扩大@@所@@致@@@@@@。从@@构@@成@@@@看@@@@@@,中@@交@@房@@@@
地@@产@@@@集团@@@@销售@@费用@@、管理@@费用@@、研发@@费用和@@财务@@费用@@占@@比@@@@分@@别为@@@@@@@@29.52%、52.87%、2.11%和@@15.50%,
管理@@费用@@占@@比@@@@高@@@@@@,主@@要@@系@@当期@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@所@@持酒店@@@@,折旧费@@、运营费较@@高@@@@且公@@司@@@@经@@营规模扩大@@@@,
管理@@层@@级@@较@@多等@@综合原因所@@致@@@@@@。2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@销售@@费用@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@
16.36%,主@@要@@系@@销售@@规模扩大@@@@,广告营销费用增@@加@@所@@致@@@@@@@@;管理@@费用@@逐年@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@23.90%,
主@@要@@系@@雇佣人@@员增@@加@@@@,薪酬支出增@@加@@所@@致@@@@@@@@;财务@@费用@@波动@@下降@@@@@@@@,主@@要@@系@@汇兑收益@@波动@@所@@致@@@@@@。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 47
2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@投资@@收益@@分@@别为@@@@@@@@19.75 亿@@元@@@@、42.79 亿@@元@@@@和@@@@20.58 亿@@元@@@@,分@@别占@@@@
营业利润比@@重分@@别为@@@@@@@@110.58%、93.03%和@@41.53%。投资@@收益@@主@@要@@来自@@于@@长@@期@@股@@权投资@@@@产@@生的@@收益@@@@,
2018 年@@投资@@收益@@对营业利润影响@@降@@低@@,但@@仍具有@@较@@重要影响@@@@。2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@资@@
产@@减值损失@@分@@别为@@@@@@@@7.90 亿@@元@@@@、13.93 亿@@元@@@@和@@@@6.54 亿@@元@@@@,2016-2017 年@@主@@要@@为@@存@@货@@跌价损失@@和@@坏账损@@
失@@,2018 年@@绿@@城@@中@@@@国@@执行新收入@@准则@@,因此@@@@6.54 亿@@元@@@@全部为@@资产@@减值损失@@@@,坏账损失@@已转入信用减@@
值损失@@科目@@@@@@,占@@营业利润比@@重分@@别为@@@@@@@@@@44.25%、30.29%和@@13.21%,对营业利润有@@一@@定影响@@@@。

从@@盈利指标@@看@@@@,2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@营业利润率@@分@@别为@@@@@@@@@@17.65%、13.99%和@@16.13%,
波动@@下降@@@@@@;总资本@@@@收益@@率@@和@@总资产@@报酬率@@均波动@@增@@长@@@@@@@@@@,其@@中@@@@总资本@@@@收益@@率@@分@@别为@@@@@@@@@@2.19%、3.55%和@@
3.22%,总资产@@报酬率@@分@@别为@@@@@@@@1.74%、2.57%和@@2.20%。整体看@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@盈利能力@@偏弱@@。

2019 年@@1-9 月@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@实现营业收入@@@@@@@@329.25 亿@@元@@@@,同@@比@@@@下@@降@@@@28.27%,主@@要@@系@@房@@地@@产@@@@@@@@
项@@目@@@@交付@@节点@@不均衡@@,大@@部分@@项@@目@@@@主@@要@@集中@@在@@第四@@季@@度@@交付@@所@@致@@@@@@。实现净利润@@@@24.01 亿@@元@@@@,同@@比@@@@下@@
降@@3.67%。

现金@@流@@
近年@@@@来@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@经营@@活动@@和@@投资@@活动现金@@流@@净流出规模较@@大@@@@@@@@,现金@@流@@入对筹资@@活动@@的@@@@
依赖快速上升@@@@。

从@@经营@@活动来看@@@@,2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@经营@@活动@@现金@@流@@入分@@别为@@@@@@@@647.03 亿@@元@@@@、690.93
亿@@元@@@@和@@@@840.60 亿@@元@@@@,逐年@@增@@长@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@13.98%。2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@经营@@活动@@
现金@@流@@出分@@别为@@@@@@@@587.12 亿@@元@@@@、856.65 亿@@元@@@@和@@@@908.12 亿@@元@@@@,逐年@@增@@长@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@24.37%,主@@要@@
系在@@建@@项@@@@目@@和@@购地@@支出大@@幅增@@加@@@@所@@致@@@@@@。2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@经营@@活动@@现金@@净额分@@别为@@@@@@@@@@
59.91 亿@@元@@@@、-165.72 亿@@元@@@@和@@@@-67.52 亿@@元@@@@。

