1 河北@@省三四线城市@@@@:唐山@@篇@@@@-bet188金宝博网址@@ - bet188国际

当前位@@置@@: 首页@@ >  bet188金宝博网址@@ » 正文@@@@

河北@@省三四线城市@@@@:唐山@@篇@@@@

2022-09-19 00:29:32   分类@@: bet188金宝博网址@@   参与@@: 71人@@  来源@@:网络整理@@@@

文@@/沈晓玲@@、万@@任澄@@

调研感受@@

今年@@市@@场热度逆市@@上扬@@,中心城区供应紧缺是主要原因@@;

限购@@政策剔除外来投机客群@@,本地内生需求依然有力@@;

棚改货币化影响甚微@@,老旧片区拆迁难度大@@;

9月@@地价创新高@@,引起房价@@上涨预期@@,中心城区好项目基本开盘即光@@;

区域价格分化明显@@,客户地缘性强@@;

项目营销基本都上渠道@@,主要针对部分尾盘@@;

明年@@投机客群集中交房@@,或给房市@@降温@@。

01 市@@场综述@@

供货较少@@、限购@@放松@@

使得唐山@@市@@@@场热度不降反升@@

在今年@@行业压力加大的背景下@@,唐山@@市@@@@场热度依旧@@,甚至略微好于去年@@@@。主要原因在于@@,唐山@@市@@@@中心城区@@供货量太@@少@@,土拍市@@场土地出让有限@@。根据调研信息@@,今年@@唐山@@市@@@@@@中心城区@@的供地很少@@,新出的也都是@@20-30亩@@的小地块@@,政府供地计划完成率较低@@,而且目前路北@@路南@@在售项目基本属于尾盘阶段@@,未来供货十分有限@@。

其次@@,地价不断攀升增加房价@@上升的预期@@,刺激居民购房需求@@。9月@@24日@@,凤凰新城新出让一幅地块@@,起始楼面价达到了@@8888元@@/平方米@@,创下唐山@@出让起始单价新高@@,这也意味着新出的项目价格大概率在@@20000元@@/平方米@@以上@@@@。

最后@@,棚改影响较小以及限购@@边际放松对唐山@@需求形成有力支撑@@。与其他三四线城市@@不同@@,唐山@@市@@@@并没有大规模的棚改货币化安置@@,虽然中心城南湖片区有较多的旧房及村庄@@,但是拆迁成本太@@高@@,拆迁压力太@@大@@,基本不会有太@@大动作@@,从调研项目来看@@,购房人@@群里拆迁户并不多见@@,棚改货币化对于唐山@@无太@@大影响@@。8月@@15日@@,政府明面上没有动作@@,实际上暗地已经取消限购@@@@,本地客户无需验资@@,使得市@@场进一步升温@@,中心城区优质项目基本上开一栋去一栋@@。

02 调控政策@@

调控主要集中在限购@@@@

及住房公积金调整@@

由于@@16年@@北京炒房团大批进入唐山@@@@,导致唐山@@房价@@一路水涨船高@@。市@@政府从@@17年@@4月@@开始@@对中心城区@@(路北@@、路南@@、高新技术开发区@@)推出限购@@政策@@,先是针对非本市@@户籍且在中心城区有房人@@群实施限购@@@@。7月@@调控加码@@,非本市@@户籍需要提供一年@@以上@@的纳税证明@@,方可在本市@@购房@@。本市@@户籍人@@群拥有@@2套@@房及以上@@也要限购@@@@,且中心城区房子不能超过@@一套@@@@。并且调整住房公积金政策@@,首套@@首付@@30%,二套@@有贷@@40%,公积金认房又认贷@@,二套@@首付@@60%,该政策一直持续至今@@。

但从@@19年@@8月@@15开始@@,政府暗地解除本地人@@群限购@@政策@@,政策边际出现松绑@@,市@@场升温明显@@。

03 区域房价@@@@

区域价格分化明显@@

凤凰新城为全市@@标杆@@

唐山@@市@@@@下辖七区五@@县@@。市@@区以新华道为界@@@@,上为路北@@@@,下为路南@@@@,路北@@区以北有开平@@、丰润@@、古治三区@@。路南@@区以南有丰南@@及曹妃甸两区@@。

整体上看@@,各个区域价格分化明显@@@@。以路北@@区的凤凰新城为首@@,该片区是唐山@@最高端地段@@,交通便利且围绕青龙湖@@、凤凰湖公园@@,环境优美@@,小区东面为远洋城商圈@@,均价基本在@@1.4-1.5万@@元@@@@/平方米@@,唐山@@壹零壹全市@@价格标杆@@,售价达到@@2.5万@@/平方米@@,该地区改善型的大户型去化最好@@。北部生态区位@@于路北@@高新区及丰润@@区之间@@,占地@@4000亩@@,政府亲自命名@@,重点发展绿化及公园@@,但是配套@@基本空白@@,定位@@纯刚需产品@@,房价@@6500-7500元@@/平方米@@,距市@@区开车约@@10-15分钟@@。再往北则是丰润@@地区@@,是唐山@@未来重点发展区域之一@@,目前房价@@位@@于@@7500-8500元@@/平方米@@。

路南@@虽然与路北@@同为中心城区@@,但是由于@@受到历史地震问题影响@@,地块有塌陷@@,居民购房有所抗拒@@。可以简单分为南湖@@、站西片区@@,整体配套@@设置较旧@@,南湖周边房价@@@@1.2-1.3万@@元@@@@/平方米@@,围绕火车站的站西片区@@则是唐山@@未来重点发展区域之二@@。路南@@再往下是丰南@@区@@,房屋均价在@@8100元@@左右@@。

图@@:唐山@@市@@@@区域分布@@

河北@@省三四线城市@@@@:唐山@@篇@@@@

数据来源@@@@:CRIC整理@@

04 客户结构@@

本地客群占比@@80%以上@@

内需有力支撑市@@场@@

2018年@@唐山@@市@@@@@@GDP位@@居全省第一@@,支柱产业煤炭@@、钢铁@@,产业工人@@月@@薪@@8000-10000元@@,内生需求较为强劲@@,特别是@@8月@@限购@@解除之后释放出了大量改善需求@@。本地刚需@@、改善客户为楼市@@成交主力客群@@,17年@@出台的非本市@@一年@@社保要求清理出大量投资客群@@。从调研情况来看@@,购房客群以地缘性为主@@,本地客群占比@@80%以上@@。

2019年@@以前@@,客户之间地缘性很强@@,丰南@@、丰润@@区及周边郊县客户不到市@@区买房@@。以新华道为界@@,路南@@、路北@@客户相互隔绝@@,很少跨区域购房@@。19年@@开始@@@@,随着@@90后置业人@@群出现@@,再加上环保治理@@、工厂搬迁@@,客户地缘意识有所改善@@。

05 营销去化@@

房企@@不愁去化@@

渠道多以尾盘为主@@

由于@@中心城区整体市@@场较热@@,好项目基本开盘当天即所剩无几@@,客户购房积极@@、房企@@不愁去化@@。

上一篇@@@@:2019楼市@@新动向房价@@太@@高@@,很多想买房子的刚需都买不起房子了@@

下一篇@@@@:河北@@第@@3市@@!唐山@@市@@@@5月@@18日@@起住房限购@@升级@@