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变局与分化中@@,不动产资管市@@场的@@拐点已来临@@ | 睿和研究@@

2022-09-21 22:06:06   分类@@: 房产投资@@   参与@@: 88人@@  来源@@:网络整理@@

变局与分化中@@,不动产资管市@@场的@@拐点已来临@@ | 睿和研究@@

相较于@@2020年@@,2021年@@国内房地产市@@场发生了较大的@@变化@@。一是开发市@@场环境急剧恶化@@,从@@2021年@@下半年@@开始@@,开发商@@违约暴雷层出不穷@@,据不完全统计@@,TOP50开发商@@中@@,大约有@@一半企业出现债务违约现象@@,而进入@@2022年@@7月@@,仍旧有部分@@TOP50开发商@@仍未能发布年@@报@@,处于停牌之中@@;二是公募@@REITs市@@场开闸@@,自@@2021年@@5月@@首批公募@@REITs获批以来@@,已有@@13支上市@@@@公募@@REITs上市@@@@,不动产二级市@@场建设加快@@。

显然@@,不动产资管市@@场的@@拐点已经来临@@,金融资@@本对不动产的@@态度已经转变@@。而对于开发商@@来说@@@@,分化已经开始@@:头部开发商@@@@,特别是国企开发商@@@@,资源进一步聚集@@,在不动产领域加快扩张@@;而对于大部分@@开发商@@@@,特别是出现流动性危机的@@开发商@@@@,已无暇自@@顾@@,收缩持有@@物业@@规模@@@@,甚至剥离出售持有@@物业@@已成为唯一选择@@。

开发商@@转型不动产资管并非易事@@,这是一个大浪淘沙的@@过程@@,而这个过程中资管力是基础@@。我们定义资管力@@=资产管理能力@@+运营管理能力@@。

其中@@,资产管理能力@@指投资选择上能够形成具有高生产力的@@物业@@组合@@,资本运作上能够不断优化资本结构@@;运营管理能力@@指满足实体资产的@@有序运转并实现高租金收益@@。

我们通过对@@开发商@@的@@投资物业@@规模@@@@、运营效率@@、未来的@@发展潜力@@等@@方面进行量化研究@@,发掘具有较强资管力的@@开发商@@@@,发挥这些开发商@@的@@示范效应@@,以推动行业的@@转型发展@@。

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榜单排名@@

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榜单解读@@

1、27家@@开发商@@持有@@物业@@规模@@在@@100亿@@元@@以上@@@@

TOP50开发商@@2021年@@投资性房地产@@净值合计约为@@2万亿@@元@@@@,相比于@@2020年@@整体规模@@仍有增长@@。其中@@,规模@@在千亿@@以上@@的@@有@@5家@@,前三位分别为大连万达@@4497亿@@元@@、华润置地@@2175亿@@元@@、龙湖集团@@1748亿@@元@@,前十位规模@@合计约为@@@@1.5万亿@@元@@@@,占@@TOP50开发商@@合计规模@@的@@@@75%,头部聚集效应明显@@。27家@@开发商@@持有@@物业@@规模@@在@@100亿@@元@@以上@@@@,低于@@2020年@@的@@@@35家@@。

究其原因@@,一方面在于部分规模@@开发商@@未能发布年@@报@@,缺少数据@@,另一方面受行业环境的@@影响@@,部分开发商@@持有@@物业@@规模@@出现下降或减值@@。

图@@1:2021年@@开发商@@投资性房地产@@净值@@

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资料来源@@@@:WIND、睿和智库@@整理@@

2021年@@TOP50开发商@@投资性房地产@@规模@@的@@增长出现明显分化@@。部分开发商@@投资物业@@仍在大幅增长@@,如旭辉控股@@、绿城中国@@、绿地控股@@(600606)等@@,增幅在@@40%以上@@,原因在于此前规划的@@在建资产完工后转入持有@@物业@@@@;大部分@@开发商@@持有@@物业@@规模@@明显受行业环境影响@@,规模@@增幅大幅下降@@;还有部分开发商@@采取主动剥离出售等@@措施以回笼流动性@@,导致持有@@物业@@规模@@出现较大幅度下降@@,如中梁控股@@、首开股份@@(600376)、越秀地产@@、远洋集团@@,下降幅度在@@20%以上@@。

图@@2:2021年@@开发商@@投资性房地产@@增幅@@

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资料来源@@@@:WIND、睿和智库@@整理@@

TOP50开发商@@2021年@@在建投资性房地产@@规模@@合计约为@@@@2342亿@@元@@,其中@@在建规模@@前四位分别为华润置地@@@@511.67亿@@元@@、中国海外@@510.12亿@@元@@、龙湖集团@@303.07亿@@元@@、万科企业@@207.22亿@@元@@,在建规模@@在@@100亿@@元@@级别以上@@的@@开发商@@仅@@6家@@,规模@@合计约为@@1818亿@@,占@@比达到@@77.6%。可以看到@@,未来开发商@@持有@@物业@@规模@@的@@马太效应将愈发明显@@,头部开发商@@@@持有@@物业@@规模@@将进一步提升@@。

图@@3:2021年@@开发商@@在建投资性房地产@@规模@@@@

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资料来源@@@@:WIND、睿和智库@@整理@@

对于开发商@@来说@@,传统主营业务为住宅开发@@,核心资源投入体现在资产负债表的@@存货上@@。当开发商@@转型不动产资管时@@,对于不动产的@@资源投入体现在投资性房地产@@上@@。

TOP50开发商@@2021年@@投资性房地产@@净值占@@总资产比分化明显@@,其中@@,投资性房地产@@净值占@@总资产比前四位分别为大连万达@@77%、大悦城@@(000031)47%、宝龙地产@@32%、金融街@@(000402)24%,占@@比超@@过@@20%的@@7家@@,占@@比超@@过@@10%的@@11家@@,大部分@@TOP50开发商@@投资性房地产@@净值占@@总资产比不足@@5%。

显然@@,从@@投资性房地产@@净值占@@总资产比来看@@,仅有少数开发商@@在持有@@物业@@上进行战略性投入@@,形成开发商@@的@@不动产资管转型模式@@,大多数开发商@@在不动产资管领域资源投入并不多@@,资管转型力度并不大@@。

图@@4:2021年@@开发商@@投资性房地产@@占@@总资产比值@@

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资料来源@@@@:WIND、睿和智库@@整理@@

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