从@@投资@@活动来看@@@@,2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@投资@@活动现金@@流@@入分@@别为@@@@@@@@27.13 亿@@元@@@@、58.95
亿@@元@@@@和@@@@69.65 亿@@元@@@@,逐年@@增@@长@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@60.24%,主@@要@@系@@收@@到其@@他@@与投资@@活动有@@关的@@现金@@增@@加@@@@
所@@致@@@@。2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@投资@@活动现金@@流@@出分@@别为@@@@@@@@@@14.52 亿@@元@@@@、65.01 亿@@元@@@@和@@@@247.41
亿@@元@@@@,逐年@@增@@长@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@312.85%,主@@要@@系@@支付@@给关联方@@@@(合联营企业@@)的@@借款@@大@@幅增@@加@@@@所@@@@
致@@。2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@投资@@活动现金@@净额分@@别为@@@@@@@@@@12.61 亿@@元@@@@、-6.07 亿@@元@@@@和@@@@-177.76 亿@@元@@@@,
由@@净流入转为@@净流出@@,且净流出规模有@@所@@扩大@@@@。

从@@筹资@@活动@@来看@@@@,2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@筹资@@活动@@现金@@流@@入分@@别为@@@@@@@@523.16 亿@@元@@@@、686.12
亿@@元@@@@和@@@@965.91 亿@@元@@@@,逐年@@增@@长@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@35.88%,主@@要@@系@@筹资@@规模扩大@@和@@吸收投资@@规模增@@长@@@@所@@@@
致@@。2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@筹资@@活动@@现金@@流@@出分@@别为@@@@@@@@@@483.75 亿@@元@@@@、457.71 亿@@元@@@@和@@@@570.76
亿@@元@@@@,波动@@增@@长@@@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@8.62%。2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@筹资@@活动@@现金@@净额分@@别为@@@@@@@@@@
39.41 亿@@元@@@@、228.41 亿@@元@@@@和@@@@395.16 亿@@元@@@@,逐年@@增@@长@@@@@@,年@@均复@@合增@@长@@@@@@@@216.65%。

从@@经营@@活动来看@@@@,2019 年@@1-9 月@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@经营@@活动@@产@@生的@@现金@@流@@量净额@@@@@@-120.52 亿@@元@@@@,
上年@@为@@@@-105.05 亿@@元@@@@;投资@@活动产@@生的@@现金@@流@@量净额@@@@@@-38.73 亿@@元@@@@,上年@@同@@期@@@@为@@@@-37.44 亿@@元@@@@;筹资@@活动@@
产@@生的@@现金@@流@@量净额@@86.88 亿@@元@@@@,较@@上@@年@@同@@期@@@@@@262.12 亿@@元@@@@大@@幅下降@@@@@@,其@@中@@@@吸收投资@@收到的@@现金@@@@100.63
亿@@元@@@@,主@@要@@为@@绿@@城@@中@@@@国@@子@@公@@司@@@@@@发@@行永续债@@84 亿@@元@@@@。

偿债能力@@
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@短@@期@@偿债能力@@较@@强@@,长@@期@@偿债能力@@一@@般@@@@,但@@考虑到中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@资@@产@@规模@@较@@@@
大@@、拥有@@直接融资渠道@@@@以@@及@@较@@为@@畅通的@@间接融资渠道@@@@@@、股东@@背景实力较@@强等@@因素@@,整体看@@@@,中@@交@@房@@@@
地@@产@@@@集团@@@@偿债能力@@极强@@。

从@@短@@期@@偿债能力@@指标@@看@@@@,2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@流动比@@率@@和@@速动比@@率@@均波动@@下降@@@@@@@@,其@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 48
中@@流动比@@率@@分@@别为@@@@@@@@@@1.78 倍@@、1.55 倍@@和@@@@1.57 倍@@,速动比@@率@@分@@别为@@@@@@@@@@0.69 倍@@、0.57 倍@@和@@@@0.60 倍@@。2016—
2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@现金@@短@@期@@债务@@@@@@比@@@@分@@别为@@@@@@@@2.74 倍@@、2.07 倍@@和@@@@1.70 倍@@,有@@所@@下降@@@@@@,现金@@类资@@
产@@对短@@期@@债务@@@@@@的@@保障程度@@较@@强@@。整体看@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@短@@期@@偿债能力@@较@@强@@。

