自@@2006年@@以来@@，大多数地区的房价已下跌了@@30%至@@40%;现在@@，有@@数以百万@@计的人@@按揭所欠的债务超过了房屋的价值@@，还有@@数@@以百万@@计的人@@只拥有@@少量股权@@@@。如今@@，普通房主拥有@@自@@己房屋的@@7%股权@@，而@@1990年@@时为@@45%。

私人@@住房融资体系实际上已经消失了@@，而@@仍然存在的政府体系正在奉行产生当前问题的相同政策@@。1992年@@对房利美@@@@(Fannie Mae)和房地美@@(Freddie Mac)实施的经济适用房目标是造成@@1992年@@至@@@@2008年@@承保标准下降以及前所未有@@的十年@@住房泡沫的增长的主要推动力@@，房地产泡沫抑制了拖欠率并刺激了私人@@证券化的增长@@。次级贷款市场@@。

但@@是@@，其他政府政策也应归咎于美国@@住房市场的恶化@@，包括三十年@@期固定利率抵押贷款@@，抵押贷款利息税减免@@，无处罚的再融资权以及@@《社区再投资法@@》。在房利美@@和房地美@@的市场支配地位以及政府在住房金融体系中的作用被大大减少或消除之前@@，美国@@将继续拥有@@劣等和不稳定的住房市场@@。

单击下面的链接@@，查@@看详细显示政府政策如何导致房地产泡沫破裂的幻灯片@@。

关于政府住房政策在抵押贷款融化和随后的金融危机中的作用的大多数讨论都集中在政府支持的企业@@(GSE)房利美@@(Fannie Mae)和房地美@@(Freddie Mac)以及经济适用房@@(AH)目标对创造需求的影响次级和其他风险贷款@@。

到@@2008年@@，在美国@@真正开始发生金融危机之前@@，有@@2800万@@笔此类贷款在美国@@未偿还@@，占美国@@所有@@抵押贷款的一半@@，其中@@74%记录在政府机构或政府支持或受监管@@实体的账簿上@@。到@@目前为止@@，房利美@@和房地美@@是这些贷款的最大需求来源@@@@，但@@“高级房贷@@”目标只是一系列政府住房政策中的一个要素@@，而@@这些政策是金融危机和随后住房市场低迷的关键因素@@。这些政策累计对美国@@住房体系的整体健康产生了毁灭性影响@@。

美国@@是唯一在住房政策中具有@@重要政府角色的发达国@@家@@。其他大多数国@@家@@/地区将住房融资主要留给了私营部门@@，房屋开工和房价的波动性较小@@，并且没有@@遭受美国@@市场反复出现的危机的影响@@。

尽管美国@@的住房政策许多代人@@都把重点放在增加住房拥有@@上@@，但@@尽管美国@@在住房上的所有@@资金投入都很高@@，但@@美国@@也没有@@特别高的住房拥有@@率@@。

德怀特@@·贾菲@@(Dwight Jaffee)在最近的演讲中将美国@@政府的住房政策与@@15个发达的欧盟国@@家的政策进行了比较@@，发现美国@@的房屋拥有@@率排名第八@@，按适用的无风险利率计算@@，其抵押贷款利率排名第三@@。这些住房市场也比美国@@市场稳定@@，抵押贷款违约率也较低@@。

在没有@@政府干预的情况下@@，美国@@私人@@市场将为房主降低利率@@，以支付大量的首付@@，限制再融资以及更快地摊销@@，这是借款人@@希望获得的功能@@。结果将是更多的房屋净值@@，更低的杠杆率@@，更低的利率以及在低迷时期的更大稳定性@@。私人@@市场的这些特征使欧洲的住房市场更加健康和稳定@@。

取而@@代之的是@@，今天的美国@@住房市场呈现出许多不健康的状况@@，几乎都是政府住房政策的直接结果@@。这些包括灾难性的低水平房屋净值@@，继续促进低质量贷款的政府政策@@，对长期投资者没有@@吸引力的抵押贷款支持证券@@，评估体系失灵@@，补贴过多抵押贷款投资的顺周期性银行资本监管@@@@，数百万@@美元@@违约但@@未抵押的抵押贷款@@，《多德@@-弗兰克法案@@》(Dodd-Frank Act)中针对住宅抵押贷款的新的@@，过于复杂的监管@@结构@@，以及政府继续在房地产市场@@中发挥的一系列优势@@，这将使恢复私人@@抵押贷款融资市场变得极不可能@@。