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房地产@@@@行业@@数据@@点评@@@@:基本面@@下行@@趋势明显@@ 供地延后@@将扰乱投资@@节奏@@@@

2021-08-19 12:35:23   分类@@: 房产投资@@@@   参与@@: 79人@@  来源@@:网@@络整理@@

  单月@@销售年内首度负增长@@,房价@@涨幅收敛@@。2021 年前@@@@ 7 月@@商品房销售面积及销售金@@额累计同比增速@@分别为@@@@ 21.5%和@@ 30.7%,较@@ 1-6 月@@增速@@分别下降@@ 6.2 和@@ 8.2 个百分点@@。7 月@@单月@@销售面积及销售金@@额同比增速@@分别为@@@@-8.5%和@@-7.1%,较@@ 6 月@@分别收窄@@ 16 个和@@@@ 15.7 个百分点@@,单月@@增速@@年内首度转负@@。随着多地调控细则的升级以及居民中长贷的持续降温@@,旺盛的地产@@需求释放节奏@@受到影响@@,7 月@@居民中长贷新增@@ 3974亿元@@,同比少增@@ 2093 亿元@@,下半年按揭额度偏紧的局面较@@难改善@@,多个重点城市房贷@@利率@@有所上调@@,需求端资金@@环境持续收紧@@,预计@@ 8 月@@销售增速@@将继续下降@@。

  房价@@层面@@,7 月@@统计局口径销售均价环比上涨@@ 3.1%,前@@ 7 月@@销售均价累计同比上涨@@ 7.5%,较@@上半年增速@@收窄@@ 1.3 个百分点@@。70 个大中城市商品住宅销售价格变动方面@@,一线@@、二线@@、三线城市环比分别上涨@@0.4%、0.4%和@@ 0.2%,同比分别上涨@@ 6%、4.7%和@@ 3.3%,房价@@同环比增速@@均有所收敛@@。近期多地限购限售调控加码@@,并呈现逐步下沉至三四线城市的趋势@@,同时多地跟进二手房@@指导价政策以及重点城市对学区房的政策调整@@,需求端价格已有所松动@@。

  投资@@端持续走弱@@,第二轮供地延后@@扰乱节奏@@@@。前@@ 7 月@@房地产@@@@投资@@增速@@放缓态势延续@@,累计增速@@由前@@@@ 6 月@@的@@ 15%降至@@ 12.7%,7 月@@单月@@增速@@由@@ 6 月@@的@@ 5.9%下降至@@@@ 1.4%。房企开工的持续疲弱结合施工强度的降低使得投资@@端下行@@明显@@,同时随着多地宣布第二轮集中供地延期@@,节奏@@的扰乱或将导致后续单月@@投资@@增速@@出现单月@@负增长@@,全年来看@@,我们预期投资@@增速@@收敛至@@ 8%。

  开工增速@@大幅回落@@,竣工修复具有持续性@@。销售放缓和@@拿地空窗期等因素共同导致新开工依旧延续弱势@@,前@@ 7 月@@累计同比下降@@ 0.9%,累计增速@@转为@@负增长@@,7 月@@单月@@同比增速@@为@@@@-21.5%,降幅较@@@@ 6 月@@扩大@@ 17.7个百分点@@。考虑到近两年房企控制杠杆所导致的土储不足@@,融资层面的持续收紧使得房企资金@@链条依旧承压@@,我们认为@@全年新开工将呈现负增长@@,预期增速@@为@@@@-5%。竣工方面@@,前@@ 7 月@@累计增速@@为@@@@ 25.7%,7 月@@单月@@增速@@大幅回落至@@ 25.7%,较@@前@@值下降@@ 40.9 个百分点@@,但整体竣工规模仍处于近五年的高位水平@@,全年竣工增速@@修复依然具有持续性@@。

  非标融资管控趋严@@,房企到位资金@@增速@@持续回落@@。前@@ 7 月@@房地产@@@@到位资金@@累计同比增长@@ 18.2%,增速@@较@@@@ 1-6 月@@回落@@ 5.3 个百分点@@,在各类非标融资渠道严监管的环境下房企更多依靠销售回款支撑流动性@@,前@@ 7月@@定金@@及预收款和@@个人@@按揭贷款分别同比增长@@ 38.3%和@@ 17%,占比亦较@@@@ 2020 年底提升@@ 4.1 个百分点@@至@@ 54.1%。而国内贷款累计同比下降@@4.5%,房企开发贷增速@@继续回落@@。

  利润率预期改善@@,龙头个股估值修复空间显著@@。尽管我们认为@@各项指标的下降并不意味着中期维度政策预期的转向@@,但土拍市场规则的优化令市场悲观情绪边际缓解@@,行业后续需重点关注第二@@&三轮土拍变化趋势@@,房地产@@@@企业利润率有望迎来底部向上的拐点@@,中长期来看行业生态将有利于龙头房企实现@@业绩@@的稳步增长@@,选股层面则更加关注龙头房企低杠杆以及资金@@成本的优势@@,当前@@阶段估值向上的修复空间显著@@。

  推荐@@ 1)拥有优质土地资源的房地产@@@@企业@@;2)业绩@@改善@@、财务指标健康的公司@@;3)运营能力@@、成本管控能力@@、融资能力@@、非市场化拿地能力具有优势的房企@@。

  风险提示@@:房地产@@@@行业@@调控政策超预期收紧@@,房地产@@@@销售及结算大幅低于预期@@,房价@@超预期下跌等@@。

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