从@@长@@期@@偿债能力@@指标@@看@@@@,2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@EBITDA 分@@别为@@@@@@40.50 亿@@元@@@@、72.61
亿@@元@@@@和@@@@78.72 亿@@元@@@@,逐年@@增@@长@@@@@@。2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@EBITDA 主@@要@@由@@由@@折旧@@(占@@7.68%)、计入@@
财务@@费用@@的@@利息支出@@(占@@28.29%)和@@利润总额@@@@(占@@61.24%)构@@成@@@@。2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@
团@@EBITDA 利息倍@@数@@分@@别为@@@@@@@@0.85 倍@@、1.40 倍@@和@@@@1.11 倍@@,波动@@增@@长@@@@@@@@,EBITDA 对利息的@@覆盖程度@@一@@般@@@@。

2016—2018 年@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@EBITDA 全部债务@@@@比@@@@分@@别为@@@@@@@@0.05 倍@@、0.08 倍@@和@@@@0.07 倍@@,波动@@增@@长@@@@@@@@,
EBITDA 对全部债务@@@@的@@覆盖程度@@偏弱@@。整体看@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@长@@期@@偿债能力@@一@@般@@@@@@。

截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@已获得金@@融机构@@的@@授信总额为@@@@3,032 亿@@元@@@@,尚未使用额度@@@@@@
1,000 亿@@元@@@@,间接融资渠道@@@@畅通@@。旗下子@@公@@司@@@@@@中@@房@@@@地@@产@@@@@@@@为@@@@A 股上市@@公@@司@@@@@@,绿@@城@@中@@@@国@@为@@港股上市@@公@@司@@@@@@@@,
直接融资渠道@@@@畅通@@。

截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@对外担保余额@@@@(不含@@对购房@@者提供的@@阶段性担保@@)为@@235.64
亿@@元@@@@,担保比@@率@@为@@@@32.58%,担保比@@例@@较@@高@@@@@@。被担保公@@司@@@@主@@要@@为@@联营企业@@,若被担保企业经营@@不善@@,
可@@能存@@在@@一@@定或@@有@@负债@@风险@@@@。

截@@至@@@@2019 年@@9 月@@底@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@未决诉讼案件标的@@金@@额@@总计@@大@@约在@@@@15.88 亿@@元@@@@左右@@,预计@@
不会对中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@的@@正常经营@@产@@生较@@大@@@@影响@@@@。

根据@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@提供@@的@@@@中@@国人@@民银行@@《企业信用报告@@》( 机构@@信用代码@@:
G10110102154150906),截@@至@@@@2019 年@@12 月@@12 日@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@无未结清不良和@@关注@@@@类信贷信息@@,
过往债务@@履约情况@@良好@@。

3.债权保护效果@@
中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@资@@产@@和@@盈利规模大@@@@@@,EBITDA 和@@经营@@活动现金@@流@@入对本@@次@@@@债券@@@@覆盖程度@@很高@@@@@@@@,
其@@担保对于@@本@@次@@@@债券@@@@的@@到期@@还本@@付@@息具有@@显著的@@保护作@@用@@。

以@@2018 年@@底@@@@财务@@数据@@测算@@(假设本@@次@@@@发@@行规模为@@@@7.00 亿@@元@@@@),本@@次@@@@债券@@@@发@@行规模占@@担保方中@@交@@@@
房@@地@@产@@@@@@集团@@@@资产@@总额@@的@@@@0.18%和@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@总额的@@@@@@0.97%,整体占@@比@@@@很低@@。中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@EBITDA
为@@本@@次@@@@债券@@@@发@@行额度@@@@@@(7.00 亿@@元@@@@)的@@10.37 倍@@,经营@@活动现金@@流@@入量对本@@次@@@@债券@@@@发@@债额度@@@@@@(7.00 亿@@
元@@)的@@覆盖倍@@数为@@@@120.09 倍@@,覆盖程度@@很高@@@@@@。整体看@@@@,中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@的@@担保对本@@次@@@@债券@@@@的@@保护程@@
度@@很高@@@@。

