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日本@@房@@地产泡沫@@如何走向破裂@@

2022-09-21 04:41:04   分类@@: bet188金宝博网址@@   参与@@@@: 160人@@  来源@@:网络整理@@

  平安首经团队@@:钟正生@@/张德礼@@/张璐@@/李枭剑@@

  核心观点@@@@

  本文系统性梳理泡沫经济时期日本@@土地@@@@、人@@口@@、政策相关状况@@,探究日本@@房@@地产泡沫@@膨胀与@@破裂的根源所在@@,以此启迪当前中国房@@地产市@@场健康发展的必要条件@@。

  我们对日本@@房@@地产泡沫@@形成与@@破裂过程的研究@@,有以下几个重要发现@@:1、日本@@房@@地产泡沫@@破裂初期@@,房@@地产投资@@、销售短暂下跌后出现回暖@@,实际上并未对当时的房@@地产业本身造成太大冲击@@。但@@土地@@价格下跌导致居民与@@企业部门的资产负债表受损@@,私人@@部门消费和企业设备投资明显减少@@,才是当时日本@@经济增速下滑的主要原因@@。2、日本@@土地@@稀缺@@、人@@口@@密度大@@,房@@地产市@@场更易产生泡沫@@。1980年代@@,日本@@人@@口@@增速@@、城镇化步伐均放缓@@,使得其房@@地产市@@场脆弱性提升@@。不过@@,土地@@、人@@口@@等长期因素并非触发房@@地产泡沫@@破裂的直接因素@@。3、政策的接连失误@@,才是日本@@房@@地产泡沫@@破裂的主要触发因素@@。货币政策方面@@,“广场协议@@”签订后日本@@货币政策承担了国际@@经济政策协调@@、阻止日元升值@@、扩大内需来压缩经常项目盈余三大相互关联的目标@@,因而实施了长时间的宽松操作@@。在后续紧缩时过于迅速@@,且同步实行了对房@@地产融资的总量控制政策@@。在资产泡沫破裂后又犹豫不决@@,补救不及时@@。财政政策方面@@,1980年代@@日本@@政府推行@@“财政重建@@”,将财政收支从赤字转为盈余@@,财政政策与@@货币政策间疏于配和@@,使货币政策承担了过多的宽松职能@@。税收政策方面@@,1980年代@@初日本@@政府放松房@@地产税@@政策@@,而在@@1990年代@@房@@地产开始下跌时却继续收紧房@@地产税@@收政策@@,房@@地产税@@“顺周期@@”调整@@,加剧了房@@地产市@@场的下跌势能@@。

  日本@@房@@地产泡沫@@的膨胀与@@破裂@@,对中国当前房@@地产市@@场带来以下启示@@:1、我国房@@地产市@@场的脆弱性已有所提升@@,需要重视防范相关风险@@。我国人@@口@@老龄化进入快速提升阶段@@;近年来我国居民部门杠杆率快速攀升@@,已达到较高水平@@;我国大城市@@房@@价收入比过高@@。2、与@@1990年代@@的日本@@相比@@,我国房@@地产市@@场仍有支撑因素@@。我国农村人@@口@@城镇化@@、特别是市@@民化仍有较大空间@@;我国人@@口@@还将进一@@步向城市@@群聚集@@;房@@地产新发展模式亦在探索构建之中@@。3、以上因素决定了@@,我国房@@地产政策调控需要松紧有度@@、与@@其它宏观政策协调配合@@。一@@是@@,货币政策需松紧有度@@,保持@@“以我为主@@”的政策定力@@,要避免总量@@、结构@@“双紧@@”对房@@地产市@@场造成过度冲击@@。今年以来@@,我国货币政策彰显出@@“以我为主@@”的魄力@@,结构@@性货币政策积极对冲了部分房@@地产领域的收缩压力@@。二是@@,财政政策与@@货币政策形成合力愈发关键@@。中国财政与@@货币两条腿走路@@、并开辟出政策性开发性金融工具探索财政与@@货币相结合的政策路径@@,有益于避免货币大水漫灌的后遗症@@,促进房@@地产市@@场健康发展@@。三是@@,审慎推行房@@地产税@@等税收调控政策@@。

  日本@@是二战后第一@@个由发展中经济体跨入发达经济体的国家@@。日本@@经济从@@“高速增长@@-中速增长@@-长期停滞@@”的换@@挡@@、作为世界第二大经济体遭遇美国战略遏制@@、人@@口@@的老龄化@@、房@@地产泡沫@@的形成与@@破裂@@、产业结构@@的变迁等@@,对当前中国经济发展提供了较为丰富的历史借鉴@@。对日本@@发展历程的对照性回顾@@,一@@直是中国宏观经济研究的重要内容@@。在国际@@局势波诡云谲@@,中国着力构建新发展格局的当下@@,重读历史会给我们带来新的启示@@。为此@@,我们推出@@“日本@@启示录@@”系列报告@@,着眼当前中国经济发展中呈现出的新问题@@,寻找这个前世界第二大经济体带来的启示@@。

  本文系统梳理泡沫经济时期日本@@土地@@@@、人@@口@@、政策相关状况@@,探究日本@@房@@地产泡沫@@膨胀与@@破裂的根源所在@@,以此启迪当前中国房@@地产市@@场平稳健康发展的必要条件@@。

  

日本@@房@@地产泡沫@@如何走向破裂@@——政策篇@@@@

  一@@

  日本@@房@@地产泡沫@@的形成与@@破裂@@@@

  1980年代@@中期@@,日本@@股市@@@@、房@@地产市@@场不断升温@@,资产泡沫逐渐形成@@。日经@@225指数由@@1985年末@@的@@13000点@@上涨至@@1989年末@@的@@接近@@39000点@@,涨幅接近@@200%,同期日本@@@@6个主要城市@@土地@@价格指数涨幅达@@129%。但@@1990年开始@@,日本@@股市@@@@率先开始下跌@@,日经@@225指数当年跌幅接近@@40%。随后@@,股市@@下跌传导至房@@地产市@@场@@,日本@@土地@@价格也开始了漫长的下跌@@,1991年末@@至@@2005年末@@,日本@@6个主要城市@@土地@@价格指数跌幅达到@@76%。

  

日本@@房@@地产泡沫@@如何走向破裂@@——政策篇@@@@

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