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吴建斌@@:新形势下房地产政策与投融资解读@@

2021-04-21 15:59:40   分类@@: bet188金宝博网址@@   参与@@: 86人@@  来源@@:网络整理@@

吴建斌@@(阳光控股执行董事@@、阳光城集团执行副总裁@@、全球合伙人@@@@):大家下午好@@!

感谢观点@@机构今年继续邀请我参加观点@@论坛的活动@@,主办单位给我出的题目是新形势下房地产投融资的解读@@。

关于新形势下房地产市场@@,因为从下午一开始邱局从宏观的@@,还有几位从宏观上谈的很清楚@@,我一直在这个行业@@,我也是非常赞同他们的观点@@@@,中国房地产市场远没有结束@@,中国房地产市场由于城镇化还在继续@@,由于改@@善性住房的需要@@,所以房地产市场的潜力还是非常大的@@,起码未来的十年或者二十年@@,我相信中国房地产市场还是有得做@@,但是在当下确实看到很迷茫@@@@。

刚才有一个朋友问我@@,说现在房地产市场到底怎么搞@@,很迷茫@@,因为他负责投资的@@。

为什么会迷茫呢@@?我想可能是两个原因吧@@,一个原因要求企业降杠杆@@,另外一方面还要买地@@。买地方面今年土地的价格大家也知道涨了很多@@,很多地方的面粉贵过面包@@,很多地方即使是面包@@,稍微做的不好就会亏损@@,所以这种情况下确实很迷茫@@@@,降杠杆还是不降杠杆@@,投还是不投@@,对于我们中小房企来讲的确是一个很关键的问题@@。

我一直在这个行业@@里面@@,因为这样的情况其实这么多年来我们一直都有遇到@@。怎么解决这个问题@@?我自己作为财务或者从战略的角度来讲@@,因为负责这方面的工作@@,谈自己的一些想法@@,仅是个人@@得观点@@@@,不代表公司的观点@@@@。

国家对于房地产市场的调控总思路始终没变@@,现在的@@“房住不炒@@”“三稳@@”,包括银行方面实行的两道红线@@,房地产公司实行的三道红线@@,这个的确是在当前的情况下都是实现国家想推动的房住不炒@@@@、三稳@@,建立长效机制所采取的必要措施@@,这是大家可以看到的@@。而且这个措施我认为实际上还会持续@@,“十四五@@”期间估计国家这方面的政策都不会有太大的改@@变@@。上个周末的时候我在上海参加了一个论坛@@,也是讲宏观经济@@。

宏观经济有一位专家也讲的很清楚@@,本来今年房地产市场不想采取更多的举措@@,但是我们的一月@@份表现的太好@@,特别是一线城市房地产跳升@@,导致了中央不能不紧张@@,不能不警惕@@,所以又采取了一些具体的举措@@,我觉得这个讲法是非常多的@@。就是在整体经济环境@@,结构在大调整的情况下给房地产市场在政策层面做了很多的安排@@,但是结果好像房地产市场还在跳升@@,这个确确实实是一个值得关注的问题@@。

在这种情况下@@,土地市场@@,我们知道一个@@“两集中@@”,大家对两集中@@这个市场怎么看@@?2月@@12日@@22个城市供地不超过@@2次@@或者@@3次@@,实际上它是约束了无序供应@@,让工地更加有序及透明@@,从这个角度来看是好事@@。作为房企来讲怎么应对这样的变化@@?我觉得可能有那么几个小点@@,比如说作为财务人@@员来讲@@,透明的市场@@,有计划的市场反而好做事@@,资金可以很早做安排@@,平时也不需要浪费那么多钱@@,只要在这个点把资金集中好就可以了@@。

另外在这个阶段留出很多时间@@,可以给大家找合作伙伴@@,大家抱团取暖@@,一家不行找两家@@,这种情况下估计成功的机会会更高@@,因为你可以把自己有效的资金集中起来@@,比如说对哪一块地特别感兴趣@@,集中精力把这块地拿下来@@,自己拿也行@@,找合作伙伴拿也行@@,这样中标的机会可能会更大一点@@。

在这个形势之下其实房地产土地市场@@并没有降温@@,大家希望它降温@@,但是也没有降温@@,所以土地单方价格上升的太快@@,但这个反而有很大的风险@@。当一块土地算下来的净利润只有@@5%-8%,敢不敢投@@@@?不敢投@@,宁可不做生意也不能做这样的事情@@,很多公司流量很重要@@,买的时候可能感觉到拿了一块地@@,但是买完之后可能是负担@@。

同时我们觉得土地市场@@目前的招拍挂只是一种途径@@,但更多还有其他的途径@@,特别是最近我们也知道@@,包括今天分享的城市更新@@,也是获得土地最有效的方式@@,在粤港澳大湾区我们知道城市更新获得土地@@,无论是政策法规各个方面已经非常的清晰@@,而且对房地产企业是越来越有利@@。其实未来获取土地主要途径有可能会调一下顺序@@,原来是招拍挂第一位@@,现在可能是城市更新排第一位@@。当获取土地方式有调整之后@@,我们会突然会感觉招拍挂这种低毛利的市场并不是我们中小房企要关注的@@。

另外两道红线会导致什么呢@@?我们会发现由于按揭的额度紧张而导致利润所谓趋升@@。关于这个政策非常有感受@@,我们很多时候卖房子@@,买房子的人@@拿不到钱@@,可能要等@@,有的时候是等很长的时候@@,特别现在大家都在争按揭的额度@@。小业主的按揭额度各个银行都愿意做@@,但是它没有额度或者额度不够@@。

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