十@@、综合评价@@
公@@司@@@@作@@为@@央企中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@的@@下属唯一@@房@@地@@产@@@@@@@@A股上市@@平台@@,具有@@很强的@@股东@@背景和@@品牌@@优@@
势@@;公@@司@@@@土@@地@@储@@备成@@本@@较@@为@@合理@@,项@@目@@@@区@@域@@布局@@较@@好@@@@@@,签约销售@@面积@@@@@@@@、签约销售@@金@@额@@@@逐年@@大@@幅增@@长@@@@@@@@,
为@@未来收益@@提供了一@@定保障@@。同@@时@@,联合评级@@也关注@@@@到@@,公@@司@@@@所@@在@@房@@地@@产@@@@@@行业受@@国家@@宏观经济政策@@@@@@
影响@@较@@大@@@@@@、商业@@项@@目@@@@去化@@较@@慢@@@@@@@@、待售@@@@项@@目@@@@区@@域@@较@@为@@集中@@@@、在@@建@@项@@@@目@@未来资本@@@@支出压力较@@大@@@@@@、债务@@规@@
模快速扩张且负担重等@@因素对公@@司@@@@@@信用水平带来不利影响@@@@。

未来随着公@@司@@@@在@@建@@项@@@@目@@的@@开发@@@@和@@销售@@@@,以@@及@@预售@@项@@目@@@@的@@完工结转@@,公@@司@@@@收入@@规模和@@盈利水平有@@@@
望提高@@@@。

本@@次@@@@债券@@@@由@@中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@提供@@无条件不可@@撤销连带责任@@保证担保@@。中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@作@@为@@大@@型@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 49
央企中@@交@@集团@@@@@@发@@展房@@地@@产@@@@@@业务@@@@@@的@@唯一@@平台@@@@@@@@,在@@资@@产@@规模@@@@、品牌@@知名@@度@@@@、融资渠道@@@@多元@@化@@@@、银行授信@@
规模等@@方面具有@@很强的@@竞争优势@@@@,其@@提供的@@担保对本@@次@@@@债@@券@@的@@信用状况@@具有@@显著的@@提升@@@@作@@用@@。

综上@@,基于@@对公@@司@@@@@@主@@体长@@期@@信用状况以@@及@@本@@次@@@@债券@@@@偿还能力的@@综合评估@@,联合评级@@认为@@@@,本@@次@@@@
债券@@到期@@不能偿还的@@风险@@极低@@。


