大爷还是你大爷@@，但楼市已经不是当年@@的楼市@@。

　　买房@@要看天@@，这是最起码的常识@@。但是@@，我发现现在很多人@@都是后知后觉@@，还在捧着@@10年@@前@@的炒房攻略在买房@@@@。难怪社会上永远不缺接盘侠@@。

　　如果你没有感受到楼市重压@@，那么我奉劝你今后远离楼市@@，如果你已经体会到楼市变局@@@@，说明你是可造之材@@。

　　今天我主要想分享一些现阶段最重要的买房@@理念和对楼市的深度思考@@，对你买房@@一定大有裨益@@。

　　逆势加息@@

　　近日@@@@，央行宣布于@@9月@@16日@@全面降准@@0.5个百分点@@@@，定向降准@@1个百分点@@@@，总共释放资金@@9000亿@@元@@@@。

　　降准的根本目的是为了让银行资金充裕@@，钱多了@@，银行才有动力低息放贷给企业@@。所以@@，本周央行极大概率会调低@@MLF利率@@，从而引导@@LPR利率@@下调@@，9月@@20日@@LPR降息可以说已经是板上钉钉了@@。

　　降准降息的时代已经到来@@！然而对楼市来说@@，降息根本就是天方夜谭@@！

　　近日@@@@，杭州@@（楼盘@@）多家银行首套房贷利率@@在原来上浮@@5-8％的基础上@@，进一步上调到@@10％，二@@套则上浮@@15％。苏州@@（楼盘@@）：9家银行首套上浮@@25％，二@@套上浮@@30％。南昌@@（楼盘@@）：首套普遍上浮@@20％，二@@套房上浮@@25-30％。郑州@@（楼盘@@）：多数银行首套二@@套房贷都上浮@@20%。

　　融@@360大数据显示@@，其监测的@@35个城市共@@533家银行中@@，目前共有@@19家银行首套房贷利率@@水平低于@@4.85%（8月@@LPR），116家银行的二@@套房贷利率@@水平低于@@5.45%（8月@@LPR+60点@@）。根据央行规定@@，10月@@8日@@房贷利率@@新政实施后@@，各银行首套不能低于@@LPR，二@@套不能低于@@LPR+60，因此@@，以上这些不合格的银行都必须上调自己的房贷利率@@水平@@。

　　其实@@，央行的@@“首套不低于@@LPR，二@@套不低于@@LPR+60”是最低限度@@，经过各省市层层加点@@后@@，房贷利率@@一定是远远高于这个标准的@@。即使未来@@@@LPR下降之后@@，加点@@必定会同步提高@@，最终只会有一个标准@@：房贷利率@@只能升@@，绝不会降@@，包括纯刚需的首套房@@。

　　利率@@上涨如何@@买房@@@@@@？

　　当下@@，不少人@@认为@@：房贷利率@@一直在涨@@，买房@@要多缴利息@@，现在买房@@不划算@@。能说出这种话的人@@@@，绝对是典型的房产白痴@@。

　　过去的无数次周期@@，都是降准降息之后造就了最佳的购房时机@@。其实@@，从去年@@@@开始我们就再一次迎来了经济周期@@，但是@@，房地产周期却被硬生生的烫平了@@、掰直了@@。所以@@，才会有全行业降息@@，唯独给楼市加息@@。2019年@@6月@@，房贷利率@@已经触及历史最低点@@@@，现在已经开始进入定向加息通道@@。

　　未来@@，再盯着房贷利率@@买房@@的人@@@@，一定是最愚蠢的外行@@。现在买房@@的唯一标准就是@@：砍价@@空间@@。

　　举个例子@@：假如一套@@300万@@的房子@@，首付@@100万@@，贷款@@200万@@，还款@@20年@@。利率@@上浮@@10%，相对于基准利率@@来说@@，月@@供每月@@多还利息@@800元@@，利率@@上浮@@20%，月@@供每月@@多还利息@@1600元@@。按照房子@@8年@@置换或者提前还清贷款@@的普遍情况来计算@@，利率@@上浮@@10%，8年@@共多还@@了@@7.68万@@元@@利息@@，相当于@@300万@@房价的@@2.56%。利率@@上浮@@20%，8年@@共多还@@15.36万@@元@@利息@@，相当于@@房价的@@5.12%。

　　说的简单直白点@@就是@@：假如利率@@上浮@@@@10%，你只需要在买房@@时房价多砍@@2.56%就可以拉平@@，假如利率@@上浮@@@@20%，你只需要砍价@@@@5.12%就可以找平@@。

　　对于现在的楼市来说@@，新房@@95折是起步价@@，一二@@手倒挂比比皆是@@，而二@@手房@@@@，砍价@@10%也根本不是难事@@。

　　在这种楼市大环境下@@，还将利率@@作为买房@@决策条件的人@@@@，这辈子就基本告别楼市了@@。

　　卖房越来越难@@

　　中原地产研究中心数据显示@@，到今年@@@@8月@@末@@，北京@@（楼盘@@）新建商品房库存量已经达到@@6.75万@@套@@，3年@@前@@，这个数据还是@@3.9万@@套@@，库存已经翻倍@@。

　　透明售房网显示@@，7月@@底@@，杭州@@市区二@@手房@@挂牌量已经达到@@8.5万@@套@@，年@@底一定会突破@@10万@@套@@。

　　链家网显示@@，去年@@@@12月@@，重庆@@（楼盘@@）二@@手房@@挂牌量为@@4.6万@@套@@，而现在@@9月@@份已经高达@@11.7万@@套@@。

　　链家网显示@@，去年@@@@12月@@，成都二@@手房@@挂牌量为@@@@5.8万@@套@@，而现在@@9月@@份已经达到了@@11万@@套@@。

　　把楼市周期硬性掰直的结果就是@@，只有限价严重的新房@@才能卖得掉@@，其它全部变成库存@@，限购限贷一二@@手倒挂又导致二@@手房@@完全失去竞争力@@，跌不到限价新房@@的价格@@，根本没市场@@。

　　未来@@很长一段时间内@@，楼市的问题将不再是抢不到而是卖不掉@@。卖房将越来越难@@，买房@@将越来越容易@@。

　　未来@@几年@@的买方市场中@@，只有三类房子值得去抢@@：限价倒挂的新房@@@@、投资客急抛的笋盘和便宜的学区房@@。除此之外@@，所有房子都很难在短期内顺利卖掉@@。