公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 50
附件@@1 截@@至@@@@2020 年@@3 月@@底@@@@中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@@@
组织结构@@图@@@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 51
附件@@2 中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@
主@@要@@财务@@指标@@
项@@目@@@@ 2017 年@@ 2018 年@@ 2019 年@@
资产@@总额@@(亿@@元@@@@) 327.23 402.30 474.92
所@@有@@者@@权益@@@@@@@@(亿@@元@@@@) 37.42 42.30 62.61
短@@期@@债务@@@@@@(亿@@元@@@@) 68.93 45.15 85.69
长@@期@@债务@@@@@@(亿@@元@@@@) 94.77 98.02 128.37
全部债务@@@@(亿@@元@@@@) 163.70 143.17 214.06
营业收入@@@@(亿@@元@@@@) 57.94 89.48 140.63
净利润@@(亿@@元@@@@) 7.83 11.52 11.22
EBITDA(亿@@元@@@@) 13.17 18.65 22.57
经营@@性净现金@@流@@@@(亿@@元@@@@) -36.14 57.96 -46.12
流动资产@@@@@@周转次@@数@@(次@@) 0.25 0.26 0.34
存@@货@@周转次@@数@@(次@@) 0.21 0.26 0.39
总资产@@周转次@@数@@(次@@) 0.23 0.25 0.32
现金@@收入@@比@@率@@(%) 189.40 175.99 74.54
总资本@@@@收益@@率@@(%) 6.54 7.35 6.65
总资产@@报酬率@@(%) 5.09 4.96 5.03
净资产@@收益@@率@@(%) 25.21 28.90 21.39
营业利润率@@(%) 24.62 21.96 21.32
费用收入@@比@@@@(%) 11.22 6.60 5.26
资产@@负债@@率@@(%) 88.56 89.48 86.82
全部债务@@@@资本@@@@化@@比@@率@@(%) 81.39 77.19 77.37
长@@期@@债务@@@@@@资本@@@@@@化@@比@@率@@(%) 71.69 69.85 67.22
EBITDA 利息倍@@数@@(倍@@) 1.41 1.77 2.05
EBITDA 全部债务@@@@比@@@@(倍@@) 0.08 0.13 0.11
流动比@@率@@(倍@@) 1.56 1.43 1.58
速动比@@率@@(倍@@) 0.34 0.49 0.53
现金@@短@@期@@债务@@@@@@比@@@@(倍@@) 0.73 1.37 0.92
经营@@现金@@流@@动负债@@比@@率@@(%) -18.70 22.17 -16.30
EBITDA/本@@次@@@@发@@债额度@@@@@@(倍@@) 1.88 2.66 3.22
注@@:1.本@@报告中@@部分@@合计@@数与各相加数直接相加之和@@在@@尾数上存@@在@@差异@@,系四@@舍五@@入造成@@@@;
2.公@@司@@@@其@@他@@应@@付@@@@款@@中@@付@@息部分@@已调整入短@@期@@债务@@@@@@@@,长@@期@@应@@付@@款@@@@中@@付@@息部分@@已调整计入@@长@@期@@债务@@@@@@@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 52
附件@@3 中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@
主@@要@@财务@@指标@@
项@@目@@@@ 2016 年@@ 2017 年@@ 2018 年@@ 2019 年@@9 月@@
资产@@总额@@(亿@@元@@@@) 2,225.98 2,961.71 3,439.86 3,938.47
所@@有@@者@@权益@@@@@@@@(亿@@元@@@@) 442.13 520.26 657.10 723.18
短@@期@@债务@@@@@@(亿@@元@@@@) 126.58 216.97 345.66 368.42
长@@期@@债务@@@@@@(亿@@元@@@@) 612.60 655.89 757.91 965.41
全部债务@@@@(亿@@元@@@@) 739.18 872.86 1,103.57 1,333.84
营业收入@@@@(亿@@元@@@@) 374.83 546.51 744.72 329.25
净利润@@(亿@@元@@@@) 8.17 23.49 28.57 24.01
EBITDA(亿@@元@@@@) 40.50 72.61 78.72 --
经营@@性净现金@@流@@@@(亿@@元@@@@) 59.91 -165.72 -67.52 -120.52
流动资产@@@@@@周转次@@数@@(次@@) 37.30 37.27 42.49 --
存@@货@@周转次@@数@@(次@@) 0.27 0.30 0.31 --
总资产@@周转次@@数@@(次@@) 0.18 0.21 0.23 --
现金@@收入@@比@@率@@(%) 148.29 122.55 104.65 169.34
总资本@@@@收益@@率@@(%) 2.19 3.55 3.22 --
总资产@@报酬率@@(%) 1.74 2.57 2.20 --
净资产@@收益@@率@@(%) 1.88 4.88 4.85 --
营业利润率@@(%) 17.65 13.99 16.13 24.34
费用收入@@比@@@@(%) 15.93 10.67 9.83 13.99
资产@@负债@@率@@(%) 80.14 82.43 80.90 81.64
全部债务@@@@资本@@@@化@@比@@率@@(%) 62.57 62.66 62.68 64.84
长@@期@@债务@@@@@@资本@@@@@@化@@比@@率@@(%) 58.08 55.77 53.56 57.17
EBITDA 利息倍@@数@@(倍@@) 0.85 1.40 1.11 --
EBITDA 全部债务@@@@比@@@@(倍@@) 0.05 0.08 0.07 --
流动比@@率@@(倍@@) 1.78 1.55 1.57 1.61
速动比@@率@@(倍@@) 0.69 0.57 0.60 0.57
现金@@短@@期@@债务@@@@@@比@@@@(倍@@) 2.74 2.07 1.70 1.35
经营@@现金@@流@@动负债@@比@@率@@(%) 5.40 -9.65 -3.46 -5.47
注@@:中@@交@@房@@@@地@@@@产@@@@集@@团@@@@未提供@@@@2015 年@@的@@@@计入@@财务@@费用@@的@@利息支出@@@@@@,因此@@@@未计算@@2016 年@@的@@@@EBITDA 利息倍@@数@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 53
附件@@4 有@@关计算指标的@@计算公@@式@@@@
指标名@@称@@@@ 计算公@@式@@
增@@长@@@@指标@@
年@@均增@@长@@@@率@@@@
(1)2 年@@数据@@@@:增@@长@@@@率@@=(本@@次@@@@-上期@@@@)/上期@@@@×100%
(2)n 年@@数据@@@@:增@@长@@@@率@@=[(本@@次@@@@/前@@n 年@@)^(1/(n-1))-1]×100%
经营@@效率@@指标@@
应收账款@@周转率@@ 营业收入@@@@/ [(期@@初应收账款@@余额@@+期@@末应收账款@@余额@@)/2]
存@@货@@周转率@@ 营业成@@本@@@@/[(期@@初存@@货@@余额@@+期@@末存@@货@@余额@@)/2]
总资产@@周转率@@ 营业收入@@@@/[(期@@初总资产@@@@+期@@末总资产@@@@)/2]
现金@@收入@@比@@率@@ 销售@@商品@@、提供劳务@@收到的@@现金@@@@/营业收入@@@@×100%
盈利指标@@
总资本@@@@收益@@率@@
(净利润@@+计入@@财务@@费用@@的@@利息支出@@@@)/[(期@@初所@@有@@者@@权益@@@@@@@@@@+期@@初全部债@@
务@@+期@@末所@@有@@者@@权益@@@@@@@@@@+期@@末全部债务@@@@@@)/2]×100%
总资产@@报酬率@@
(利润总额@@+计入@@财务@@费用@@的@@利息支出@@@@)/[(期@@初总资产@@@@+期@@末总资产@@@@)
/2] ×100%
净资产@@收益@@率@@ 净利润@@/[(期@@初所@@有@@者@@权益@@@@@@@@@@+期@@末所@@有@@者@@权益@@@@@@@@@@)/2]×100%
主@@营业务@@毛利率@@@@ (主@@营业务@@收入@@@@-主@@营业务@@成@@本@@@@)/主@@营业务@@收入@@@@×100%
营业利润率@@ (营业收入@@@@-营业成@@本@@@@-营业税金@@及@@附加@@)/营业收入@@@@×100%
费用收入@@比@@@@ (管理@@费用@@+营业费用@@+财务@@费用@@)/营业收入@@@@×100%
财务@@构@@成@@@@指标@@
资产@@负债@@率@@ 负债@@总额@@/资产@@总计@@@@×100%
全部债务@@@@资本@@@@化@@比@@率@@ 全部债务@@@@/(长@@期@@债务@@@@@@+短@@期@@债务@@@@@@+所@@有@@者@@权益@@@@@@@@)×100%
长@@期@@债务@@@@@@资本@@@@@@化@@比@@率@@ 长@@期@@债务@@@@@@/(长@@期@@债务@@@@@@+所@@有@@者@@权益@@@@@@@@)×100%
担保比@@率@@ 担保余额@@/所@@有@@者@@权益@@@@@@@@×100%
长@@期@@偿债能力@@指标@@
EBITDA 利息倍@@数@@ EBITDA/(资本@@@@化@@利息@@+计入@@财务@@费用@@的@@利息支出@@@@)
EBITDA 全部债务@@@@比@@@@ EBITDA/全部债务@@@@
经营@@现金@@债务@@保护倍@@数@@ 经营@@活动现金@@流@@量净额@@/全部债务@@@@
筹资@@活动@@前@@现金@@流@@量净额@@债务@@保护倍@@数@@ 筹资@@活动@@前@@现金@@流@@量净额@@/全部债务@@@@
短@@期@@偿债能力@@指标@@
流动比@@率@@ 流动资产@@@@@@合计@@@@/流动负债@@合计@@@@@@
速动比@@率@@ (流动资产@@@@@@合计@@@@-存@@货@@)/流动负债@@合计@@@@@@
现金@@短@@期@@债务@@@@@@比@@@@ 现金@@类资@@产@@@@/短@@期@@债务@@@@@@
经营@@现金@@流@@动负债@@比@@率@@ 经营@@活动现金@@流@@量净额@@/流动负债@@合计@@@@@@×100%
经营@@现金@@利息偿还能力@@ 经营@@活动现金@@流@@量净额@@/(资本@@@@化@@利息@@+计入@@财务@@费用@@的@@利息支出@@@@)
筹资@@活动@@前@@现金@@流@@量净额@@利息偿还能力@@ 筹资@@活动@@前@@现金@@流@@量净额@@/(资本@@@@化@@利息@@+计入@@财务@@费用@@的@@利息支出@@@@)
本@@次@@@@公@@司@@@@债券@@偿债能力@@@@
EBITDA 偿债倍@@数@@ EBITDA/本@@次@@@@公@@司@@@@债券@@到期@@偿还额@@
经营@@活动现金@@流@@入量偿债倍@@数@@@@ 经营@@活动产@@生的@@现金@@流@@入量@@/本@@次@@@@公@@司@@@@债券@@到期@@偿还额@@
经营@@活动现金@@流@@量净额@@偿债倍@@数@@@@ 经营@@活动现金@@流@@量净额@@/本@@次@@@@公@@司@@@@债券@@到期@@偿还额@@
注@@:现金@@类资@@产@@@@=货币资金@@@@@@+以@@公@@允价值@@计量且其@@变动计入@@当期@@损益@@的@@金@@融资产@@@@+应收票据@@@@
长@@期@@债务@@@@@@=长@@期@@借款@@@@+应付@@债券@@@@
短@@期@@债务@@@@@@=短@@期@@借款@@@@+以@@公@@允价值@@计量且其@@变动计入@@当期@@损益@@的@@金@@融负债@@@@+应付@@票据@@@@+应付@@短@@期@@债券@@@@+一@@年@@@@内到@@
期@@的@@非流@@动负债@@@@+拆入资金@@@@@@
全部债务@@@@=长@@期@@债务@@@@@@+短@@期@@债务@@@@@@
EBITDA=利润总额@@+计入@@财务@@费用@@的@@利息支出@@@@+固定资产@@@@折旧@@+摊销@@
所@@有@@者@@权益@@@@@@@@=归属于@@母公@@@@司@@所@@有@@者@@权益@@@@@@@@@@+少@@数股东@@权益@@@@@@

公@@司@@@@债券@@信用评级@@报告@@
中@@交@@地@@产@@@@@@股份有@@限@@公@@司@@@@@@@@@@@@ 54
附件@@5 公@@司@@@@主@@体长@@期@@信用等@@级@@设置及@@其@@含@@义@@
公@@司@@@@主@@体长@@期@@信用等@@级@@划分@@成@@@@9 级@@,分@@别用@@AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、
CC 和@@C 表@@示@@,其@@中@@@@,除@@AAA 级@@,CCC 级@@(含@@)以@@下等@@级@@外@@,每一@@个@@信用等@@级@@可@@用@@“+”、
“-”符号@@进行微调@@,表@@示@@略高@@或@@略低于@@本@@等@@级@@@@。

AAA 级@@:偿还债务@@的@@能力极强@@,基本@@不受@@不利经济环境的@@影响@@@@,违约风险@@极低@@;
AA 级@@:偿还债务@@的@@能力很强@@,受@@不利经济环境的@@影响@@不大@@@@@@,违约风险@@很低@@;
A 级@@:偿还债务@@能力较@@强@@,较@@易受@@不利经济环境的@@影响@@@@,违约风险@@较@@低@@;
BBB 级@@:偿还债务@@能力一@@般@@@@,受@@不利经济环境影响@@较@@大@@@@@@@@,违约风险@@一@@般@@@@;
BB 级@@:偿还债务@@能力较@@弱@@,受@@不利经济环境影响@@很大@@@@,违约风险@@较@@高@@@@@@;
B 级@@:偿还债务@@的@@能力较@@大@@@@地@@依赖于@@良好的@@经济环境@@,违约风险@@很高@@@@;
CCC 级@@:偿还债务@@的@@能力极度@@依赖于@@良好的@@经济环境@@,违约风险@@极高@@@@;
CC 级@@:在@@破产@@或@@重组时可@@获得保护较@@小@@@@,基本@@不能保证偿还债务@@@@;
C 级@@:不能偿还债务@@@@。

长@@期@@债券@@@@(含@@公@@司@@@@债券@@@@)信用等@@级@@符号@@及@@定义同@@公@@司@@@@主@@体长@@期@@信用等@@级@@@@。


  中@@财网@@

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下一@@篇@@:21亿@@港元@@出售@@芝加哥项@@目@@@@@@ 万@@达酒店@@海外投资@@终局@@